中国房屋租赁三宗难：收租金不如吃利息“专业房东”税负重

◎每经记者冯彪 租赁需求多，但是房源少，自然导致租房难。房地产开发商作为行业的主力军却难有动力进入住房租赁市场。 在5月6日的新闻发布会上，住建部副部长陆克华一口气就说了租赁业务“三宗难”：租赁业务资金收益率比较低、资金回笼时间长、租赁企业负担重。 另外，对于持有多套房的个人来说，在房价大涨后直接出售套现也显然比出租划算，还省去了维修的麻烦。 中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平对《每日经济新闻》记者说：“住房出售价格持续上涨，住房的投资性功能被放大，消费功能被弱化。部分企业和个人持有住房，坐等涨价，也不愿出租，造成极大的资源浪费。” 2015年房价涨幅超租金3倍 中国社科院城市发展与环境研究所发布的《房地产蓝皮书2016》显示，2015年商品住宅施工面积减少0.7%，是自1998年以来的首次负增长。同时，二手房交易表现活跃，在北京2015年二手住宅成交占总成交量比重为73.6%。 “2015年末，我国商品房待售面积71853万平方米。房地产逐步进入到存量房为主的时期，房屋总量基本能满足居民需求。但同时我国房地产库存高、住房空置率高，导致住房出售、出租价格高，部分居民住房需求未满足。这反映出住房配置结构不合理。”叶剑平说。 在此背景下，国务院再次重视住房租赁市场的发展，提出租购并举的发展方向。实际上，早在2003年出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》里面就首次突出了租赁问题。 但是，与出售价格相比，“改售为租”对于房地产企业和拥有多套住房的个人来说却并不一定划算。 新城控股高级副总裁欧阳捷曾表示，目前国内住宅物业租金回报率约为2%~3%，这意味着同样一套房，房企选择持有住宅物业，依赖租金的投资回报期长达30~40年，从租金收入获得的现金流甚至不够偿付贷款利息。 2%~3%的租赁投资回报率也得到中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强的确认，他告诉《每日经济新闻》记者，这还比不上银行存款的利率。 直接出售住房获利相当于租赁住房的机会成本。住建部政策研究中心研究员周江的一篇文章中称，房价相对月租金收入的比例在200~300倍之间是合理的范围，但是，近年来租售比逐渐扩大，2013年时，北京的租售比就达到561。 而且，租金涨幅也不及出售价格涨幅。上述《房地产蓝皮书》显示，2015年，全国住房租金价格同比涨幅为2.6%，这已经低于了2014年3.3%的涨幅。但是，2015年，全国商品住宅平均销售价格同比涨幅为9.1%。这意味着，售价涨幅超过租金涨幅的3倍。 另外，我国租赁市场以旧房为主，新房很少用于出租。在北京拥有多余住房的一位业主向《每日经济新闻》记者提及，一般新房的售价比旧房高，如果将新房出租，不仅需要装修、添置家具、维护，将来想转手出售，还卖不出好价。 “房价过快上涨，开发商和拥有多套房的个人都倾向于空置住房，然后转手套利，致使住房的投资性功能放大而消费功能不足。”叶剑平说。 我国租赁企业占比不足10% “在我国住房租赁市场中，供应的主体主要是个人出租，大概占到90%以上。一些房地产市场成熟的国家，专业的租赁企业提供房源占的比例大概是30%左右，我们差得还是比较远。”5月6日，住建部副部长陆克华在新闻发布会上这样说。 近年来，我国专业的租赁机构逐渐兴起，出现you+、魔方等从事长租公寓的创业型企业。这类企业一般是租下或购买整栋房屋改造后再用于出租。 然而，以you+公寓为例，尽管瞄准年轻人市场，但租金仍不便宜。《每日经济新闻》记者致电you+北京苏州桥社区获知，最便宜的房间月租金也在3000元左右，对于参加工作不久的年轻人来说着实不低。 尽管租金不低，但有业内人士透露，从这些租赁企业财务数据看，大多数品牌仍处于亏损状态。房源选点、获取房源成本、改造装修成本、分销渠道和营销费用、IT系统设计都在加重企业成本负担。 另外，与个人出租房屋相比，租赁企业还面临企业所得税、房产税等，这样一来成本也会更大。 陆克华也称：“住建部调研了13个省市的住房租赁情况。从目前来看，税费等各项支出加在一起，企业算下来以后没有什么利润，甚至还亏损。” 而新建住房用于出租可能更加困难。柴强告诉《每日经济新闻》记者：“在我国‘银行融资—获得土地使用权—建房出售’的房地产开发模式中，开发商多是高举债周转，为了维持资金链运作，需要快速回笼资金，因此开发商难有意愿采用资金回笼周期长的租赁模式。” 这种高价拿地，高举债周转的模式导致新建住房也不太适合用于出租。陆克华表示，2015年住建部做的专项调查发现，租住房屋大概是以中小户型为主，50平方米以下的占到75%左右，但市场上能够租到的中小户型住房比较少，所以只能选择合租，合租比例达到50%。 “地方政府要维持较高的土地出让收入，开发商竞价拿地，从而推高房地产开发成本。因此，新建住房在设计时就是以向家庭出售为目的，住房的结构、面积可能并不适合租房者。”叶剑平说。