开发商的现金堆成山了！等降价？估计这一年都别想！

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

央行数据显示，5月末，广义货币(M2)余额146.17万亿元，同比增长11.8%，增速环比大幅回落1.0个百分点；

狭义货币(M1)余额42.43万亿元，同比增长23.7%，增速分别比上月末和去年同期高0.8个和19.0个百分点；

流通中货币(M0)余额6.28万亿元，同比增长6.3%。当月净回笼现金1622亿元。

邦爷看到这组数据，心头一紧。交通银行首席经济学家连平就解释说，“从经验上来看，M1与M2增速背离的放大，M1快速上升，国内资产价格未来可能出现上涨。”

现在，M1增速不断加快，同期M2增幅下降，只能说明一点：开发商口袋里的钱堆成山了！但地价也在涨！

所以结果是，开发商有钱却不敢轻易拿地，但他们敢涨价敢捂盘了，因为不管市场接受不接受，反正老子口袋里有的是钱！

这就是现在有些开发商的逻辑，这也是为什么四五月份，到处都是开发商捂盘不卖、提价涨价的原因。

手里钱太多！

“居民中长期贷款和票据融资是推高5月贷款规模的主要因素。”这是央行和很多机构的分析结果。

所以我们看到，5月新增居民中长期贷款5281亿元，占当月新增贷款的比重达53%，创2008年以来的最高值。要知道，在中国，居民中长期贷款主要是对应于购房需求。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，个人按揭贷款越发宽松，银行放贷整体上也不会加以限制，今年1-5月完成个人贷款8838万元，相当于去年全年的一半还多，增幅达到58.5% , 远超去年增幅21.9%，意味着央行关于“居民可以加杠杆”的逻辑仍然成立。

可以看到，购房端在提供支持，但更重要的，开发商手上的钱还得到融资端的支撑。

房地产是资金密集型行业。房地产企业往往有较大比重的资金需要向金融部门、其他企业筹措，而且一般贷款额度很大。

数据显示，5月份非金融企业及机关团体贷款增加3597亿元，短期贷款减少121亿元，中长期贷款增加1825亿元，票据融资增加1564亿元；

非银行业金融机构贷款增加416亿元。月末外币贷款余额7801亿美元，同比下降15.2%，当月外币贷款减少181亿美元。

欧阳捷认为，定金预收款和按揭贷款达到2.31万亿元，如果再加上0.89万亿元的开发贷，相当于销售额3.67万亿元的87.2%。换句话说，开发商只需要不到13%的资金就完成了1-5月3.5万亿的投资额、5.9亿平米的新开工面积，并维持了65亿平米的在建施工面积。

“从国家货币政策的层面看，房地产企业不差钱的趋势还会继续持续，毕竟稳增长目前还是要靠房地产。”

所以敢涨价？

但一方面市场销售火爆，一方面房地产融资畅通，但开发商手里还是囤了大量的钱。

有观点指出，从M1和M2数据就可以看出，传统上M1是反映企业投资意愿的重要指标（近几个月增速很快），但M2增速却下滑（投资没有明显反弹）。

为什么？从土地市场就可以看出端倪。近期尽管土地市场很火爆，但主要的投资者都是央企或者金融类企业，民营房企尤其是已经坐稳前10的行业龙头却并没有加码拿地，追高地价买“地王”。

“虽然销售不错，但现在地价太高，根本不敢买地。只能把手里的钱放着，看看半年后是不是有机会能从市场上买地。”这是不少开发商向邦爷吐露的心声。

但这下，购房人就纠结了，开发商有的是钱，又不买地开新项目，指着现在的项目，涨价的底气太足了啊！

民生证券研究院固定收益组研究员梁路平劝大家放心。因为预计后续房地产销售缓慢下降，虽然降幅有限。现在“有钱”的房地产开发企业，也会由于银行风险偏好下降，短期内国内贷款来源的资金会有所紧张。

“而对于购房者来说，按揭贷款是现在及未来一段时期内银行信贷的主要投放方向，也是拉动新增贷款数据的主力。”

欧阳捷则表示，虽然“大水漫灌”不会持续，货币超发会有所降温，但个人按揭贷款和开发贷款宽松的局面都不会调整，对于房地产市场来说，市场并不缺钱，全年房地产销售会高于过去任何一年。

“另外，需要注意，城市分化的格局依然不会改变，三四线城市去库存与涨房价并行，这也印证我们去年说过的‘一线领涨、二线普涨、三四线止跌企稳，少数城市仍有下跌’的观点，毕竟房子还是买涨不买跌。”

欧阳捷说，热点一二线城市则会“少供地与控房价”并行，为避免热点城市市民恐慌性购房和房企恐慌性抢地，地王现象也将随着国企央企抢夺地王的退潮而减少，这正是民企在这些热点城市拿地的最佳窗口期。

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