首付贷加杠杆：规模有多大 风险来自哪

每经记者 杜冉乐

3月9日上午，媒体报道称深圳市初步摸底估计首付贷规模大概为20亿元，到当天下午旋即传出该数字又变成30亿元。

首付贷规模到底有多大？眼下，房价上涨最快的一线城市成了首付贷摸底的重点区域，若要算出全国规模，在缺少权威机构持续跟进的情况下，难度可想而知。

《每日经济新闻》记者了解到，房天下理财、链家理财等已暂停新房首付贷业务。此前，平安银行的广东省人大代表林娜曾反对首付贷，认为其交易信息未纳入央行征信体系，造成银行办理个贷时难以识别风险。

首付贷规模至今成谜，若单笔违约之后，会否加大银行个贷乃至系统性风险？多位银行界人士表示，风险肯定有，但不绝对。

●首付贷加杠杆“被妖魔化”

春节前夕，央行与银监会联合下发“房贷”调整的文件，比如三四线城市个贷最低首付比例可低至2成，二线城市从3成降至2.5成。

节后，一线城市房价大涨，加上上海链家事件推波助澜，外界开始将视线转向所谓房贷“场外配资”问题，首付贷成为推动房价上涨的幕后推手，一时间“人人喊打”。

林娜的思考逻辑实质就是，首付贷游离于银行房贷监管体系之外，违背了央行和银监会对于房地产信贷相关政策的精神，使得监管机构对于房地产金融杠杆的控制变得无效，会加大银行授信风险。

何为首付贷加杠杆？通俗地说，如果你要购买一套100万元的房子，按照银行以往3成首付的要求，你需要首付30万元，现在大型房产中介借鉴P2P模式，引入社会闲散资金来帮你解决首付款。

以房天下理财首付贷为例，如果你或你的直系亲属名下有一套房子可做抵押，可以解决首付款的70%，那就是21万元，相对于你只要拿出9万元自有资金，也就是2.33倍首付贷杠杆，但从总房价来看，就是逾10倍总杠杆。

购房者个人贷款杠杆被放大之后，首付贷一旦违约，会否加剧房贷风险传染？

一家上市城商行的信贷客户经理表示，用首付贷的购房者在个人收入能力上，与个人按揭买房的客户质量有差异。银行授信前，会查看首付款收据是否足额，若房企与P2P平台为迎合银行授信要求而精心包装一下，银行不易发现个中风险。若银行真正要授信，还要看购房者的工资卡、银行流水、公司社保以及直系亲属旗下房产等，达不到一定标准也不会放贷。

一家大型银行的区域电子银行部负责人告诉《每日经济新闻》记者，对住房投机群体来说，首付贷是一种空手套白狼，但这部分人毕竟占少数。如果自住型购房，影响就不大，当前“70后”一代进入换房季，小房换大房，对改善型需求越来越大。

“首付贷引争议主要在于‘投资’属性强，被认为是加杠杆注水，但关键在于要有一个明确的‘场景’。”上述电子银行部负责人表示，这个需要有条件进行，比如你是自住型购房且已有一套，拿前一套房子抵押，用短期的首付贷临时解决改善型住房的首付款，如果平台又合规经营，这种模式应是主流趋势。

●主要风险来自银行理财产品？

财新网近日报道说，监管部门最近将要对房贷市场的“首付贷”等配资行为采取措施，下一步也会对银行进行规范。

3月9日，另有媒体报道称，深圳市正在对当地小贷公司、P2P平台针对购房者首付贷等摸底，涉及首付贷规模20亿元。当天下午，有知情人士爆料说，该数字变成了30亿元。

这会是冰山一角吗？记者调查了解到，像搜易贷旗下首付贷业务现今覆盖区域主要集中在东部地区，尤其是一线城市，房天下理财首付贷产品也主要以一二线城市为主，认为该区域房价坚挺，不会跌价。

当前，首付贷产品主要覆盖区域与汇付天下最新发布的《2015年网贷行业报告》相关研究成果相吻合。该报告显示，P2P网贷注册用户主要集中在一、二线城市，用户占比分别为22.1%、34.1%。

针对规模，网贷之家首席研究员、盈灿咨询CEO马骏告诉《每日经济新闻》记者，以前没有首付贷的时候，购房者必须通过亲戚朋友等借钱，现在有了首付贷却人人喊打。在房地产市场以万亿计的交易中，首付贷只是九牛一毛。

尽管如此，一个值得关注的细节是，上述报告还重点提到，银行理财是P2P网贷投资人最主要的其他理财方式，占比40.6%。

财新网日前报道称，银行理财是提供首付贷“资金端”的重要渠道。该模式就是房产中介与银行协定，通过交纳一定的保证金，将银行理财资金对接到首付贷项目上，而买卖双方则签署一份“阴阳合同”（“阳合同”代表被做高的房价，“阴合同”代表真实房价），房产中介又与卖方签署协议，以保证买方个贷顺利到位，最后让多出的个贷余额来偿还首付贷。

银监会披露的数据显示，银行不良贷款从去年1季度的9825亿元上升至去年4季度的1.27万亿元，多出大约3000亿元。其中，次级贷从去年1季度的4797亿元上升至去年4季度的5923亿元，多出逾1100亿元。

从风险指标占比来看，正常类贷款占比下降，去年1季度为95.08%，到去年4季度变成94.54%，关注类与不良类均有所上升，拨备覆盖率也有所下降。

依此来看，当前银行业不良贷款率是在上升的，但银行理财表外运行，对接首付贷显得也较为隐蔽，基于汇付天下报告提及的银行理财占了4成的网贷业投资资金，这一现实显然不容忽视。

另据盈灿咨询不完全统计，截至2016年1月18日，已有民生、招行等20余家银行涉足P2P网贷平台资金存管业务，80家平台与之签订了资金存管协议，约占P2P网贷行业正常运营平台数量的3%。

该数据表明，P2P网贷平台银行存管比例偏低，势必会影响到银行对网贷资金具体流向的监管，进一步影响到银行对个贷的授信风险。

针对风险评估，亚信控股集团董秘荣腾洪表示，这最终回归到一个问题，就是如何把握贷款对象及确定其还款能力，涉及三个基本条件：如何确定低门槛的贷款标准，如何确定市场信息的对称性，如何把握市场利率调整期。