15%的人口要离开，北京的地没想象中珍贵

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

“对各类区域新增建设用地提出限制。”

5月4日，国土资源部、国家发展改革委联合印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015-2020年）》中的这句话，一度挑动了楼市敏感的神经。

在很多人看来，这难道不就是再说“京津冀地区不再新增建设用地”了吗？这时候，很多人担心，土地越来越少，房价不就会涨得更猛？

首先，邦爷想说，土地和房价虽然理论上是“正相关”的，但正如北京市发改委主任湖卢彦所说，还要考虑人口因素。

北京是四大一线城市中，第一个明确提出“降低人口规模”的城市。未来五年内，北京城六区的常住人口每年都要下降2-3个百分点，到2020年将争取下降15%。

人口规模大幅下滑后，住宅和商业用地的需求量绝对值将会减少，对房价的支撑力或不会像想象中那么大，土地的价值，或许也没有想象中那么珍贵。

所以其实，现在北京的土地市场管理方向，已调整为“减量优化”。《国土资源“十三五”规划纲要》中的“京津冀国土空间开发导向示意图”就显示，北京主城区将主要划分为“减量优化区”。而此政策的核心之义，便是盘活存量用地，增加土地的价值。

为什么需要这样，我们先来看看北京的土地现状。

无地可增，北京加速进入存量市场

公开信息显示，北京近几年新增建设用地是递减的。

2010年~2013年，北京实现约6000公顷新增建设用地，2015年和2016年新增建设用地规划面积为2100公顷和1850公顷。另，由递减规律推算可知，2014年北京新增建设用地至少实现2100公顷，由此可大概得出，2010年至2016年北京新增建设用地约1.2万公顷。

而在“第二次全国土地调查”中，2010年到2020年的11年之间，北京可供占用的农用土地将仅剩1.24万公顷。

要知道，《北京市土地利用总体规划（2006~2020年）》明确规定了，北京耕地保有量指标为21.47万公顷。

这已经是各种“踩红线”的节奏了~所以“提高土地使用效率，加大存量土地挖潜力度”是既定之义。这也意味着未来北京将全面进入存量土地市场。

但要厘清的一个概念是，“减量”指的是减少“新增建设用地”。它其实是指——”符合规划期间农村集体建设用地和未利用农村集体建设用地转化为国有建设土地“，这还需要1~3年的整理收储转化过程，所以并非未来5年真的无一手土地出让。

但在存量市场，拥有更多存量土地、拥有更强存量盘活实力的企业，才能有更好的发展效益。这也意味着，在北京这样的市场，企业间的资源竞争、资本竞争将更加激烈，房企加速洗牌。

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