鏖战成都土地市场 房企主城区“画地为盘”

周宇/文

受多项利好政策鼓励，一些在成都蛰伏多年的开发商在2015年开始拿地补仓，土地市场整体成交情况较前一年有所回升，其中尤以下半年及年末最为活跃。

与房地产基本面一致，伴随着主流房企回归一线城市的趋势，开发商在成都也更青睐在主城区“画地为盘”。与此同时，2016年，随着改善型需求持续释放，与之相对应的地块也将让开发商更愿意买单。

房企激战 大牌强势

四川中原地产的统计数据显示，2015年，成都主城区土地供应可建面积为1042.27万平方米，成交面积727.94万平方米。

2015年，成都市主城区土地成交方面，武侯区成交率最高，居主城区榜首，保利、蓝润、中铁建等纷纷在武侯区布局，区域内成交地块均有溢价。

郊区县方面，2015年供应量小幅下跌，但成交量逆势上涨，楼面地价微幅上涨，基本保持平稳。其中，天府新区表现最为出色，成交最好；近郊热门区域新都、双流、温江供应量和成交量均较高；此外，远郊都江堰三次大规模供应土地，且均被万达拿下，成交抢眼。

成都土地市场逆势发力，首先是因为大品牌开发商需要保持销售、开发结构性平衡，节奏性拿地；其次与众多房企缺粮补仓不无关系。

2015年，成都本土房企蓝润继续保持强悍作风，拿下春熙路商业用地、人民南路教育学院商业地块等共计5宗用地，商业上的储备比例越来越高。

2015年，蓝润集团地产的营收突破百亿元，在成都市场实现12盘同时在售，同时还在同步开发逾20个项目，全年签约销售面积达142.5万平方米，其中住宅销售金额为67.83亿元，销售面积99.75万平方米；商业部分的销售金额为37.87亿元，销售面积为42.75万平方米。当前，蓝润销售的商业为车位、住宅底商等中端商业物业，随着新的商业项目入市，商业部分的业绩还将实现大幅提升。

保利2015年在成都共拿地962.01亩。尤其在2月，保利低价拿下温江132.13亩地块，为温江的健康城项目再添筹码。

2015年，蓝光在新都、金牛、青羊共拿3宗土地，面积合计达157.92亩。其中溢价122.22%拿下青羊区38.02亩住宅兼商业用地。

2015年4月，蓝光发展在A股市场成功上市，扫平资本障碍，此后其在产品线上的布局更为精确。2015年岁末，蓝光发展旗下嘉宝集团成功在新三板挂牌。对于未来，蓝光的版图将更加侧重于并购，四川蓝光实业集团有限公司董事长兼总裁杨铿对此直言不讳称，“2016年，蓝光的新增项目中50%~60%要来自并购、收购。”

2015年，绿地在成都土地市场的表现同样抢眼，拿下4宗土地，面积合计达352.45亩。2015年7月，绿地与隆鑫一战，以5.39亿夺龙泉134.7亩地块。

在售项目已经接近尾声的中海，2015年拿下两宗合计59.86亩的土地，交易金额达7.0336亿元，溢价率超过80%，令业界侧目。

2015年，恒大一边进行并购，一边马不停蹄挺进主城区。2015上半年，恒大以5640元/平方米的楼面价，在成华区拿下一块93.15亩的商住用地。

2015年9月和12月，龙湖在高新、龙泉共入手两宗住商用地，面积合计达244.6亩，其中龙泉地块的面积达142.6亩，楼面价为1700元/平方米，龙湖可以继续安心开发高端改善型产品了。

在成都盘桓多年的碧桂园，2015年终于完成“首秀”。2015年，碧桂园拿下金牛区一宗106亩的住宅建商业用地，2016年该项目将交出答卷。

开发商鏖战主城区

成都市公共资源交易中心的信息显示，2016年初，成华、武侯、青羊、天府新区、新都区为主要土地供应区域。在农历新年之前，这些区域以及近郊的优质地块不会遭遇冷场。

事实上，这也能从近两周成都市国土拍卖现场看出一些端倪，主城区地块楼面价仍然在被追高。

从目前的全国楼市趋势来看，2016年，开发商将把最重要的战区重新拉回到一线城市，前几年进军二三四线的风潮，将被抛弃。究其原因，一是城市化进程加深；二是开发商对新开工项目选择审慎。这一点在成都市场，则体现为开发商鏖战主城区土地市场。

对此，西南财经大学副教授刘璐认为，“2016年，成都土地市场总体来说，估计会与2015年持平或更好一些，很多全国性知名开发商还是有在成都布局拿地的需求，其他中小房企也会继续拿地。”

锐理数据总部品牌营销中心总经理郭洁则认为，未来，成都需要的是改善型产品，以及与之对应的产品用地。所以，增加有效新增供应更能引起开发商关注，“有效新增供应，是指符合现在和未来市场需求的产品，以国内大部分二线城市的情况来看，现在这类城市的需求开始进入到改善型阶段，改善型产品的价格出现较大幅度上涨，成都就是一个典型，所以必须增加有效的供应，符合市场需求的产品。”