上海楼市深度调控新信号：郊区产业发展引人口分流效应

（本文原载于邦地产微信公众号real-estete-circle）

这几天上海一直在等待进一步楼市调控的信号。

自从上周五，市委书记韩正表态“上海房价太高”之后，住房保障和房屋管理局被撤并，五幅宅地拍卖被叫停。所以大家都开始猜测，上海楼市是不是有进一步的调控措施，只不过到今天还没有相关信号放出。

其实，邦爷告诉你，上海楼市的深度调控已经开始了，只是你没有看到！

关键是人口分流

随着“上海建设具有全球影响力科技创新中心临港行动方案”的出炉，临港区将在2020年初步形成“国际智能制造中心框架”，2025年基本建成具有影响力的“国际智能制造中心”。

就此临港区发布了24条行动方案、10条配套政策。上海也将于近期落地一个“相当规模”的担保基金，助力解决科技型企业贷款中所存在的担保不足的问题，给来临港创业的企业家提供发展保障。

对！“临港的产业政策”就是邦爷所说的上海楼市深度调控的开始。

为什么？

邦爷曾详细阐述过，上海房地产调控的着眼点，不在中心城区，而在郊区新城——临港、奉贤南桥、松江新城、嘉定新城等。因为这些区域不仅将成为上海房价的主要调节器，也会是上海人口分流，以及外地人口迁入的主要区域。

统计数据显示，目前上海近郊的人口密度仅是中心区的13.57%；黄浦区的人口密度甚至是全市平均数的14.15倍（高出58.96%）。中心城区的人口高密度状况，会产生人口拥挤、房价过高、水资源紧张等问题。

如果成功建设包括临港在内的，上海郊区新城产业，就可以部分缓解目前上海中心城区所面临的高房价压力。

可以看见，在欧洲很多国家，城市郊区人口占比普遍达到50%（多则68%，少则44%），中国2010年城市郊区人口占全国的比例才8%。而调节人口比例，发达国家的做法就是，将城市新增的人口导入郊区，让郊区成为新增工业人口的主要载体。

这得靠产业

再回到临港，如果区域能够成功打造“国际智能制造中心”，在若干智能制造重点领域取得重大突破，建成一批具有国际先进水平的智能制造服务平台，创建一批技术水平领先的国家级工程技术中心和重点实验室，打造一批生产过程智能高效的智能制造样板工程。那会有怎样的效益？

首先，这些产业会让临港变得非常有钱。

未来十年我国军民用航空发动机市场规模超出年均市场规模1100亿元。按国产发动机市场占有率40%测算，未来20年国产客机整机增长带动的国产航空发动机需求额为3100亿元。

相比航空发动机，机器人产业更不明觉厉。2013年中国市场共销售工业机器人近3.7万台，约占全球销量的五分之一，总销量超过日本，成为全球第一大工业机器人市场。到2020年，这个体系产业销售收入将达到3万亿元。很多科学家相信，“机器人科技”是把人工智能真正转化为经济成果的最现实途径。IT业仅仅20年内就让硅谷崛起，比IT业更进一步的机器人产业能不能在更段时间内让临港成为下一个硅谷呢？

有产业、有钱的临港区，不仅会随着产业导入大量人口，还会吸引更多上下游和其他产业的人口进入。

而大量人口的分流，最终将分担上海中心城区的人口压力，进而稳住房价！

事实上，不止临港，青浦、嘉定、奉贤、崇明都在孕育产业，并有望通过缓解中心过高的人口密集度，最终不仅在统计数据上拉低楼市成交均价，也真正让居民感受到收支更平衡的幸福生活状态。