【楼市变局】2017宏观：楼市调控不是打压 是严控与疏导结合

何志成

2016年12月14日至16日，中央经济工作会议在北京召开，稳健、防风险，成为关键词。会议首次明确明确“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，笔者认为，房地产市场的结构性调控肯定会加码。

笔者对2017年房地产行业的看法不乐观，也不悲观。可预期的是，决策层的房地产政策不是全面打压，而是严控与疏导相结合：一线城市要严控，要扩大土地供应，做到房价稳中有降；二线城市别跟风，能够稳住房价最好；三四线城市还是以“去库存”为目标，不以房价调控为目标，力争实现快速发展。

市场大幅下滑可能性不大

由于中国房地产市场的“爆发性”增长，“吸金”能力太强，房地产市场的流动性非常复杂，投资性购买使得这个市场充满“泡沫”。如此一来，不仅稳增长的中长期目标不能实现，而且很可能引发泡沫集中破裂的风险。

从更长的周期看，中国经济（增长）大周期与人口基数相关联，也与人的需求增长相关联。中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，既有调控升级的意味，也有加快“去库存”、刺激消费的意味，不能简单理解为“全面收缩”。当前，既要警惕产业资本会通过房地产转移为金融资本，出现整体的脱离实体经济“趋势”，也要注意房地产业对带动消费的刺激作用。

任何国家在振兴经济的总体思路中都不能没有房地产，消费通过房地产连接实体经济。发展房地产不是“脱实向虚”。问题是，中国的房地产行业已经处于“金融化”的边缘，尤其是一线城市，调控稍微轻一点，炒作之风就蔓延。这不是因为房地产市场的吸引力太强，而是因为老百姓缺乏防范通货膨胀的投资品市场。

今年四季度以来，政府对房地产行业的调控的确有收紧迹象，但其目的不是全面打压房地产行业，而是提前预警风险。从更长的周期看，社会资本要“和谐”地分布于实体经济与金融市场，而房地产市场恰恰处于实体经济与金融市场之间。拉动中国经济不能没有房地产，但也不能主要依靠房地产。针对当前房地产市场的泡沫，一方面是在一线城市挤泡沫，防风险；另一方面是加快三四线城市的房地产去库存，也是防风险。

2017年中国经济能不能实现稳增长的关键，就是防风险。中央经济工作会议前后，决策层对中国经济运行风险的提示再度升温，其中明确了几个重大关注点：房地产市场要调控与疏导相结合，防范结构性“泡沫”风险。一线城市包括少数二线城市房地产市场要降温，预计明年，除了限贷限购以外，还要附加房产税等中长期调控手段。针对三四线城市的房地产泡沫，要加大销售力度，不会出台全面打压房地产行业的政策。

现在很多人问，2017年宏观经济走势会不会出现反复？换句话说，房地产占GDP比重明年要降，由此形成的GDP增长“缺口”，靠什么“填补”？

笔者以为，对此不必过于担忧。要实现明年结构性改革，必须牺牲一点点GDP。2017年预计GDP会在6.5%左右，与今年相比，略微少一点，其中已经考虑了房地产行业适度收缩的因素，可以承受。有减法，也有加法，2017年各地大规模基本建设的预期很强烈，绝大多数三四线城市的居住环境尤其是就业环境的改善都是可预期的，因此会加快三四线城市房地产市场的“去库存”，绝大多数地区的房地产市场能够保持“稳中有进”。

中央经济工作会议提出，特大城市要加快疏解部分城市功能，将一部分“产能”向三四线城市转移，以此带动周边中小城市发展。可以预计，三四线城市的房地产市场会比2016年好一点。从大周期看，未来新生儿会少一点，但老年人的寿命会普遍延长。只要有中长期政策支持，不仅三四线城市的房地产市场去库存会加快，房地产行业的热点也会转移，整体出现断崖式下跌的可能性不大，大幅度下滑的可能性也不大。

政策稍冷不是全面打压

房地产行业介于实体经济与虚拟经济之间，介于生产与消费之间，针对它的政策，不仅是国家产业政策偏向实体经济还是偏向虚拟经济的风向标，也是偏重消费，还是偏重供给的风向标。从中长期讲，我们必须力争实体经济与虚拟经济的共同繁荣，必须一手抓供给侧，一手抓消费。房地产市场不是虚拟经济，过度炒作才是“脱实向虚”。反之，社会资本不可能都集中在实体经济，当然，也不应该蜂拥进金融市场，其中“度”的把握，需要“一左一右”。

最近，决策层严厉整顿金融领域的“风险点”，其意图与整顿一线城市的房地产市场是一致的，就是要严防金融资本侵蚀产业资本，严防金融资本炒作泡沫导致宏观经济“脱实向虚”。但政策不能偏颇，既要防范风险，纠正金融资本猖獗的乱象，促使金融资本做实体经济的后盾，更加积极地扶持实体经济；同时也要防范金融市场太冷，介于消费与生产之间的房地产行业太冷。

政策很重要，但其对大趋势的影响是暂时的，如同经济数据不可能引发经济周期变化，只会提示经济拐点一样。中国经济的大周期还是健康向上的，短线复苏的拐点也已经在2016年三季度末、四季度出现，政策面稍微“冷”一点，属于“冷静”，而不是打压。决策层在处理房地产政策时已经考虑了房地产适度降温后会有新的增长点补上“缺口”。由于供给结构性改革见效，大宗商品市场开始复苏，明年不仅中国的基本建设支出会加大，全球很多国家的基本建设支出都会扩大。由于中国的基本建设队伍包括设备都是全球领先的，无论是国内，还是国际，需求都在增长，中国经济将因此获得新的增长动力。

不要过于担忧决策层对房地产市场的调控，其出发点不仅是防范系统性风险，也是担心宏观经济再度因为“脱实向虚”而走偏，更需要防范国际市场变化。在诸多风险点存在的时候，需防范金融市场的资本太“任性”。这应该是一次提前甚至是超前调控，说明管理层走在了市场前面，走在了预期前面。

2017年的预期是什么？

供给侧结构性改革要加强，宏观经济增速要稳住， 国际市场也要稳住，房地产市场从整体上看也需要稳住。

总的看，笔者对2017年房地产行业的看法不乐观，也不悲观。可预期的是，决策层的房地产政策不是全面打压，而是严控与疏导相结合：一线城市要严控，要扩大土地供应，做到房价稳中有降；二线城市别跟风，能够稳住房价最好；三四线城市还是以“去库存”为目标，不以房价调控为目标，力争实现快速发展。

（作者为独立经济学家）