张敬伟：库存阴霾依然压顶楼市难言进入春天

◎张敬伟

春节的脚步越来越近，但凛冬的气息依然笼罩。股市再次伤透投资者的心，楼市呢？

据中国指数研究院发布的最新数据显示，2016年1月份，中国100个受监测城市（新建）住宅平均价格为11026元/平方米，环比上涨0.42%。从涨跌城市个数看，60个城市新房价格环比上涨，39个城市环比下跌，1个城市持平。2016年首月，中国百城房价延续回暖势头，连续第9个月环比上涨。

楼市的春天来了？数据显示似乎如此。但是透过笼统的大数据，各地的具体数据却是大不相同、分化严重，冷暖自知。

北上广深四大一线城市，即使在市场最困窘的时刻也未松绑限购，楼市依然一片大好。2015年，四大城市还出现排队买房的热闹景象，“地王”也重出江湖。二线省会城市和计划单列市的楼市风景也由冷转暖。三、四线城市至今还在苦撑。关于中国楼市的过剩情况，官方和各机构都有自己的评析和数据支持。版本虽然不一，但保守估计，全国城市去库存需要6年~7年时间，这还不包括在建项目。

因而，中央经济工作会议将楼市去库存作为重点议题之一。中央不仅提出了问题，而且给出了解决方案，譬如通过户籍改革红利，挖掘农民工购房需求，通过市场化引导使开发商降价消化库存等等。当然，房贷、税收等方面的政策性优惠可能还会继续，以刺激多维度的购房需求。简言之，让刚需大起来，让改善性住房需求强起来。

说起来容易做起来难。从限购城市的解禁，到首付比例、商贷和公积金政策的宽松，再到宽松货币政策带来的月供负担减轻，楼市的政策性红利是组合性的。但是一线城市的楼市已然红火，三、四线城市的需求依然动力不足。

即使中央加大楼市去库存的力度，但政策红利已经释放得差不多了。楼市库存期望在短期内消化掉几乎是不可能的。为了消化库存而消化，不仅会造成消化不良，也可能带来严重的市场后遗症。任志强曾说，7亿库存难消化，开发商只有炸掉。其言虽然极端，但也释放出一个信号，靠常规手段去库存有难度，非常时期需要非常手段。

的确，从楼市到其他行业产能过剩，看似是市场主体的市场行为，其实是政策主推和投资冲动的产物。权力因素可以促成过剩产能，但是产能过剩时政策面又受到了市场主体的牵制和掣肘。任志强宣称开发商有权力炸掉楼市库存，凸显政策面和市场主体在失衡的市场中的角色尴尬。

在政策面看来，投资冲动主导下的楼市库存和产能过剩，可以通过政策面的修正和主导去消化。但是，楼市库存和产能过剩造成的债务压力却要由市场主体担承。在此情势下，政策面对市场主体的推动能力不强，甚至会造成市场主体的逆反式反弹。

让开发商降价消化库存的方案可操作性并不强。基于成本因素和利润考量，市场主体希望维持可能的高价，哪怕付出较长的时间成本。开发商降价卖房去库存不大现实，更不可能“炸库存”。但是，政策面和金融机构可采取“反市场”的手段去库存。比如，以行政手段的方式收回“烂尾楼”和“半拉子工程”，金融机构将“跑路”开发商的欠债作为“呆账”消化等等。

现在，政策面还有缓冲空间。由于去库存压力主要集中在三、四线城市，通过户籍制度改革和提升这些城市的公共服务水平，加强它们的吸引力，库存的房子自然就能卖出去。此外，购房政策在税费优惠方面也有继续下调的空间，通过政府购买作为保障房也可消化相当的库存。

这需要时间。分化的楼市决定了一线乃至二线城市已经看到了曙光，而对于三、四线城市来说，央行和银监会昨日的新政也让它们看到了希望。楼市长时间的火爆让国人家庭拥房率处于高位。以往供给侧的非理性积累，导致了三、四线城市的楼市库存压力很大。如何去库存，政策红利应尽力释放，市场失效时其他手段也可选择。

（作者为察哈尔学会研究员）