规划效应释放 成都核心板块潜力值得期待

王婷婷/文

对于成都而言，“卫星城”和“旧城改造”可谓近年城市规划中最重要的两个核心点。这既符合《国家新型城镇化规划（20142020年）》的要求，也是成都这一个“环状”结构城市，通过规划效应促进城市发展的契机。

城市发展的机遇，很大一部分也是房地产的机遇。受产业、交通、城市升级等不同规划的带动，成都天府新区大双流区域、北改区域、城际交通枢纽区域等房地产板块，2015年均体现出较活跃的市场交投状况，业内指出规划重点区域的未来潜力也值得期待。

产业规划拉动

按照《成都市城市总体规划（20112020）》，成都中心城（与卫星城相对）人口配置800万。而据《四川省天府新区成都分区规划》，天府新区2030年将分布585万人，成都向郊区发展的趋势明显。

在成都郊区的各板块中，大双流板块（即华府板块、双流城区、空港板块、顺江村板块、簇桥板块、九江板块等），规划叠加效应最为明显。

2015年4月，成都作为中国航空第四城，国际空港临空经济“升级版”规划布局已完成，未来将着力构建“一核两辐射区”临空经济总体布局。

“一核”即打造临港自贸经济“核心”，规划面积约22平方公里，将加快广牧路、航枢大道二三段道路建设。“两辐射区”，其中“东辐射区”以综保区双流园区为核心，规划面积16平方公里，向东拓展覆盖元华路以西及西航港工业集中发展区部分区域。“西辐射区”指机场以西及东升、九江等区域，规划面积6平方公里，辐射武侯、温江、新津、崇州等区域。

2015年9月14日，《成都建设具有国际影响力购物天堂行动计划》正式出炉，提出打造国际购物天堂，成都将首先加快打造“一区”、“两园”、“三口岸”（航空、铁路、公路口岸）的建设。“一区”指“综合保税区”，两园指的“高新园区”、“双流园区”，及航空港建设辐射的西航港片区。

记者了解到，两大重大城市规划的叠加区便是“大双流”，而作为规划布局中的“产业大后方”，即人居规划和商业配套规划区域，华府、九江、顺江、簇桥等片区也引起关注。

锐理数据的统计显示，在2015年成都住宅土地成交排行榜上，顺江村板块就以5009亩的规模排行第三位，双流城区则成交119亩，排第8位；商业土地成交的三大热点区域也包括簇桥片区。

“双流不论是航空港片区、双流新城片区，还是华阳片区，都是发展成熟的楼市板块。未来随着天府新区概念的持续发酵，双流楼市发展的潜力非常之大。”西南财经大学经济学院副教授刘璐表示。

交通升级带动

近年，成都的立体交通体系规划升级效益显著。2015年，四川就规划了以成都为主枢纽中心，4小时到达周边省会城市，8小时到达京津冀、珠三角、长三角地区的格局；2014年底，成都首条城际铁路——成绵乐城际高速铁路客运专线正式运营。对内，成都市建委发布的规划显示，2015年，成都有13个轨道交通项目上马，续建7条、新开工3条地铁，启动总长65公里的3条有轨电车线。成都市规划局也透露，目前市域内规划了“5环24射”快速路网、“2环17射”地铁网和“1环4射9片区”有轨电车线网，实现地铁与有轨电车规划里程达到两个“1000公里”。

一个交通枢纽催生一个区域的崛起，此类案例在全国数不胜数，而这一效应在成都东客站片区表现得更加突出。

作为集高铁、地铁、长途客运、城市公交等多功能于一体的区域，东客站片区同时是成都四大交通枢纽之一，同时还是以“交通枢纽、经济枢纽、城市门户”为一体的“城际商旅城”理念进行规划的区域，目前已吸引了包括龙之梦、阳光100米娅中心、明宇创客广场、佳年华广场、井泰东方广场、DMC梦魔方等大量商业与产业项目入驻。锐理数据的统计显示，东客站区域商业体量将超300万平方米。

“此前该板块认可度略低，但随着政策、规划支持和建设进度加快，东客站板块的项目也日渐成熟，板块未来会有更多机遇。”锐理研究院指出。

城市改造推动

就成都楼市而言，2015年，主城区成交大幅上扬23%，房企回归主城区明显。在这背后，主城区的升级改造无疑是重大推动因素。

在成都主城区最大的建设工程“北城改造”中，就形成了“16横11纵”骨干路网、30个公园绿地和湿地及一个安靖湖水库、170个公建配套设施项目的规划。经过5年改造，以二仙桥、驷马桥、198等板块为代表的6大片区，产业现代化、形态国际化、环境生态化的新北城格局已逐渐成形。

中成房业的数据显示，2015年，198板块和北湖板块住宅供应和销售规模都一跃进入TOP10榜单，供应分别为73.8万平方米（位列第四）和56.1万平方米，成交分别为53.9万平方米和59.7万平方米。

在成都主城区的“升级”规划中，春熙路-盐市口片区更不容忽视。2015年，成都与香港铜锣湾等签署合作协议，春熙路商圈未来2~3年将向东向西拓展，扩容100万平方米，商业体量将再增百万平方米。作为“全国十大商业街”之一的春盐商圈，日均人流量将在目前的20万~50万的基础上，成倍增长。

“无论市场如何跌宕起伏，中心商圈都是抵御市场风险和获取高额收益的绝佳武器。”盛世新源总经理廖建华一语道破主城区对房地产商的绝对吸引力。