李宇嘉：楼市政策新主题开始强调“托底盖帽”

◎李宇嘉

近日，沪深两个一线城市以及南京、武汉、苏州等重点二线城市楼市调控政策相继“落地”，“环京县”也强力调控。收紧限购政策、限制二套房贷杠杆、打击“首付贷”等场外加杠杆是此轮调控的主基调。基于70个大中城市房价全面回升，货币周期宽松，贷款杠杆从制造业向消费金融领域转移趋势已现，全国楼市整体已进入景气回升期。因此，预计未来还会有其他重点城市推出紧缩性的政策。

一时间，舆论再次聚焦楼市调控。去年中央经济工作会议将去库存上升为国家战略，目前全国各地去库存正轰轰烈烈，难道楼市政策“风向”要变了吗？根据中指院的监测，2月份，一、二线城市新房成交量同比分别增长41.6%和35.4%，增幅比2015年全年分别加快10个和20个百分点。但是，即便主要城市楼市销售明显回升，全国整体库存仍旧在攀升。

首先，全国商品房待售面积为73931万平方米，比去年末增加2077万平方米，是2011年的2.7倍；其次，2015年新开工面积比销售面积多了2.6亿平方米，尽管这一增幅比2014年下降了3.4亿平方米，但这是自国家统计局有监测数据以来的第6年增长，未来库存有可能还将不断增加；最后，易居研究院数据显示，截至今年2月底，一、二、三线35个城市新房存销比分别为8.7、12.5和19.7个月，意味着部分二线城市和多数三、四线城市仍旧深陷库存泥潭。

因此，去库存主题没有变，但结合去年底以来重点城市楼市火爆和监管层的态度，楼市管理从去库存单一主题，转变为去库存与因城施策双主题并列，也就是所谓的“托底盖帽”。

楼市管理主题之所以调整，一方面在于重点城市楼市相当火爆，房价暴涨、投机炒作、场外过度加杠杆。这不仅助长“脱实入虚”，且投机炒作造成的资金“虹吸效应”不利于去库存；另一方面，部分城市借去库存强力刺激需求，也违背去库存初衷。

所以，去库存在执行层面需要调整。3月29日，《人民日报》发表文章指出，去库存的根本目的是推进以人为核心的新型城镇化，而非刺激新一轮房地产粗放式发展，不能以扭曲的政策补贴刺激高端房地产销售。这是针对去年下半年以来，很多城市单纯以常规需求手段来刺激楼市，而户籍制度、土地制度改革进展不足，偏离了去库存与新型城镇化结合的本质。

此外，去库存效应无谓溢出也需要纠偏。京沪深房价创新高，南京、苏州和合肥等重点二线城市及北上深周边三、四线城市房价暴涨，投机需求泛滥。据悉，深圳二手住房投资客占比在30%~ 40%；2015年惠州、东莞临近深圳片区成交量暴涨75%，70%为深圳投资客，房价分别上涨35%和16%；上海、南京今年3月房价环比涨幅已超深圳，成为楼市新“领头羊”，长三角投资需求泛起，苏州、南京库存消化周期不足4个月，苏州房价3月上涨14%，据悉投资客已开始“进军”价格洼地无锡。

作为北京后花园的“北三县”（三河、大厂、香河，行政上隶属河北廊坊），楼市更加火爆。2015年，“北三县”新房和二手住房价格分别上涨了近30%和50%，北京“睡城”之一香河燕郊，3年来均价上涨3倍，逼近3万元。在北京刚需入市及去库存政策、京津冀一体化及“大北京”概念下，自住及投资需求泛起是主要原因。

北上深周边二、三、四线城市房价暴涨、投资炒作泛起，不仅不利于去库存，也背离了新型城镇化和区域一体化目标。因此，人民日报3月26日评论指出，当前中国经济正处于“去旧育新”的关键时期，房地产市场平稳、均衡、健康发展，既可以为转型营造良好环境，又是实现共享发展的题中之义，中国经济不需要“地产投机客”。因此，在继续坚持去库存战略的同时，执行上要纠偏，也就是因城施策，即中央统一目标和分类指导，地方因城施策和主动作为，特别是精细化管理。

首先，北上深等一线城市，增加供应是首要问题，未来楼市管理全面走向“供给侧”，即多渠道增加住房供应。同时，在保护合理需求的基础上，有针对性地控制过度利用杠杆的投资需求，严厉打击投机炒作；其次，二线重点城市既要支持本地合理需求，保护农业转移人口买房的需求，还要防止借助房贷政策松绑而泛起的投资需求，顺应以壮大城市群为核心的新型城镇化政策导向；再次，对于像合肥、郑州、武汉等接收东部产业转移和人口大省的区域中心城市，既要认识到人口、产业集中后住房需求的增加，要加强供应，还要加快公共设施建设；最后，对于很多二、三线城市，部分区域回升但外围库存压力很大，要实施分区域精细化管理。

北上深周边区域楼市火爆，有特大城市自住需求因高房价而溢出的影响，这是好的方面，有利于区域一体化和都市圈建设，要有前瞻性地引导。同时，也有因政策宽松、炒作而泛起的投资需求，需要强化控制、稳定房价，为区域一体化和都市圈建设创造低成本环境。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）