碧桂园世茂拿沪新年“第一地” 地块资质考验房企能力

每经记者 吴若凡

1月5日，上海举行了2017年首次土地拍卖，首发地块宝山罗店老镇区C1-2、C5-5地块被碧桂园拿下，成交总价22.45亿元，溢价率3%，楼板价16405元/平米。

宝山罗泾纯住宅地块则经9家开发商101轮竞价后，最终被世茂拿下，由于是纯宅地，所以溢价率比上午高出不少，地块成交总价23.6亿元，溢价率57.33%，楼板价23469元/平米，去除保障房部分，计算楼面价约24705元/平。

碧桂园世茂拿沪新年“第一地” 开发要求严格

碧桂园拿下的罗店老镇区地块地上建筑面积13.7万㎡，其中5万㎡为社区商业中心（80%面积须持有20年），8.7万平米为住宅（5%面积为保障房、15%面积须持有70年、剩余80%面积为可售商品房（近7万平米））；地下车库须额外再交地价。此外开发商还须建设1.37万㎡公共服务设施无偿移交政府。

地块西侧靠近繁忙的沪太公路，车流量较多，而且以集装箱大卡车为主。地块北侧的石太路只有两车道，沿途还有不少的物流、小型工厂等，未来暂无拓宽计划。

下午世茂获取的地块，条件依然严苛。根据土地出让预合同，该地块地上建筑面积10万平米，其中5%面积为保障房、15%面积须持有70年、剩余80%面积为可售商品房（近8万平米）；地下车库须额外再交地价。此外开发商还须建设1万平米公共服务设施无偿移交政府。

这一次的罗店C1-2、C5-5地块和罗泾18-02地块区位都比较偏远。其中，罗店地块距离7号线美兰湖站距离约为4公里。

另外一幅罗泾地块，距离罗店地块有大约30分钟的车程。虽然地处于罗泾镇中心，但从地图上看已经属于宝山最北端的地区了。

由于地处偏远，宝山罗泾在过去一直是北上海的楼市洼地，加上宝钢厂区为邻的工业区域氛围，罗泾镇的房价曾是上海少数均价万元的置业区域。

不过一直以来，宝山都是刚需关注度比较高的区域，“美兰湖”等项目已被不少买家认可，罗店的整体形象也有一定改观。

特别是近年，规划中未来7号线将可能延伸至宝山罗泾，加上宝钢即将迁址的消息传出。罗泾的楼市均价近两年上涨明显。

以当年楼板价不到3000元/平米的旭辉城项目为例，目前二手房单价已接近3万元/平米。价格甚至比肩上海部分地铁覆盖的居住区。

2016年，信达以58.05亿获得的宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块，创造了303%的溢价率，更为宝山赚足了眼球，宝山优质宅地对房企的吸引力也大大提升。

中原地产分析师卢文曦表示，相比2016年底奉贤海湾等偏远地区，罗店的接受度略高些。从2040年规划显示，今后该板块还会发展成重要居住区和特色旅游小镇。7号线还有延伸规划，对板块出行便利度有进一步提升作用。

“此外，地块周边也有不少居住区，也是将来稳定消费力，而区域内商业配套欠缺，因此对商业项目来讲有利好因素。”卢文曦认为。

当然，眼下区域短板也是显而易见的。一方面地块周边还是有工业厂房，区域本身也是通往太仓等外省市的交通要道，大型车辆比较多，外部环境有待改善。

另外从技术角度来看，这幅地块也要求15%自持面积，商业建筑要求80%以上的面积自持20年以上，这给开发以及后续经营管理提出更高要求。