银行间市场公募REITs开闸 房企获新融资渠道

每经记者 沙斐 每经编辑 姚茂敦

国内公募REITs的发展速度正在不断加快。2月20日，兴业银行主承销的“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金”（以下简称兴业皖新REITs）在银行间市场成功发行，该产品总规模5.535亿元，其中优先A级证券发行利率为4.80%，优先B级证券发行利率为5.40%。业内人士称，这意味着国内银行间市场公募REITs产品开闸。

兴业银行投资银行部总经理林舒接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“在当前市场环境和政策背景下，推动银行间市场REITs业务既是对银行间市场创新发展的有益尝试，也是落实金融支持实体经济发展的重要举措。”

值得一提的是，近年来为了遏制房地产的投资品属性，针对房企融资渠道的“紧箍咒”不断敲响，目前包括银行、券商资管、基金子公司等房企输血的渠道基本被堵死。在此背景下，REITs首次登陆银行间市场的意义不容忽视。

上海中原地产市场分析师卢文曦接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前信贷形势比较严峻，在房企使用资金成本越来越高的背景下，REITs产品可以成为另一种选择，对盘活资产、提高资金使用效率有积极作用。

交易所私募REITs已发10单

根据公开发行资料，此次安徽新华传媒股份有限公司 (以下简称 皖新传媒 )作为该REITs产品的发起机构，产品基础资产为发行人皖新传媒以其持有并使用的8处书店物业资产，属于典型的“售后回租+优先收购权”项目，既实现资产出表又能一定程度上保留了对资产的控制权。其中，优先A级证券金额为3.3亿元，优先B级证券规模为2.235亿元，期限均为18年，每3年设置开放期，评级机构对优先A、B两档的评级分别为AAA和AA+。

据了解，产品底层资产为皖新传媒持有的8个书店/图书城物业，总建筑面积4.34万平方米，评估价值5.52亿元。其8个书店/图书城位于安徽省主要城市，其物业面积均由皖新传媒整租，并签订了20年不可撤销租约。

中金固收资产证券化分析员张继强在一份研报中表示，截至目前，我国交易所私募REITs共发行10余单，其中大部分产品呈现出“股债结合”的特征，对非最优先档证券的优先收购权和预期收益率的设计使得该档证券具有了固定收益的特性。少部分产品呈现出权益型特征，例如苏宁云享物流REITS产品，设计了较为清晰的权益档退出路径，不设预期收益率。

张继强认为，兴业皖新REITs与交易所私募REITs的主流实现形式一脉相承，具有一定的“股债结合”的色彩。与交易所私募ABS相比，皖新一期REITs产品首次实现了我国REITs类产品的银行间公开发行，也为银行间ABS市场提供了新的基础资产类型，对于提高REITs类产品的流动性、参与度等方面均有积极的意义。

不过，也有业内人士认为，尽管“兴业皖新REITs”在设计上有不少提升，但在税收、分散化和永续性等方面未能有突破，仍属类REITs项目。

与海外流行的REITs产品相比，由于尚未出台明确规范、所涉税收较多、发行人需求复杂等原因，我国类REITs产品交易结构复杂，且大多呈现出股债结合的特点。张继强表示，期待REITs产品的制度性文件出台，对于其税收方案、组织形式进行明确的规定，推动我国REITs市场向标准化的方向发展。

REITs成房企融资新选择

值得注意的是，近年来为了遏制房地产的投资品属性，针对房企融资渠道的“紧箍咒”不断敲响，监管层通过不断更新监管政策，封堵不符合政策导向的创新金融工具。

2016年8月，监管指导意见要求，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金不能用于拿地和偿还银行贷款。

此外，房企公司债发行门槛提高。统计数据显示，2016年中国房地产企业通过私募债、公司债、票据等方式融资高达11376.7亿元。但第四季度债券融资总额仅为1100亿元，环比大跌68.4%。去年12月份，房地产企业在国内发债融资额仅为126.7亿元，已经远低于美元债的融资额。

2017年1月初，银监会召开2017年全国银行业监督管理工作(电视电话)会议，会议再次强调“分类实施房地产金融调控”。

日前，中国基金业协会官网微信发布4号文（即《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》），禁止私募以5种形式参与16个城市房地产投资。此文一出，相当于房企仅存不多的融资渠道也被堵死。

目前，包括银行、券商资管、基金子公司等房企输血的渠道基本都被收紧，在此背景下，REITs首次登陆银行间市场的意义不容忽视。

卢文曦表示，当前信贷形势比较严峻，在房企使用资金成本越来越高的背景下，REITs产品可以成为另一种选择，对盘活资产、提高资金使用效率有积极作用。

另有业内人士分析指出，由于REITs的投资组合、受益来源与分配等事项，均受相关法规严格限制，能在一定程度上预防房地产企业的投机行为。从这个角度来说，该项目的批准具有风向标意义。