楼市裂变 最牛操盘团队如何炼成

◎每经记者 区家彦

中国房地产业已经进入白银时代，利润和投资回报率的下降趋势不可阻挡。但是，这并不代表整个行业进入衰退期。那些一流的产品团队，依旧能够给白银时代的房地产行业带来颠覆性变化。在上海、广州、深圳、杭州、成都等城市，我们仍然看到不少回报率较高的项目。这些项目的操盘团队，如何在白银时代获得超额收益？本期房产周刊，通过对几个样本项目的案例分析，试图寻求可供参考的操盘策略。

沿着北京海淀区圆明园西路北行，路右（东）侧有明星房企开发的两个明星楼盘，偏南的是融创开发的西山壹号院，向北相隔不远，是万科与五矿合作的如园。两个楼盘均于2011年开始销售。网签数据显示，截至2014年，西山壹号院累计销售额167亿元，去化率已超过95%，如园销售额50亿元左右，去化率不到50%。

两个楼盘均出身名门，位置相近，为什么体量更大、售价更高的西山壹号院卖得远好于如园？在兰德咨询总裁宋延庆看来，如园的设计更能体现万科较擅长的刚需住宅特点，而西山壹号院则是融创借鉴了绿城经验的产品。一个是刚需升级，一个是高端住宅减配，品质是导致项目销售出现明显分化的重要原因之一。

宋延庆向《每日经济新闻》记者表示，在高库存、潜在供应量的双重夹击下，2015是楼市裂变之年，由于产品竞争力以及隐藏其中的成本费用和开发效率高低差异，不同项目的销售分化和房企业绩分化程度相当惊人，今年也将成为产品升级元年。

尽管如此，但个别楼盘今年的优异表现，却让外界看到房地产行业诞生“iPhone”这类高附加值产品的可能性。这将在不被看好的地产股中出现“苹果”这样的企业。

产品升级带来更大利润

《每日经济新闻》邦地产此前统计的今年前9个月北上广深热销楼盘数据显示，投资回报率较高项目尽管热销原因各有不同，但注重品质是主要原因之一。

在“房地产白银时代”，规模越大并不意味着能赚更多钱。新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者感慨道，在过去的“黄金十年”，开发商做10个项目，9个可能赚钱。但现在，10个项目也许只有5个赚钱、3个持平、两个亏本，能贡献丰厚利润的项目更是越来越少。

位于广州市琶洲商圈的高端住宅项目保利天悦，无疑是让内业都羡慕不已的利润奶牛。据了解，今年前9个月，保利天悦的销售金额约60亿元，销售均价为41237元/平方米。据保利地产2015年半年报显示，该项目的预计投资成本为17870元/平方米。以投资回报率来看，保利天悦成为邦地产“中国最牛地产销售团队”排行榜上投资回报率最高的广州热销楼盘。

保利天悦之所以能贡献丰厚的利润，一方面得益于大型旧改项目，楼面地价不足5000元/平方米；另一方面，当时琶洲区域缺少高端住宅产品，保利在拿地之初便瞄准了高端。

与保利天悦相比，上海大宁金茂府的销售业绩更令外界惊叹。2014年初才拿地的大宁金茂府，不仅拿地时间晚，楼面地价更是高达47000元/平方米，但中国金茂却将其打造成高科技住宅。今年以来，大宁金茂府开盘三次均热销，累计销售额达49亿元。

对此，在欧阳捷看来，随着房地产进入“白银时代”，赚钱越来越难成为业内共识。未来，新房市场70%以上的客户均为刚需，他们对价格的敏感度更高，房企要想获取高利润，只有在中高端产品上下工夫。由于改善性购房者对产品品质更为敏感，谁的产品能力更强，谁就有望在有限的客户群身上获取更高利润。

产品能力强者得客户

在此前的“黄金十年”，为了实现快周转扩大规模，几乎所有一线房企都形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市、不同项目上进行标准化复制开发。兰德咨询的统计显示，百强房企中92%的企业均在推行产品系列化和产品标准化开发，每个企业平均有3.7个产品系列。但产品标准化的另一面是，房企在产品创新方面显得乏力，更多精力用于拿地、融资等环节，以提升周转速度。

宋延庆认为，去库存主要是为了现金流和资金链，但提高产品竞争力的目的不仅是把房子租售出去，还要力争更低成本、更高收益和更大社会价值。为此，企业应首先立足于追求产品领先，力争持续推出适销产品，否则会陷入“年年去库存”的困境。

