首只公募REITs明上市 三悬念待解

每经记者 费盛海

自A股6月以来大幅调整后，股权类产品随之“暗淡”；而“双降”之后，固收类产品的收益率也相应下降，居民的资产配置突然失去方向，步入了“资产配置荒”时代。

在此背景下，国内首只十年期封闭式产品——鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式基金（以下简称鹏华前海，代码184801），将在9月30日上市。那么，其上市后是为资产配置带来新航向，还是同大部分封基一样难逃折价宿命，亦或走出别样行情？针对该基金上市后可能出现的走势，《每日经济新闻》记者特为投资者梳理了三种操作策略，供您参考。

三大悬念待解

REIT是RealEstateInvestmentTrust（房地产信托凭证）的缩写，其由专门投资机构经营管理，并将投资综合收益的绝大部分（通常为90%以上）按比例分配给投资者。投资REITs，就可以间接投资物业，分享因租金收入和资产增值带来的收益机会。

有业内人士表示，与股权、债券、现金类资产不同，REITs具备收入稳定、高分红、高流动性、高成长性等特征，是与实体经济相关度较高的分红产品，能丰富资产配置，分散投资风险。

悬念1：能否成为资产配置新方向？

目前，国内的REITs大部分是以私募方式发行，门槛要求较高。鹏华前海则填补了国内公募REITs基金的市场空白，具有一定稀缺性。据鹏华前海上市公告书显示，其折算后的份额总规模为0.3亿份。自基金7月成立以来，最新净值已达102.4120元，取得2.41%的收益，年化收益率约为7.2%，在同期产品中具有一定吸引力。从经验来看，其场外份额将陆续转到场内，届时该基金成交有望趋于活跃。

悬念2：上市后会否折价？

封基折价指交易价格低于资产净值的现象。折价率随市场环境变化，在接近到期日时，交易价格趋近于其资产净值，折价率逐渐消失，在折价时买入封基的投资者也会因此获取额外收益。

普遍性折价在股票型封基中表现较为突出，这与规模、期限正相关，但债权类封基有所不同。根据目前在交易所上市的11只封闭式债基表现来看，折价率从0.32%~-9.14%不等，扣除头尾两只基金后，平均折价率为0.4%左右。总体而言，折价率与收益率和成交量的关联较高，与封闭期限关联较弱。从此角度出发，收益率居中的鹏华前海上市后能否因折价带来额外的投资机会值得重点关注。

悬念3：封闭期较长是否值得配置？

近期如国投瑞盈、九泰锐智等定增类封闭式基金上市后就出现大幅折价，让当初认购的投资者不仅付出认购费还出现浮亏，一度引发市场关于封闭式基金是否值得投资的热议。那么，这一国内首只上市交易的公募REITs，鹏华前海的首秀亦会对日后资产证券化产品的发行有着深远影响。

三策略应对

鹏华前海在上市后会怎样表现尚不得而知，但从该基金未来的大部分收入以及分红是可以确定的。也就是说，在基金上市后其下跌越多，折价率越高，年化收益率也会随之增高，安全垫也就越高，反之则其投资价值递减。更多基金操作策略

根据该基金折溢价率可能出现的情况，大致可分为三种状态：

1、溢价率在0%至5%：即交易价格在102.41元~107.53元，该基金的年化收益率约在7%左右，处于市场中间水平，在短期存在一定风险，投资者应慎重。

2、折价率在0%~-5%：即交易价格在102.41元~97.28元，该基金的年化收益率约在7.6%左右，高于市场中间水平，值得关注。

3、折价率在5%~10%：即交易价格在97.28元~92.2元，该基金的年华收益率约8%左右，高于大部分同期产品，可重点关注。

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