上海土地供应新规或出 中心城区中小户型不低于70%

每经实习记者 王浩也

房地产市场的任何风吹草动都会引发舆论关注，特别是与北京和上海楼市相关的政策。

2月23日，据多家媒体报道，上海市规土局等部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》。“意见”表示继续优化土地和住房供应结构要求优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。

针对这一消息，《每日经济新闻》记者查询上海市规划和土地管理局等诸多网站进行查询，并没有找到相关文件。随后，记者询问相关业内人士，也表示并不了解。

户型供应结构将大幅调整

记者发现，上述文件中有以下两个细则：第一，中小套比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾较突出区域，中小套型住房供应比例提高到70%）；保障性住房用地中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%以上。第二，鼓励公共交通为导向的社区开发模式，轨道交通站点周边区域（中心城、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上，以实现城市组团式紧凑开发，形成居住、工作、商业、文化等功能的有机协调。本市多层、小高层、高层建筑的中小套型住房建筑面积标准分别为90平米、95平米、100平米。

这两个细则明确指出要增加中小户型房源的比例，中原地产研究总监宋会雍对此表示，这样的话房价会有5%~10%的上升，“对开发商来讲，开发小户型，整个收益会下降。户型小了之后，公摊面积变大，容纳的人更多，配置的资源成本就更大。那么开发商在这块的利润削弱之后，会上调楼盘的销售单价。所以说，这对房价会有一个推动效应。”

不过，上海市之前一直鼓励二孩政策，一个家庭有了二孩之后，换置一套大户型的房子也变成了刚需。对此，优淘城总裁薛建雄认为，增加中小套房源比例与大户型成为二孩家庭刚需，并不存在冲突，“现在的情况是，‘7090’总体供应过少，换房也是需要有一个过渡的。过渡就是说你先住在90平方米的房子里，等你生第二个孩子后再换大的。过渡的太少了，大户型太多了，所以现在要对中小套房源做要求。”

有业内专家表示，房企现在的建造趋势是紧凑型的房源，原来建造大户型的开发商也会相应地调整策略，因此“中小套户型比例提高”的要求，对开发商的影响并不大。

商业物业持有时间不低于10年

上述文件中还有两个细则：第一，商务聚集区、科技创新区、产业社区以及周边1000米范围内的新增商品住宅用地，相关区县政府要在出让条件中明确，用于社会租赁的商品住房比例不低于15%，促进产城融合。第二，新增商业办公用地，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年。近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。

有业内专家表示，这是为了推进地块更集约化的利用，控制城市在土地上的利用强度，“工业用地跟商办用地过剩，逐渐在这里面调比例，增加住宅商办优化他们的结构。”

也有专家认为，上海新增建设用地不可能有大幅增加，存量用地盘活也很难快速收到成效，现在增加市场供应的方法就是把户型做小，增加供应的套数，让更多的家庭能够买到或租赁到中小套型的房源；从现在上海土地政策特征来看，再结合目前财政部等部委政策导向来看，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定会增加。