产品能力的差异，对房企的盈利能力同样会产生重大影响。以万科与中海两大龙头房企为例，根据2014年年报显示，万科的房地产业务结算毛利率为20.76%，结算净利率为11.41%,中海的结算毛利率和净利率则分别是35.3%和23%，明显高于万科。

对此，宋延庆坦言，盈利能力差异，表面上是中海的成本控制力更强，但深层次原因是两者的经营策略和产品不同，中海的高端产品力更强，虽然售价更高，但营销费用相对却较低。

正因如此，越来越多的房企意识到产品的重要性，并加大投入。但欧阳捷认为，房产作为一款地域性特征明显的大宗商品，不同城市、区域的需求不一样，很难像手机那样通过固定模式，开发出迎合所有市场的高溢价产品，这要求房企建立起强大的产品研发体系，能对各地市场进行深入研究，在执行产品标准化的同时，融入产品创新，将产品标准不断优化，才能切切实实提高产品竞争力，并获取更高的产品溢价。

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样本解读·广州

保利天悦：白银时代的利润奶牛

◎每经记者 区家彦

A股市场125家上市房企公布的2015年半年报显示，行业的平均净利润率下跌至9.1%，历史上首次跌破10%，一度被称之为暴利行业的房地产，利润率已向制造业靠拢。

兰德咨询总裁宋延庆向《每日经济新闻》记者表示，近年来，房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。据其测算，在净利率只有10%左右的情况下，如果一个项目投资失败，可能会吃掉其他几个项目的利润，甚至会导致公司资金链断裂。

然而，依然有一些房企通过少数项目，获取源源不断的现金流。比如说保利地产位于广州市琶洲的大型高端住宅项目——保利天悦，开盘不足4年，已为保利贡献了240亿元销售额，并成为公司旗下最重要的利润奶牛之一。保利天悦的高收益是怎么实现的，是否具备可持续性？

低地价优势

2009年10月20日，广州海珠区琶洲村“城中村”全面改造范围内4宗地块约40万平方米用地正式出让，截至报名竞买期结束，登记报价的仅有保利地产一家开发商，因此保利以1.42亿元的底价顺利获得琶洲村改造项目，实际楼面地价约为4714元/平方米。

中原地产项目部总经理黄韬向《每日经济新闻》记者称，由于广交会等大量国际展会存在，当年的海珠区琶洲岛是广州国际化程度最高的区域，然而展馆东侧一路之隔的牵手楼、城中村又使得琶洲岛较为落后，如此大体量旧城改造隐藏着较大风险，如果拆迁遇到障碍，很容易套住大笔资金，因此当时很多开发商不敢轻易介入。

在黄韬看来，央企实力是保利地产敢于接下琶洲村改造的重要原因之一。经历4年，保利地产将常住人口近万人的琶洲村成功改造。

高定位、快周转

在取得优质地块后，如何将其转化为丰厚盈利，尤其是当时整个琶洲处于开发初期，要实现精确项目定位并非易事。“不单在广州，即使在其他一线城市，在中心城区也难觅这么大面积的临江用地。”保利地产相关负责人向《每日经济新闻》记者称，只有优质的高端住宅和商业配套，才能实现地块价值最大化，因此集团对天悦的定位非常清晰——打造成集团内的标杆级综合体。

由于项目属于大体量高端项目，销售周期长达5~8年，期间市场变化起伏较大，如果过于偏重“顶级”路线，很有可能面临去化难题。在产品组合上，保利进行不同搭配，既有760平方米的平层高端住宅，也有68~133平方米的1~3房公寓，颠覆了高端住宅必须要“大”的传统理念，在保证明星产品获得口碑的同时，也能快速走货，保证每年实现50亿~100亿元销售业绩。

优异的产品设计，加上广州市场对保利品牌认可度较高，让保利天悦获得更高溢价。据了解，2012年~2014年，保利天悦的年销售额分别为80亿元、60亿元和40亿元。截至记者发稿时，该项目今年的销售额约为60亿元，有望成为今年广州楼市的销售冠军。“不足4年贡献240亿元销售，保利天悦可谓是近年来，广州楼市难得一见的热销高端项目。”黄韬表示，项目热卖一方面得益于优异的产品设计、完善的商业配套以及品牌知名度，另一方面，能够以较低成本获取大片优质旧改地块，是项目能贡献较高利润的主要原因。以后，房企要拿类似优质地块并不容易，要打造一个类似的明星项目更为困难。

