香港楼市“高处不胜寒” 多投行预计房价见顶

每经记者 区家彦

一方面是房价狂涨不止，另一方面经济基本面每况越下，香港楼市正在经历有史以来最激烈的牛市争议。

根据物业顾问公司莱坊日前公布的2015年第二季《全球楼价指数》报告显示，香港住宅楼价过去一年升约两成，领涨全球房地产市场。与之相对，香港经济持续低迷，零售业的大幅下滑更带来企业倒闭潮或裁员潮的担忧，楼市与经济背离的情况愈发严重。

《每日经济新闻》记者了解到，越来越多机构对香港楼市“多翻空”，美联物业主席黄建业直言香港楼市将“牛去熊来”，包括瑞银、摩根大通等投行更预测，香港楼价接下来有20%~30%的跌幅。

香港楼市领涨全球

据悉，上述《全球楼价指数》报告统计范围包含全球56个国家及地区，报告显示，截至今年二季度末，中国香港的住宅价格在过去12个月内的涨幅高达20%，位居全球首位，领先于土耳其、爱沙尼亚与卢森堡，同期中国内地楼价则同比下跌约5.7%。

莱坊指出，尽管香港特区政府曾出台楼市降温措施，但由于全球资金充裕，加上内地富豪来港投资，刺激香港楼价同比涨幅高达20.7%。但今年二季度楼价环比涨幅为3.3%，与一季度5.5%的环比涨幅相比，减少了2.2个百分点，升幅有收窄趋势。

今年3月初，香港金融管理局在不足一周内两度出手抑制楼市，通过降低月供与收入比率，以及进一步收紧按揭贷款，以抑制楼价过快上涨的势头，力度之大堪比2012年的“双辣招”。但香港楼市依然高歌猛进，反映香港二手楼价走势的中原地产领先指数最新收报于146.78点，今年以来一直在刷新历史新高，较1997年的高峰增幅也达到40%。

香港楼价到底有多高？根据美国(房源)市场研究公司Demographia公布的第11份《全球住房负担能力调查》显示，香港的楼价中位数是家庭收入中位数17倍，即平均每个家庭“不吃不喝”17年才买得起房，楼价与居民收入的差距位居全球首位。

投行看空楼市

然而，疯涨的楼价与香港低迷的经济形成强烈对比，尤其在股市出现接连暴跌后，香港楼市“高处不胜寒”的现象愈发明显。

首当其冲的是经济基本面的不断恶化。根据市场研究机构Markit日前公布的数据显示，香港8月采购经理人指数(PMI)从7月的48.2降至44.4，为2009年4月以来新低。报告指出，8月份香港私营经济下滑加剧，产出及新订单皆大幅缩减，跌幅达6年最高，导致企业大幅裁员，裁员速度为2003年4月以来最快。

此外，作为香港支柱产业之一的零售业出现明显萎缩。根据香港特区政府统计处日前公布的数据显示，7月份全港零售业总销货价值同比下跌2.8%，这也是自今年3月起连续5个月出现负增长。香港旅游发展局公布的数据更显示，7月整体访港旅客数量下跌8.4%至492.3万人次，消费力最高的过夜旅客更同比大跌11.6%，创下近6年来最大的7月份单月跌幅。

摩根大通的研究报告指出，购买力是影响楼价的最重要因素，随着零售市道明显放缓，相信香港的失业率最快在年底出现上升，对整体经济的冲击最快在明年初便会浮现，楼价也存在明显的调整压力。

此外，今年以来，香港股市持续暴跌，恒生指数从最高的28588点暴跌至20583点，跌幅达28%。香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，由于香港楼价已经脱离了普通家庭的收入水平，有能力购买的都是实力比较充裕、拥有较多金融资产的中产阶层，股市暴跌对他们支付首期款的能力造成极大削弱，如果香港股市在四季度无法企稳，对楼市的负面冲击还会进一步发酵。

美国加息则是悬在香港楼市头上的“达摩克利斯之剑”。香港特区政府《2015年半年经济报告》中指出，今年第二季的楼市供款与收入比率为62%，远高于1995~2014年间约46%的长期平均数。假如接下来美元进入加息通道，利率上调至3%的较正常水平，供款与收入比率将攀升至81%，月供潜在压力将大增。

面对诸多利空因素，各大投行纷纷看淡香港楼市前景。摩根大通预计，未来3年内香港楼价的年均跌幅将达到5%~10%。瑞银更预计，香港楼价将迎来一波20%~30%的调整期。