泰禾集团董事长黄其森：房地产去库存要有“加”有“减”

◎每经记者 王杰

“三、四线城市去库存，开发商不能‘等、靠、要’，更多地是要靠自身降价、‘割肉’”，今年全国两会期间，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森的一番直言，在业界引起争议。

对很多开发商来说，“割肉”、“换仓”的确是眼下的最好策略，可以使企业从三四线城市的泥潭里爬出来，重新驶向快车道。可心里的那道坎，却很难过去。一旦“割肉”形成亏损，怎样向股东交代，又如何确保公司在资本市场再融资不受影响？

因此很多开发商虽然知道黄其森给出的是良药，但要付诸实践，却难以做到。

供给侧改革：好房子太少了

在黄其森眼里，泰禾的发展得益于战略清晰、坚决。他认为只要能把一线城市的产品做好，最后入市的时候在价值上都会有体现。

黄其森与北京的机缘始于2002年。当年初，他率领泰禾团队从福州毅然进京，开发中国院子。目前，在上海、北京和深圳三个一线城市，以及福州、南京等二线城市都有布局。

对房企调整布局，黄其森的观点是，高库存城市，如果一味“等、靠、要”，肯定没有出路。开发商应当放弃侥幸心理，该降价就降价，以价换量，才能争取主动，这是“做减法”。开发品质上，则要努力“做加法”。库存再大的城市，依然有热销的楼盘。哪怕夕阳行业，也有朝阳企业、朝阳产品。况且，房地产市场依然大有可为，现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。只是，当下房地产行业特征，改善型渐成主流。像过去，什么房子都好卖的日子肯定一去不返了。

黄其森说，去库存体现在“供给侧改革”，开发单位就要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。“看看存量二手房市场，我们可以得出结论，好房子，太少了。想改善的客户，大量且现实存在着。”

对于一些开发企业模仿泰禾“院子”产品，黄其森表示，院子产品不仅仅是房地产，更多的是建筑和文化，泰禾在院子系列文化方面已经潜心研究了十几年，产品的打造要有工匠精神，单纯的模仿还是有很多需要提高的地方。

三四线城市：今后更没理由布局

在大多数三四线城市库存积压的同时，一二线城市被房企视为“香饽饽”。

一二线城市的热地，也引来了房企的争夺。中原地产研究部统计数据显示：2015年，40大城市土地出让金合计成交了18826.1亿元，同比2014年全年的18250.9亿元上涨3.2%。大部分城市土地出让金均出现了上涨，其中超过千亿的城市有北京、上海、重庆。其他土地出让金较多的有广州、南京、苏州等城市。

40个城市中，楼面价上涨的城市达到22个，大部分一二线城市的楼面价均出现了明显上涨。

前几年就已经开始集中在一线城市布局的泰禾集团，目前在北京的销售货值已经占到了集团货值的一半以上，现在泰禾集团名下共计12个地产项目里，一线城市的占比在8成左右。

据了解，2015年泰禾集团将6宗地块收入囊中，其中3宗地块是合作项目，泰禾方面输出品牌和管理。另外，泰禾去年的拿地布局中，除了上半年在杭州拿到一宗地块外，其他地块都位于北京、上海和深圳。

即便一线城市市场一片大好，但黄其森对于市场的判断依然敏锐。

“在北京什么项目都可以做，什么项目都能做得好。”早在2013年8月，黄其森曾经这样判断市场。

黄其森表示，现在市场行情已经验证了当时泰禾坚决执行一线城市布局的判断，而此前市场认为泰禾在2013年和2014年密集拿地相对激进。“前两年，泰禾除福建以外主要是布局北京和上海，当时土地耗费了350亿元，如果等到2015年拿地，预计要花费700亿元。”

但是，跑步进入全国30强的泰禾集团，在楼市火热的一线城市反倒更加谨慎。

黄其森指出，目前泰禾的拿地思路开始变化，不像前两年拿地是志在必得，“2013年，泰禾集团参加9次招拍挂最后拿下了7块地。”

黄其森说，即便现在土地价格上涨非常快，已经累积一定风险，但是对泰禾而言，公司在一线城市做高端精品项目，对地价的承受能力要比一般开发商更强。

黄其森表示，泰禾继续坚持深耕一线城市，拿地形式上也会更加多样化。比如并购、合作开发等，也输出品牌和管理获取土地。

“泰禾未来的布局还是会坚持在一线城市，以及二线核心城市。原来泰禾没有去三四线城市，今后更没有布局的理由。”黄其森说。

“现在泰禾的布局除了一线城市以外，还有二线核心城市，比如南京、杭州、厦门和福州，今后也会选择进入更多二线核心城市，这足以支撑泰禾的规模化发展。”黄其森说。