刚需产品撑起成都楼市“半边天” 首置人群仍是主力

王婷婷/文

2015年，成都经济稳中有升，经济增速超过全国平均水平。成都楼市也逐渐进入上行通道。

中成房业数据显示，2015年1~11月，成都市房地产投资同比上升至2280亿元。2015年全年供应面积同比减少1%，至2270万平方米，成交面积同比增长6%，至2497.3万平方米。

在成都，70~90平方米户型依然是销售主力。2015年全年，该类产品的供应、销售、库存比例均超过50%。

首置人群仍是市场主力

2015年，成都楼市依然呈现出明显的“刚性”特征。

在2015年的成都商品住宅供销规模榜上，成绩最好的依然是70~90平方米的产品。中成房业的数据显示，2015年全年，该类产品的新增面积为850.79万平方米，销量达900.88万平方米，占各类产品总成交量的36.1%，比重最大。

成都各建筑类型的供销存量也说明，高容积率产品依然是市场主力，特别是高层产品。

锐理数据的统计显示，2015年，成都别墅和洋房产品销售面积合计达84.8万平方米；高层产品的新增面积达1314.9万平方米，销售面积达1478.8万平方米，规模最大；其次则为中高层和超高层产品。

成都主流开发商的客户群体中，刚需人群占主流。

《每日经济新闻》记者从成都万科处了解到，2015年，其客户中20~30岁的占比达62.3%，是购买比例最大的人群，30~ 40岁的占比为34.7%。

2015年，万科在成都推出的大部分产品均瞄准刚需市场。金色城市、金色乐府、万科城等项目都主打“年轻态”住宅，满足首次置业人群的需求。

记者了解到，2015年，成都销售前三甲项目——世茂城、成都中丝园和华润二十四城的热销房源也都是刚需户型。世茂城销售房源的平均面积在91平方米，华润二十四城主力房源的平均面积则为88平方米，中丝园销售户型的面积略大，约为108平方米。

“二手房交易更能体现成都市场的刚需属性。”高策新源董事长廖建华直言，二手房交易中，套二房源的成交占比达36.9%，首次购房比例达到64.6%，各类贷款比例达到68%。

实际上，由于货币政策相对宽松，以及税费减免等利好举措相继出台。2015年1月21日，四川省全面取消限购、限价等政策；3月，成都实行降低首付比例、放宽额度计算、减免办理费用等优惠；二手房也将营业税“5改2”；四川8个县市相继出台购房补助政策……

业内普遍认为，楼市利好政策不断，从市场指标看，实际触动了很大比例的刚需人群置业。

刚需转向泛主城区域

在成都，刚需人群提供了最强劲的消费动力，而他们还呈现出继续“外迁”的趋势。

中成房业数据显示，2015年成都楼市各板块中，供销规模最大的是元华-站华板块，住宅新增供应102.7万平方米，成交面积108.6万平方米。2015年全年，该板块住宅的周均认购量都保持在200套左右的较高水平。

元华-站华板块位于绕城以外，天府大道南段，随着成都经济重心的南移，曾经的郊区化身“天府新城大源组团核心居住区”，成为新一代的人居聚集地。随着刚需人群的“外迁”，这个曾经主打高端大户型的板块，也从2012年开始调整产品结构，板块中的天悦府、两江国际、雅颂居等项目，近年推出的大多是70~ 110平方米的典型刚需置业户型。

而以刚需产品为主流的泛主城区市场，表现相对更亮眼。如大面、华府、双流都进入了成都供销榜，且位列前三位。2015年，大面板块的住宅成交面积达97.6万平方米，供应77.3万平方米；华府板块的住宅供应也在82.7万平方米；双流城区的成交面积则为86.4万平方米。

泛主城区板块成为首改人群和刚需产品的主要聚集区，虽然得益于区域交通和配套的不断完善，但对于购房者而言，首要因素还是价格。锐理数据的统计就显示，房价仍是成都首次置业者买房关注的第一因素，占比17%。更多首次置业人群由于预算因素，选择将置业范围扩大至泛主城区。

“以华阳、大面、大丰、东升为代表的高开发度板块，由于客群的重叠，产品的同质化现象较严重，竞争也将更激烈，或将持续‘以价换量’的局面。”锐理数据的研究员表示。

官方数据也显示，2015年，成都住宅的价格同比下降3.7%，其中主城区的价格同比跌幅最小，仅下降1.9%，近郊降幅最大，下降4.5%。

中成房业总经理罗鸣表示，成都市场继续深度调整，刚需去库存，是确保持续开发的大趋势。对购房者而言，以价换量时期，可以考虑入市。