房企巨头加码海外投资 哪些金融机构能借势起飞？

每经记者 杜冉乐

房企海外投资带来的机遇，并不仅仅涉及房地产的下游产业。和地产开发有关的金融业务，也在开发商的海外拓展需求下获得了良机。碧桂园马来西亚公司的负责人坦言，房地产企业国内发展靠销售，海外发展就是靠金融。但截至目前，最早涉足海外业务的传统国有银行的发展步伐并不大。反倒是一些小型的信托、基金管理公司却因为这些拓展获得了机遇。造成这一现象的原因是什么？对金融企业来说，房地产企业海外拓展能否为金融行业变革创造新的空间和机会？

2015年11月中旬，交通银行广东分行高调举办了一场海外房地产投资分析会，国际合作方即是大名鼎鼎的澳洲联邦银行集团，探讨的是美国、澳洲和新西兰的房地产市场。

目前，万科、绿地、万达、碧桂园等国内龙头房企加速向欧美、澳洲等海外市场布局，诸多金融机构也看到了这一巨大商机。不单单是传统银行类金融机构，诸如中融、鹏华等非银类金融机构发展势头也异常凶猛。

一位金融业资深人士表示，布局海外楼市，主力还是大银行，只能说这两年，信托、基金、第三方理财之类的机构开始“出海”配置资产，表现显著而已。

布局海外楼市 谁是主力？

2015年10月下旬，一家名为“首控基金”的资本机构在成都发布了一场金融产品说明会，其联合光大银行推出的“投资行全球”和“移港走世界”两款金融产品的核心看点是针对海外房地产投资。

在金融产品的设计上，首控基金给投资人的卖点，除了可获得预期收益外，还可获得免费欧洲房产、澳洲地产首付，中国香港保险、美国移民项目担保等多重增值服务。

在海外美元基金运作上，一款名为“美亚阳光基金USA-A（有限合伙）”的产品引起记者注意。该产品主要针对国内投资者，将募资投向美国加州、德州等地的全新房产或再开发项目，运作该基金的美亚集团，与远洋地产、宝安集团、铜锣湾集团等均为合作伙伴。

2015年10月，万达商业赴港IPO的基石投资者中，即有中融信托的影子，其通过海外平台中融国际资本设立5000万美元的中融港融通集合资金信托计划，借助QDII通道以基石投资人身份参与。

2016年初，新湖中宝公告称，其委托国投瑞银与鹏华基金进行海外资产投资，委托财产不超过8.5亿美元。实际上，这两个公募基金在地产公募产品及不动产投资上均有所尝试，尤其是鹏华基金在海外地产更领先一步，创新势头不减。

一个较为典型的现象是：与当前信托、基金、第三方理财等机构“出海”活跃相比，像中国银行等大型银行系金融机构给外界的一个印象是其“出海”扩张步伐要缓慢一些。

一位金融业资深人士解释说，这两年，信托、基金之类的资本机构“出海”配置资产变得较为明显，但主力还是大银行或金控集团。

2015年11月份于重庆举办的光大控股投资年会上，该集团执行董事兼CEO陈爽曾公开表示，公司仍将以跨境资产管理为核心业务，同时着眼全球，满足客户不同的跨境投资需求。2014年，光大控股旗下光大安石曾重仓入股在新加坡上市的英利国际置业，意在将后者优质商业包装成REITs并实现海外上市。

北京大学金融学博士、房地产基金研究中心副主任杜猛向《每日经济新闻》记者解释说，中国金融力量在提升，中国购买力在增强，中国企业走出去，人民币国际化，全球化并购业务迅猛，加上全球范围内房子都不好卖，加剧了全球化资产配置需求，房地产作为国际金融范畴，是最核心的金融产品，也是其深入发展的基石。

房企海外发展 要靠金融？

如果说金融机构“出海”更多是基于金融创新与空间扩张的话，那么房企“出海”不是拿地就是直接收购，一出手就是数量惊人的几十亿美元甚至更高，他们又将如何运作地产项目？

碧桂园马来西亚公司负责人坦言，房企在国内发展靠的是销售，在海外发展就要靠金融。

即便是在国内，当前房地产与金融的关系也越来越密切，金融地产化与地产金融化双向加速渗透。目前，绿地、万达、万科、碧桂园、富力等房企在海外扩张中又如何借金融推动地产开发？

以绿地澳洲市场而言，2015年绿地成功收购悉尼核心区域总投资逾18亿元的两幅地块之后，绿地在澳洲开发项目已达6个。

从澳洲市场来看，绿地的海外思路是区域深耕，将重点聚焦经济活跃、市场成熟、人口集聚、投融资便利的地区加快布点，在先期进入的海外地区则努力实现多城市、多项目的规模化、系统化布局。

记者注意到，在金融支持上，与绿地合作的是德意志银行。双方通过签订合作谅解备忘录，将于全球范围内在融资、资产管理、投资银行等业务领域展开全面深入合作。

实际上，德意志银行被称之为“全能银行”，不同于国内五大行的业务模式，其涵盖了传统银行业务、投行业务和财富管理业务等，国内的“光大控股”更像它。

第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部高级董事黄国钧向《每日经济新闻》记者表示，国内金融机构在海外的监管更严格，金融产品也很难做到成本很低，比如首先要建立当地信用，有更多的加分项，才能让产品资金成本更低，相比国内的海外金融机构或银团的资金成本较低，业务也更齐全，那些房企巨头更愿意与他们合作。

“那些房企巨头在海外项目一般相对优质，实际上并不需要太多的金融机构参与，因为他们并不过于担心产品销售问题，如果参与机构多了，势必会拉高成本，分食一部分利润。”黄国钧说。

前述金融业资深人士也补充说，一般的信托、基金等即使“出海”，但业务较为单一，虽然也有发展机会，但机会更多的还是在国内与那些房企有经常合作的大银行，毕竟大的金融机构在当地都是持牌分支甚至是法人机构。