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样本解读·深圳

豪宅现金流两年转正 踩准销售时机是关键

◎每经记者 白亚静

去年9月后，深圳楼市需求井喷，日光盘频现。

在此背景下，深圳房地产市场投资收益率排名前两位的楼盘——招商海上世界双玺花园和深圳万科云城趁机入市，取得销售额和销售毛利润双佳。

一些业内分析指出，把握市场大趋势，已成为“白银时代”地产企业营销的一门重要课程。

两年平衡现金流

海上世界双玺花园是深圳今年热销的高端住宅项目之一，位于深圳蛇口海上世界滨海休闲片区。该项目分两期开发，一期建筑面积16万平方米，包含六栋精装山海花园洋房，两栋精装双子塔海景大宅。2013年7月开工，2014年7月开盘。公开资料显示，开盘当日，项目均价达9.8万元/平方米，最低价为6.6万元/平方米，最高价12.4万元/平方米，销售近9成，销售总额超过20亿元。

项目二期建筑面积达12.56万平方米，包含四栋超高层和一些联排别墅，配有部分商业裙楼。2014年3月开工，2015年4月开盘。来自开发商的消息显示，开盘当日所推出的货量几近售罄。

招商地产半年报显示，该项目计划投资88.7亿元，截至今年6月底，已累计投入31亿元，预售款达47亿元，预售比例达43%。这意味着，该项目在运营两年后，已实现现金流平衡。

去年一期开盘前，海上世界双玺花园项目营销团队主要针对“360度无敌环视山海景观”和“坐拥海上世界600亿配套”两个部分进行营销。

据了解，“环视山海景观”是指该项目依山傍海，前揽深圳湾，背靠大南山。“600亿配套”是指2010年以来，招商系投资600亿元改造蛇口，除建设邮轮母港、希尔顿酒店、艺术中心、网谷等28个项目外，还在海上世界综合体片区打造连片高端住宅项目。

项目二期开盘前，正值“3·30新政”出台，深圳楼市进入房价快速上涨通道，一些投资客开始青睐高端住宅项目，而深圳前海蛇口自贸区也于4月21日获批挂牌。

海上世界双玺花园项目营销团队抓住政策和区域发展的重要机会，调整了营销策略，突出项目地理位置优势，大打“通过深圳湾跨海大桥五分钟切换深港”等概念。项目二期于4月22日，即广东自贸区挂牌第二日突击开盘，迅速取得成功。

精准选择入市时机

和招商地产海上世界双玺花园一样，深圳万科云城也因精准把握入市时机，从而实现成功。

万科转型做城市配套商后，万科云城系列是新产品之一，主打产城模式。深圳万科云城位于留仙洞总部基地，是万科的合营项目，权益占比79.2%，预计总投资189.7亿元。该项目定位互联创新城，占地40万平方米，规划建筑面积133万平方米，其中可售建筑面积73万平方米，业态涵盖研发办公、精装公寓、酒店、商业等，是深圳南山首个百万级产城综合体。

万科云城中的商务公寓，于今年6月开盘。据开发商透露，480套房源开盘后4小时内销售95%，成交均价为5.5万元/平方米，最终收获20多亿元。

“3·30新政”后，深圳楼市房价大幅上涨，刚需客户加速入市。然而，量价快速上涨态势难以持久，需求被大量释放。由此来看，6月无疑是深圳开发商的最佳卖楼时机，即价格已攀至阶段性高点，需求端有足够的客户接手。此外，不少业内人士认为，5.5万元/平方米的均价，实则已涵盖相当一部分的资产升值空间。

除定价、入市节点选得精准外，深圳万科云城热销的另一个原因是产业概念，以及产业规划带来的红利。

一方面，该项目选择的宣传点是“满足高新中心人才精英的产业办公、居住、配套等需求，缔造深圳硅谷的核心发展原动力”，另外，该项目距离深圳科技园（聚集了一大批创业企业）不远，因此开盘当日吸引到了相当数量的投资客。

另一方面，由于这批商务公寓属留仙洞新兴发展规划片区，有政策支持，万科云城项目首付仅3成，低于一般商务公寓首付5成的要求。这一贷款政策吸引了很多只看首付额度，不论总价的购房者。

