成都改善型住宅“逆袭” 中大户型供求大涨

王婷婷/文

“改善型产品开始当道。”这是大多数业内人士对2015年成都楼市的感受。

伴随成都居民收入和家庭财富的增长，政策层面的相对宽松，以及来自土地市场等积极因素的推动，2015年成都市场上改善型住宅“逆袭”，存销比大幅提升。面对更高品质居住人群的改善型市场，也不可避免地产生更激烈的竞争。

改善型需求释放

2015年，伴随国家层面宽松政策的相继出台，成都房地产市场的措施也层出不穷。1月取消楼市限购政策，2月执行多年的“90/70政策”退出，3月二套房首付比例降至最低3成、二手房营业税“5改2”，公积金做出7大调整，省内8个县市出台购房补贴……

宏观层面，央行多次降准降息，二胎政策全面放开，各类政策利好效应叠加，《每日经济新闻》记者了解到，在成都住宅市场，虽然刚需依然是主角，但改善型需求大有反超之势，首改和初级再改置业人群比重明显提升。

中国家庭金融调查与研究中心的调查数据显示：2015年，成都家庭多套房拥有率明显上涨，在拥有房产的家庭中，仍有19%的家庭有购房打算。

“收入水平与购房能力有直接关系，随着购房群体的收入水平提高，未来几年，成都首改类产品将会有所提高。”锐理数据的评述源于其对成都家庭收入的调查结果：2015年，成都主力客群家庭的年收入为10万~20万元，占比38%；次主力客群家庭年收入为20万~30万元，占比21%。

伴随收入增加和客观需求的影响，2015年，成都有约17%的购房者出于改善居住环境而购房；近21%是因为结婚而购买改善型住宅；14%是为解决小孩教育购房。

值得注意的是，在成都市场中，纯投资的购房比例已不足10%，进入“白银时代”，购房者更多为自住购房，其中改善生活、工作、教育环境的需求愈显突出。

“另外考虑到二孩政策的影响，成都‘小四房’的需求将进一步释放，未来改需市场会诞生更多需求。”锐理数据品牌营销中心总经理郭洁指出，需求释放、政策刺激，加之高地价的影响，预计未来100~130平方米左右的产品将成为主力需求，改需型住宅主要分布在主城区及近郊部分资源、配套、交通优越的区域。

开发商“群攻”首改

随着改善型产品购房需求的释放，满足该类需求的中大户型产品供销也大幅增加。

锐理数据的统计显示，2015年，成都市场上，90~150平方米面积段的产品新增了970万平方米，销售面积则达到1112.6万平方米，已超过了90平方米以下产品的供销量。

此外，2015年，90~110平方米、110~ 130平方米、150~170平方米和170~200平方米，这四个面积段的产品出现销量同比上涨，以及占比增长。特别是90~110平方米产品的销量同比增长约6个百分点，占比则由2014年的21.9%增加到25.9%，增长最为明显。相比之下，70~90平方米纯刚需户型的销量同比下降了约2个百分点。

建筑形态的成交状况，也能佐证改善型产品的需求在增加。

《每日经济新闻》记者查阅中成房业的数据发现，无论是联排别墅，还是花园洋房，多层和小高层产品，改善型物业的成交均出现上涨，这几个类型产品的成交涨幅均超3成，其中洋房和超高层涨幅最高，达到36%。

“2016年，可以说是‘改善年’。”高策新源董事长廖建华直言，今年，更多项目会规划改善型产品，开发商也多会把重点放在城区适合做改善型产品的板块。

事实上，2015年，以大源、攀成钢、万年场为代表的改善型物业板块呈现快速增长之势，销量和排名都大幅提升。

高策新源的数据显示，2015年，上述3大板块半年期的销售套数就超2000套，大源更是达4485套，在各板块中排名第四，超越临近的刚需板块“华府板块”。而在2014年，大源板块的排在第十五位，攀成钢更是垫底，万年场无缘TOP20。仅一年后，改善型住宅快速挤压了刚需产品固有的市场份额。

此外，不仅万科金域名邸、龙湖源著、万科公园5号、保利两河等高端改善型项目也迅速走热。在成都2015年楼盘销售榜单上，主打100~150平方米产品的南湖国际中心、中德英伦联邦、鹭湖宫等也都位居前十，面向高端改善型需求的南湖国际中心全年销售面积甚至达20.5万平方米，销量位居第二位。

“当前市场的产品结构愈发细分，加之政策一定程度上鼓励改善型需求入市，积压的需求开始释放，改善型产品比例也将逐渐加大。”中成房业总经理罗鸣表示。