今天之后，迪士尼房价将赶上新天地！ 上海全面开挂超越香港！

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

今天是迪士尼开园的第一天，按照之前试营业的情况看，整个乐园人气挤爆棚是一定的，很可能排一天队最多能玩上三四个项目……

而且，上海的轨道交通也将迎来大客流的挑战，还记得6年前的“世博会”吗？那时候人山人海，每天上海轨道交通高峰期的人流量达到几十甚至上百万。

紧接着，上海的房价又要“洗牌”了！也许只用5-10年，我们会惊奇地发现，迪士尼和大虹桥的房价，可能会接近甚至超过新天地。看到这里，你可能觉得邦爷在故弄玄虚。

要知道，按照上海2003年公布的“基准地价土地级别”，大虹桥所在的位置大约在七级到八级之间，迪士尼的土地是八级，而新天地的级别是二级，等级仅次于人民广场、陆家嘴。

一个七级、八级地区的房价，怎么可能超过二级地区的房价呢？

黄浦江畔的地产史：“下只角”逆袭“上只角”是常事

邦爷说的并非是天方夜谭，而是已有先例。

由于历史原因，上海的浦西黄浦江沿岸，除了外滩以外，基本都是工厂区，属于上海的“下只角”。

比如，如今动辄10万单价以上的卢湾滨江、黄浦南外滩，15年前就是江南造船厂的工厂，虽然位置属于市区，但是一过中山南二路基本就没有什么人了；同样的，徐汇滨江15年前就是个煤码头。有熟悉当地环境的人笑言，如果用卫星拍徐汇那片黄浦江岸，看到周边绝对会因恐惧尖叫，“墨池乌黑”像拍恐怖片。

因为这个原因，黄浦江沿岸的土地等级是基准地价中比较低的。在2003年的那份地价等级里，浦西的黄浦江沿岸普遍属于三级土地或者四级土地，东外滩甚至属于五级土地。

但在2006年汤臣一品以11万/平起的天价开售后，黄浦江沿岸慢慢完成了地段的“逆袭”：

先是北外滩出现了8万/平以上单价的楼盘，随后徐汇滨江、南外滩、卢湾滨江纷纷在2009-2010年的两年时间，将单价调到10万/平以上。而在2010年，新天地的新房价格也就在10万/平左右。

处于上海土地等级最高级别的淮海中路、淮海西路一带，当时的新建商品住宅销售单价都没有达到10万元/平。

类似滨江这样的“下只角”逆袭土地等级较高的好地段，在上海过去十年的房地产发展历史上，还有很多次。

大宁无疑是其中最为经典的代表。根据之前的划分范围，大宁处于“延长路－延长中路－延长西路以北”，属于第五级的土地。但因为大宁购物中心的建设和运营，区域未被发掘的住宅开发价值，被重新深度挖掘，最终片区逐步跻身“上只角”行列。

中原地产的统计数据显示，大宁今年的新房成交均价是8.8万元/平，而土地等级比它高两个等级的四川北路地区目前的新房价格也就8.2万/平。

在房地产行业，有“生地养成熟地”的说法。一片有价值的土地，在销售时会用低租金甚至倒贴地方式，吸引高端品牌商业入驻，再动用各种资源引入一些豪门学校和医院，为的就是寻找社会精英阶层购买。高端的配套和人都聚集了，最终必能“养”出个“上只角”来。

而这个规律，从古北、陆家嘴，到联洋、大宁，一次又一次被印证。

上海市基准地价表 （基准日2003年6月30日）

迪士尼“军团”将和新天地竞争

不过，虽然有逆袭的前例，但仅仅依靠上海迪士尼乐园，要逆袭新天地还是有难度的。

看看香港迪士尼就知道了。虽然开业也已经有十年，但周边还是香港房价最低的板块。所以，虽然最近周浦出了“地王”项目，但丝毫看不到迪士尼周边房价能赶上新天地的可能性。中原地产的数据显示，目前新天地的新房价格已经达到14万元/平，而迪士尼所在的区域，不过是它的一个零头。

但问题是，迪士尼所在的浦东南汇地区，拥有的旅游资源除了迪士尼，还有上海野生动物园，明年开园的上海极地海洋世界也将落户浦东的临港新城一带。而上海最大的奥特莱斯——佛罗伦萨小镇也在机场附近，除此外，还有2019年将开幕的冰雪乐园。

这可是一个“军团”啊！最近邦爷还听说，绿都地产有个和新天地建筑风格完全一样的老上海风情项目——绿都绣云里也会在那里。

绿都地产集团执行董事赵男男说，那个项目可以让来到迪士尼乐园度假的家庭，不用再花1到2小时专门去新天地逛街。这个项目的设计师是上海日清建筑设计有限公司董事长宋照青，他当年曾参与主持新天地的改造设计，对石库门建筑有很深刻的理解。

这么多的旅游资源集中在迪士尼周围，显然可以吸引大批的游客。游客多了，生意也就旺了，店家也就多了。店多自然成市，成市自然圈人，再以后好的学校和医院也会慢慢迁来，整个区域慢慢也就从“落乡”变成闹市。

这时候，可能很多人才会明白，为什么在上海房地产市场进行调控后，迪士尼的房价仍然能上涨。尤其是房地产咨询公司Mingtiandi就发表文章称，上海迪士尼周边的房地产业十分兴旺，周边开发项目的价格涨幅高达35%，而迪士尼开园后，预计日客流量最高可达到百万。

不过，很多人依然不会相信，迪士尼周边房价会在5-10年里赶上新天地。毕竟迪士尼周边和新天地的差距，不仅仅只有商业、学校和医院。

邦爷要说的是，至少在商业地产领域，迪士尼周边非常有希望接近新天地。因为商业地产按租金来评估房屋价值，而商铺的租金高低和客流量、人均消费金额有很大关系。上海消保委表示，外省市消费者在上海逗留期间计划人均消费4215元，每年或将为上海提供预计600亿元消费增量。 

如果迪士尼附近的商业地产项目，在消费金额上赶上甚至超过新天地，那么这个区域商业地产价格赶上甚至超过新天地就存在非常大的可能性。

为此，房地产行业已经准备好了一项“黑科技”，能让迪士尼周边商业地产价格段时间赶超新天地。之前悦商科技在商业地产界推广一种大数据产品，可以实时了解一个购物广场每一个店铺的消费者光顾次数、日均销售金额，从而为商业地产的运营提供依据，据此调整品牌和业态，实现人流和人均消费的同步提升，并据此为商铺租金定价和租期。

悦商科技总经理吴弼川说，商业地产管理平台所产生的大数据，将最终反映为动态的资产价值。换句话说，如果租金能快速提升，很可能只用四五年时间，资产价格就可以翻几倍。由于国内房地产资产证券化进程日趋加快，未来这些资产的动态价格变化，也会反映在股价和其他证券价格。

实际上，除了迪士尼周边会因为迪士尼开园而实现资产价格上涨，上海的其他区域，比如大虹桥、淀山湖旅游度假区、佘山旅游度假区以及长风、真如，都有机会因为迪士尼乐园的开业分得红利。

上海目前已经建成和即将开业的主题乐园和旅游度假区已有十几个，迪士尼乐园、乐高探索中心、深坑酒店……这些上海新开业的旅游目的地项目，再加上新天地、城隍庙、华侨城欢乐谷、朱家角古镇、东方明珠等景点，仅仅一个上海就可以提供三到四天的深度游内容，这是香港无法想象的。

至少在旅游行业，上海已经开挂，超越香港只是时间问题！

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