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样本解读·上海

大宁金茂府奇袭密码：靠高科技激活

◎每经实习记者 包雨朦

回顾今年上海楼市，大宁金茂府已经连续三季度成为上海的销售冠军。

2014年初才拿地的大宁金茂府，不仅拿地时间晚，楼板价更是高达到4.7万元/平方米，以至于当时业界都不看好它的销售。没想到金茂府引入一系列绿色环保标准，在上海掀起了金茂府的购买热潮。截至目前，金茂府已开盘3次，每次都是上海的销冠，销售资金回笼速度和收益率，都要超过同时期拿地的其他项目。

大宁金茂府是怎样获得成功的？

面粉价格高过面包

2014年初，还未改名中国金茂的方兴地产以101亿元，摘得上海闸北大宁地块，溢价率达111.6%。过高的土地价格一方面使大宁金茂府项目从拿地开始就成为了媒体追逐的热点，但也让业内不少人士对金茂府项目并不看好。

中原地产提供的数据显示，2013年上海内中环新房成交均价为42147元/平方米。在金茂拿地之后的2014年，上海内中环新房价格上涨到了52440元/平方米，但对于4.7万元的楼板价来说，这还不足以提供足够的溢价空间。在地王被拍出之前，大宁板块在上海并没有得到市场足够的重视。2014年该板块的新房成交均价仅为39742元/平方米，远低于中环区域市场平均水平。彼时，上海业界都为大宁金茂府捏着一把汗。

仅一年多时间，大宁金茂府交出了一份令人惊喜的答卷。

2015年4月，大宁金茂府首次开盘，报价7万元/平方米，在上海楼市引发轰动，3次开盘3次售罄。中原地产数据显示，截至2015年9月，大宁金茂府成交均价已达72228元/平方米。

截至10月20日，大宁金茂府销售额已超过50亿元。据大宁金茂府相关负责人透露，今年金茂府在上海的销售目标是55亿元。下个月大宁金茂府将迎来第4次开盘，销售目标的完成已指日可待。

大打“科技”牌

一向以“绿金”概念作为产品战略的中国金茂，为大宁金茂府在产品上引入了十二大科技系统。这些科技元素的应用，打造了一个健康、节能、增寿、高舒适的室内环境。

兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，据不完全统计，提出过要做绿色住宅的房企多达50家，但真正被市场认可的却很少，有品牌知名度的就更加凤毛麟角，而中国金茂是其中之一。

优淘网总裁薛建雄认为这其中的关键是金茂府巧妙的定价和产品策略。“大宁金茂府前期主打95平方米的小三房，将产品总价控制在600万元左右，这在中环区域内属于稀缺产品。同时大宁金茂府又打出了区域内第一高端住宅的口号，以600万元的价格住上高端住宅对于购房者来说很有吸引力。对比来看，这个总价在大宁金茂府周边区域只能买到一般中高端品质的项目。”

“大宁金茂府在区域内是很有竞争力的产品，虽然它价格高，但是所具备的功能，却是其他项目没有的。”宋延庆说，“集团拿地之后根据土地属性，锁定客户人群；再通过研究客户需求，确定产品策略。他们将这三者的联系打通了，这才是核心所在。”

薛建雄认为，大宁金茂府产品策略和推盘节奏为项目锦上添花。“前期小户型吸引市场关注，把价格抬到了7万元一平方米，之后逐渐推出大户型，价格才能卖得上去。他们在产品价值链的衔接上做得很好。”

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，上海中环之内根本不缺千万级别的高端住宅，随着大宁金茂府产品向大户型侧重，项目的竞争力恐怕就会丧失，金茂府地段上的短板就会暴露出来。

针对这样的质疑，大宁金茂府一位负责人表示，最终还要靠产品说话。虽然说千万级别的高端住宅很多，但产品本身才是制胜的关键。“我们对于区域内的需求有信心，想要住在静安寺或者徐汇滨江的人群不会到大宁来，不同区域间的比较没有意义。

