“租购并举”搅动楼市 税收优惠政策将出台

◎每经记者冯彪 继今年3月，“建立购租并举的住房制度”首次进入李克强总理的《政府工作报告》后，5月4日，国务院常务会议提出包括鼓励个人依法出租自有住房、推行统一的租房合同示范文本等促进住房租赁市场发展的措施。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强对《每日经济新闻》记者说：“目前房地产企业进入租赁市场的意愿不足，对居民个人来说，仍然愿意买房，租房只是作为暂时过渡。发展租赁市场，需要政府一定的引导。” 鼓励个人依法出租自有住房 在5月6日的新闻发布会上，住建部副部长陆克华介绍，国务院常务会议已原则通过鼓励租赁市场发展的六项措施，即培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、税收优惠和鼓励金融机构加大支持，以及加强住房租赁监管。 在陆克华看来，发展租赁跟阶段性去库存有关系，但并不主要是出于去库存的目的，例如北京和上海并不存在去库存的问题，可是特别需要发展租赁市场。 柴强对记者说：“房地产行业一般会经历三个阶段，一是以房地产开发建设为主，二是以存量房投资和交易为主，三是房地产证券化。发展租赁市场也意味着我国房地产行业出现拐点。” 实际上，早在2003年出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就提出住房租赁。但与发达国家租房占比达到40%到60%相比，我国仍以自有住房为主，自有率达到80%到90%。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者说：“此次高层提出的措施击中了租赁市场裹足不前的痛点，其核心就是增加租赁房源、规范市场管理、保障交易各方的权益，从供给侧方向出发进行改革，发展住房租赁市场。” 具体来看，在增加房源方面，国务院常务会议提出，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，并且还鼓励个人依法出租自有住房，以及允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。 据陆克华介绍，对依法登记备案的住房租赁企业、机构，包括个人，给予税收优惠政策的支持，相关文件很快会出来。 据柴强介绍，目前住房租赁企业的税费负担大概在17%左右，成本高导致企业进入租赁市场的动力不足，国务院的优惠政策推出后，行业有望迎来发展的春天。 推进房产投资信托基金试点 在严跃进看来，目前一线城市租房需求都很旺盛，如果盘活各种类型的存量房，能够增加供给，解决现在租房难的问题，特别是鼓励个人出租自住房，实际上是鼓励住房投资行为，这对于后续房地产市场的投资行为也有引导作用。 实际上，房地产市场并不单纯是房屋的修建和交易，还涉及到所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款等内容。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，发达国家的房地产业占GDP的比重高达12%，中国目前还只有6%，因此中国的房地产业还有很大发展空间。在一级土地市场、二级增量房市场、三级存量房市场已具有一定规模的情况下，四级市场将成为中国房地产业的又一个突破点。 陆克华也称，我国专门从事住房租赁的企业还不多。“企业普遍反映算不过账。住房租赁资金收益率较低，资金回笼时间长，但是房地产贷款期限一般只有三五年，企业没法做租赁经营。” 记者注意到，目前租赁行业2%~3%的租金收益率与房屋直接出售相比的确没有收益上的优势，房地产企业高举债的开发模式也不利于企业从事租赁经营。 在柴强看来，在同一个时间点上，租金和售价比较，出租没有优势，但是如果错开时间来看，租金回报还是不低的。因为租金上涨，五年前购买的住房，现在用来出租，收益率就会高一些。当然，这就需要一个较长时期的金融支持和融资计划。 在5月6日的新闻发布会上，陆克华再次提及，为租赁企业提供金融方面的支持。例如，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点，拓展直接融资的渠道。 “推进REITs试点，能够为房地产企业提供长期稳定的投资资金，符合租赁市场的经营特点，能为企业进入租赁市场创造条件。而且我认为，以房屋租金为基础的REITs也能丰富投资渠道。”柴强对《每日经济新闻》记者说。