新增供应充足 创客助推写字楼去化

周宇/文

在刚刚过去的一年里，在成都商业地产市场供应充足、竞争激烈的同时，商业地产整体上成交波动幅度较大，但与此同时，又呈现出越来越高质量化的趋势。其中，写字楼市场的变化较为明显。

在此背景下，商业地产，特别是写字楼也开始思变，创新求变成为开发商当下要务。业内普遍认为，未来，商业市场竞争方向将紧跟时代脉搏，主要集中在创业、创意及体验上。此外，写字楼在去库存方面也要在“创”字上下功夫，要把目光放到创客身上。

初创企业成办公市场推手

统计数据显示，2015年，多个主要城市写字楼物业市场持续快速扩张，年内共有57个新项目在14座主要城市落成，而分化显著仍然是整个市场最明显的特征。

高力国际的数据显示，金融、IT和互联网相关产业是2015年需求增长的主要驱动力；随着诸多城市积极推动这些产业的发展，2016年这一趋势将会持续，短期内新增供应超出需求水平。

2015年，成都甲级写字楼市场共有7个新建项目，以及1个现有项目的高区部分入市，为市场带来逾54万平方米的新增供应，推动市场总存量增加至203万平方米。然而，得益于第三产业较为积极的发展，年内甲级写字楼租赁需求稳定，全年净吸纳量同比基本持平。

2015年，成都写字楼投资市场共4宗投资交易公布，市场表现较上一年活跃。尽管目前投资市场上的待售物业数量同比有所增加，故成都写字楼市场对于短期型投资资金的吸引力有所下降，而长期型投资资金则持积极态度，并倾向选择位于成熟商务区或其他发展较为稳定区域的资产。

值得注意的是，非传统金融类企业以及初创型、中小微企业成为办公市场的重要推手。

业内普遍认为，一是因为较大的民间投融资需求吸引了不少省外的P2P、互联网金融等非传统金融企业布局成都；二是随着“大众创业、万众创新”战略在成都深入实施，各行政区纷纷出台措施，把创新驱动发展作为推动产业转型升级的核心动力。对众创空间、产业园的引进建设给予补贴、设立天使投资资金、助力中小微企业拓宽融资渠道、推进工商注册便利化改革，以及“个转企”政策扶持等一系列措施为初创企业营造了良好的创业环境。

2015年前三季度，成都新登记各类市场主体达到18万户。新成立初创型和中小微企业和搬迁升级需求正逐步支撑起乙级写字楼的去化。

展望2016年，研究机构认为，受个别原计划于2015年入市的甲级写字楼项目推迟交付影响，届时成都甲级写字楼市场将迎来历史供应高峰。这无疑将进一步加剧成都甲级写字楼市场的竞争激烈程度。然而，由于目前大部分写字楼业主已开始采用除租金优惠外的其他激励政策或增值服务来保持和提高入驻率，且上述新增供应中不乏自持型优质写字楼项目，其预估租金水平或将高于同期市场平均租金水平，因此，预估2016年内成都甲级写字楼市场平均租金将小幅下调或企稳。

成都商业地产集体思变

事实上，写字楼市场的发展情况是成都商业地产的一个缩影。

戴德梁行的最新统计报告显示，2015年，成都新增商业项目体量较2014年有所增加，但市场去化表现却有所放缓，租金平稳上升。从其公布的数据中可以看出，2015年末，成都商业项目存量上升至513.4万平米，较2014年增长了14.94%，全年新增商业项目体量6.67万平米，较2014年增长了17.67%。

2015年，成都主城区新增7个大型购物中心项目，龙湖金楠天街、中粮大悦城、恒大华置广场以及万科钻石广场、银泰城、凯德天府等都在其中，租金表现较去年同期小幅上升1.43%，至718.47元/平方米/月。

2015年，在成都亮相的这些商业项目已呈现出密集发布等特点。成都地区的商业地产供应丰富，成都“购物天堂”的美誉实至名归。

值得一提的是，作为万达集团全国开工的第10个万旅项目，这座计划投资550亿元的“文旅巨无霸”一亮相就以高举高打的姿态吸引了众多投资客。这座“献给世界”的万达城，包含了商业、商务、居住度假等综合功能，前期以投资性的住宅产品与少量的别墅产品为主要推售产品。

除成都万达城，万达还在成都多方位布局。2015年，万达在大成都市场拿下包含金堂、双流在内的共计31幅宗地。一方面，万达在运营体系中希望“去地产化”，而实际上，万达在项目落地上，又坚决秉承“万达速度”。事实上，万达还是在用地产这盘棋，来完成资本与商业运营的布局。

另一个在成都盘桓多年，终于在2015年底正式亮相的中粮大悦城也引起了业内高度关注。

成都大悦城是中粮集团旗下的第七座大悦城，也是继北京、上海、天津、沈阳、烟台等城市后，中粮集团首次在西南地区布局的城市综合体项目。成都大悦城主体建筑由购物中心、主题街区及甲级写字楼构成，占地面积102亩，商业面积33万平方米，涵盖购物、娱乐、餐饮、服务四大主力业态。拿地多年，意图后发制人的中粮集团对成都的商业市场供应情况非常清楚，所以在大悦城的运营理念上，选择了走“年轻态、时尚潮流”路子，让产品定位很快从其他商业项目中区分开来。

成都商业地产市场已开始出现分化。有业内观点认为，“精准的前期定位，良好的招商和后期运营开始显得更加重要。城区仍是商业地产的主战场，近郊紧随其后。商业地产市场千篇一律，同质化竞争严重，“创意”、“特色”成为新项目的关键词；其次，虽然市场竞争十分激烈，但随着成都打造国际购物天堂计划的实施，成都零售商业市场依然发展潜力巨大。

2016年，成都还将迎来至少8座新城市综合体：大魔方、银泰中心in 99、仁和春天国际广场等。

到2017年，则有环球汇、乐天世界等多个项目在将开业项目之列，成都零售商业物业供应量将继续提升，增强核心竞争力与差异化产品是未来商业地产的核心竞争力。