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样本解读·杭州

武林壹号操盘难题：卖了，地价在涨；不卖，房价难涨

◎每经记者 吴若凡

在一二线城市开发楼盘的一线项目营销总都会遇到这样的困惑：按照现在的新房价格和土地拍卖价格，把手上的房子全部卖出后，要想在同样的区位再拿到类似的地基本不可能。

今年杭州高端住宅市场的销售冠军武林壹号就遇到了类似的困扰，虽然项目单价达到7万元以上，今年前8个月，更是卖了42亿元，但要在项目周边再拿地，几乎不太可能。

克尔瑞分析师林光游向《每日经济新闻》记者表示，未来大批量规划300平方米以上户型的项目将越来越少。而武林壹号未来价格上升空间不大，仅仅保值有余。

在这样的背景下，作为楼盘的操盘手，应该是将它迅速卖出以变现为当年度的业绩，还是推迟推盘时间，留为明年的业绩，就成为两难。卖了，以目前土地市场的价格行情，很难再低价买地；不卖，由于价格上涨空间有限，未来项目的利润也不会有太多增加。

“价格心理学”策略

和其他几个城市的销售冠军相比，武林壹号可以说是拿地时间最早的一批。2006年9月29日下午，绿城与滨江组成的联合体，在经过19轮竞价后，抛出36.3亿元的天价。当时业界存这样的质疑，“如果做精装修公寓，成本至少在1.9万元/平方米以上。最后，怎么也得卖3万元/平方米。”彼时该地块周边的房价尚在2万元/平方米，而武林广场周边尚有地块。

武林壹号所处的杭汽发地块东临京杭大运河，地处湖墅南路、文晖路地界，体量近50万平方米。如今在杭州市中心，这样规模的项目很难见到。

在产品方面，户型的最小面积在300平方米，很多户型的面积达600~700平方米。项目还配置各类高端品牌，武林壹号的目标客群很明确，正是“顶壕”级别，但这同时也过滤了很多其他高端客户。

有业内人士表示，能够卖到如此高价格源于其特别营销手法。2012年，武林壹号一期开盘时，价格就已高达7.6万元/平方米，这在当时高端住宅市场绝无仅有。2013年，武林壹号二期开盘，却出乎意料降价，售价在5万~6万元/平方米。

该业内人进一步士告诉记者，这就好比一个售价上万元的LV手袋突然宣布对外8折出售，这带来的效应可想而知了。而从真正价值角度来看，武林壹号并没有降多少，也没有损失多少利润。7万元单价销售的房源和单价5万~6万元销售的房源，在户型上有很大的差异。前者是跃层户型，后者是平层户型，产品存在很大差异，价格自然不同。

但这个并非纯粹意义上的降价，却给了消费者降价的心理暗示，这使得楼盘迅速取得了热销。正是在消费心理学上，较同行有更强的研究能力，让武林壹号的高溢价策略取得了成功，成为杭州市场最有号召力的超高端住宅。

品质提高成为关键

据克而瑞杭州的数据统计，截至2014年底，2012、2013年后在杭州拿地的开发商在售项目中可以赚钱的屈指可数。

外来大鳄进入板块溢价率虚高、竞品较多且同质化严重，一半以上基本处于亏本或保本状态，仅金茂悦等少数优质项目可以跳脱红海市场。即使有利润，部分深耕房企也仅能保本或微利在售，像万科、绿城这样的房企才有小幅盈利空间，大房企拿地、操盘能力往往是项目成功关键。

对于开发商来说，目前的杭州市场，除了市中心的地块还有一定的利润空间，其他地方，由于杭州的库存仍然在高位徘徊，升值空间不大。这使得市中心的土地竞争格外激烈，房企往往需要以极高溢价买地，反过来又进一步压低了开发商的利润空间。

在这样的局面下，像武林壹号这样拿地时间较早的项目如何操盘就成为关键。销售楼盘所取得的纯利和投入的成本，以目前土地市场的火爆行情，很难再在相同位置买地。

由于项目的价格上涨空间已经非常有限，再将武林壹号延迟销售，也未必能取得更多的利润。

面对这个两难局面，滨江集团常务副总、武林壹号项目总经理张洪力向《每日经济新闻》记者表示，关键是将产品的品质提高。他认为，目前杭州的住宅市场还有很多空间可以拓展，前段时间的低迷主要是源于限购、限贷政策。随着市场的进一步回暖，对于武林壹号这样品质的楼盘，未来还会有很大的升值空间，“杭州的高端住宅市场与上海相比有过之而无不及。”

张洪力预计，整个杭州高端住宅市场在2015年度放开之后呈现井喷趋势，并会持续这样的态势。

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样本解读·成都

拿地当天组建团队中粮鸿运半年入市

◎每经记者 杜冉乐

当前，全国楼市似乎仍未摆脱“下行”阴影，那些“地王”项目尤其让开发商头疼。任何事情都有例外，这跟操盘手密切相关。

去年8月份，中粮豪掷逾13亿元杀入成都热门高端住宅区“攀成钢”板块，楼面地价达6820元/平方米，成为彼时“新地王”。与“地王”相比，业界更关心中粮何以盘活“地王”。

