北京银泰中心投资“惨案”！当事人连利息都赚不回！

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-circle）

很多人以为买一线城市的核心物业一定会保值、增值。但看完下面这个故事，你估计会崩溃。

北京银泰中心，位于CBD核心区域、长安街的中轴线，多么高大上，但买这里的人就一定赚翻？

本着不迷信的态度，邦爷对银泰中心柏悦居进行了投资收益测算。柏悦居位于银泰中心中央主楼7-33层，面积段133平方米至240平方米不等，户型多样，是项目的主要销售物业。

首先，邦爷确定了项目收益评判的三大标准（如有不足，欢迎邦地产粉丝们拍砖、指正）。

1、是否跑赢了整体市场环境；2、是否跑赢了区域住房均价；3、房源的自身涨幅和租金收益；

图表：北京房价、银泰中心所在区域房价、项目房价

数据来源：房天下；制图：邦地产

跑输北京

从图可见，最近5年，北京二手房均价由26829元/平方米涨至49827元/平方米，涨幅为85.72%。

但银泰中心柏悦居，2012年6月的均价为70441元/平方米，5年后（2016年6月）的房价仍未能突破7字头，停留在77200元/平方米，涨幅9.60%。

跑输国贸商圈

房天下数据显示，过去的5年，银泰中心所在的国贸商圈，二手房房价上涨42.43%，银泰中心的柏悦居上涨幅度则在9.60%。

赚不回利息

买房能得到的收益，无非是房价的升值部分和房屋的租金，如果租金收益和房价的升值都抵不上贷款的利率，这样的投资算是亏的吧。

柏悦居的租金如何呢？

来自北京链家网的信息显示，银泰中心的柏悦居项目一套售价为1900万的商务型公寓，每年的租金为45000元，租金收益率约为2.84%。

再来另外一个高端点的案例，北京链家网的数据显示，银泰中心一套售价6596万元的高层公寓，住宅的租金为11.5万元，换算成租金收益率为年化2.09%。

||房源信息来自北京链家

有人说，如果房东不在乎租金呢？

房天下的数据显示，柏悦居最近五年的房价涨幅为，0.44%，3.44%，3.17%，2.26%，2.71%。

如果租金收益率为2.84%，最近五年，柏悦居的收益则为，3.28%，6.28%，6.01%，5.1%，5.55%。

而三年以上房贷基准利率4.75%，商住用房贷款利率为基准的1.1倍即5.225%。所以，最近2-5年，房主的收益恐怕连贷款利率都抵不上。

好吧，又有人说，如果房东不在乎升值和收益呢？那请问你买来干嘛？？？好吧，你是土豪你任性~~

银泰中心是个案么?

“柏悦居房价涨幅落后于北京整体水平和国贸商圈房价，主要还是因为产品本身的问题。比如东西南北的朝向都有，130平还仅仅是一房，在这样的房价背景下，柏悦居的性价比显然不高。”这是一位业内人士的评价。

房天下控股副总裁司智则站在市场角度指出，虽然北京房价整体较高，很难再现暴涨和普涨现象，CBD的住宅和商住价格也会产生分流。但是户型较好、配套齐全、物业管理好的房子，无论住宅还是商住涨幅将会更快；相反可能滞涨。

不过在其看来，CBD等传统商务区的房价仍然值得看好。因为CBD区域的大企业和人才会越来越集中，比如现在规划中的北京第一高楼中国尊就是中信的总部，还有清华、正大、苹果、三星、阳光保险、民生银行、泰康、国寿等等大企业总部都落定在CBD区域，CBD区域房价必然呈现逐步上涨的态势。

所以银泰中心柏悦居这个地段的产品出现这样的投资收益率，在邦爷看来还是算个案一例。

 

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。