从今年4月份首次开盘到9月底，这个名为“中粮鸿云”的项目实现销售回款近10亿元，目前已基本覆盖拿地成本，投资回报率约18.4%。中粮玩转“地王”，背后又暗示了其在项目运营、管控上的什么秘密？

策略：瞄准年轻人

中粮鸿云项目被称之为成都热门高端住宅区最后一块成规模的稀缺项目。一位参与竞拍的成都地产人士回忆说，虽然土地市场当时偏冷，但围绕这块地房企竞争相当激烈，包括保利、绿地、合能、蓝润等19家房企，历经103次举牌，中粮最终胜出。《每日经济新闻》记者实地调查了解到，中粮鸿云项目周边，境内外资本早已布局了密集的楼盘。与这些项目相比，中粮鸿云项目拿地成本并不占优势，比如新鸿基拿下成都ICC时成本仅2769元/平方米，合景泰富和香港置地拿下环球汇天誉时也只有4200元/平方米。

面对区域白热化竞争，再加上在土地成本又不具有优势，中粮何以借势操盘中粮鸿云？半年之内，何以迅速回款10亿元？中粮置地成都公司负责操盘中粮鸿云的营销总监陈骏飞告诉《每日经济新闻》记者，“拿到地当天，我们就组建了运营团队，针对片区高房价和大户型特征，进行了差异化定位，主推户型面积在60~90平方米，再匹配一些110~120平方米的大户型，让那些仰望攀成钢片区的青年置业者能够实现入门级高端住宅的愿望。”

中粮几年前已布局成都楼市，但过去往往以高端产品著称，在陈骏飞看来，随着中粮地产的市场化和专业化运作逐步成熟，他们也学会了在市场竞争中如何“接地气”。

“当然，在拿地时我们就成立了一个拿地小组，包括营销部、财务部、研发部、投资部等多个部门，都是各部门的一把手参加，保证产品准确研判定位。”陈骏飞介绍说，从中粮成都一级部门到各部门，再到项目公司，管理比较顺畅，保证了运营效率。

据了解，中粮鸿云项目今年4月份开盘当天销售了800多套，截至9月底实现销售回款近10亿元。陈骏飞总结说，“这主要是入市时机把握的好，当时正赶在成都春季房交会前夕，实现了抢客期‘蓄客’，同时我们关注了很多竞品，在‘平销期’卖亮点。”

借私募基金杠杆化运作

去年11月，中粮地产披露公告称，公司与上海景时成攀投资中心（有限合伙）签署了投资协议。上述合伙型地产基金增资1.96亿元，成都中粮增资400万元，增资之后注册资本为4亿元，其中成都中粮控股51%股权，前述合伙型地产基金占股49%。

陈骏飞表示，中粮鸿云项目引入基金，有一部分基金份额来自公司员工持有，这是一种激励措施，保证了对购房人更负责任。

按照项目运作逻辑，成都中粮在项目公司设立及前期运作中已提供约4.75亿元流动性支持，包括但不限于项目公司设立的费用及获取目标项目支付的搬迁补偿资金等，年化成本9.5%。

上述合伙型地产基金以股东借款名义向该项目公司提供贷款5亿元，年化成本9.5%。截至今年3月初，上述5亿元资金全部到位。基金退出时点为项目可售面积的销售率须达90%，成都中粮享有优先回购权。

陈骏飞坦言，项目引入基金，他们感到了较大的内外部压力，基金方负责人不定期从外地来了解项目销售进展和回报率。对内方面，他们要进一步提升项目销售服务及后期物业服务体系。

陈骏飞解释了“杠杆化”运作的奥妙，项目借助2倍多的财务杠杆，考虑净资产收益率（ROE）时，虽然当前利润率一般，但资产周转率和杠杆倍数高，照样可以提高ROE水平，而在售项目是低价入市，往后走“议价”和“溢价”空间高，利润率走高。

在成本控制上，陈骏飞透露，之前一些产品因设计变更，浪费很多资源，设计团队优化后可售面积增加，节约成本几千万元，又背靠中粮集团优势，供应商集中化采购，建设成本得以优化。