沈阳再传停工传言 经济下滑致楼市萎缩

每经记者 王杰 发自北京

前些天，一份房地产专业报纸报道了某大型房企因资金断流，东北在建项目全线停工的新闻，让人们重新开始审视沈阳楼市。

沈阳，辽宁省省会，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈中心，东北第一大城市。是长三角、珠三角、京津冀地区通往关东地区的的综合枢纽城市，大型房企却在此折戟，

但《每日经济新闻》记者调查发现，绿地的败北，在沈阳并非个案。在沈阳当地开发商的眼中，整个沈阳楼市都不太乐观。

近日，本报记者近距离观察并深入采访，以期揭开沈阳楼市的神秘面纱。

开发商：不是比谁挣得多，比谁亏得少

克而瑞数据系统显示，截至5月29日，以近3个月月平均成交量计算，沈阳市商品住宅的去化周期为38.92个月；若以近6个月月平均成交量计算，沈阳市商品住宅的去化周期为27.53个月。

库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值，一年左右较为平衡，高于18个月说明供过于求，低于6个月则为供不应求。

高库存迫使开发企业想尽办法进行营销。

去年5月，《每日经济新闻》记者实地走访沈北新区紧邻的皇姑区黄河大街北的一个千亿房企开发的项目。该楼盘打出了“精装4万起”的优惠活动。该楼盘置业顾问表示，目前该楼盘开发商替购房者垫付总房款的24%作首付，也就是说，业主仅需总房款的6%作为首付，然后在交房之前交齐30%的首付就可以。

为了跑量，开发商垫资首付，这一招在沈阳已不罕见。

去年10月份，搜房网发了一篇《买房不要钱自己看着办 浑南零首付房子大盘点》的文章，文章汇集了浑南新区多个零首付的楼盘。

沈阳一项目的营销总监在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前是尽最大可能争取客户到访，加大优惠政策。有量可跑的项目，最大可能地使目前的价格不变，尽量去库存。“（目前在沈）低首付、零首付的项目很多，购房者还款的日期，都在不断往后延期。原来（零首付）都是控制在交房时补齐首付，现在很多项目都已经做到交房后两三年补齐首付即可，分期让购房者还钱。”

另外一位开发商人士也表示，为了跑量，目前的营销手法多为降低购房门槛，其中包括零首付、降价等，另外就是加大分销，也就是通过一二手联动的模式，通过给二手中介一定回佣，让其帮忙带看。

上述营销总监表示，不仅是外来大房企，目前包括本土做了很多年的开发企业，也存在资金链紧张的问题。但问题是，有些项目降价也走不了多少量，这和市场状况、项目本身都有关。

“开发商的利润不好，现在利润都控制在2%~4%之间，开发商在一起聊天时，不是比谁挣得多，是比谁亏的少，小开发商资金链要更紧张了。”上述开发商人士表示，目前沈阳楼市的回暖状况，与北上广深相差很远。

东北经济滑坡 影响楼市发展

造成沈阳楼市失衡的原因到底有哪些？在香港联祥置业总经理杜宏鹏看来，沈阳属于平原型城市，土地伸张性很大，整个人口聚集密度并不是很高，这也会导致房价往下滑。

早在去年5月22日，《每日经济新闻》发表了《只有销量没有利润？沈阳楼市隐现全运会“后遗症”》，详尽报道了沈北新区的房地产开发进入了“快车道”，以及全运会让浑南新区的土地提前透支。拿地的房企将项目集中入市，造成了市场供大于求。

在多位业内人士看来，东北经济滑坡，人均可支配收入减少，高端人才外流，人口导入缓慢，影响改善性产品的销售，结构性失调问题也相对严峻。

上述开发商人士表示，在沈阳操盘难，也促使开发企业拿地更加慎重。沈阳土地最贵的，楼面价也就三四千元，但是加上建工成本、税费以及营销费用，拟售价格也快过万了。“沈阳过万的盘，卖起来都会比较累，所以拿高价地就存在风险。沈阳主力房价集中在每平米六七千元，这种比较能跑量，但高端市场一直都不好。”

杜宏鹏表示，沈阳市场对价格非常敏感，大部分项目是微利销售，“整个东北经济发展比较困难，而且流出的人群偏高端。”

今年4月30日公布的一季度各省市GDP增速排名中，工业大省辽宁以1.9%的超低同比增速位列全国最末，仅相当于同期全国增速的四分之一。黑龙江和吉林分别以4.8%和5.8%的同比增速，排名全国倒数第四和倒数第五。这也延续了去年全国GDP增速的排名格局：倒数后五位的省份中，“黑吉辽”占三席，一年多来，全国六大经济区域板块中，东北经济增长放缓最为严重。

正如李克强总理指出的，“东北由于能源原材料产业和重化工业比重大，受国际市场变化和国内需求不足影响更为明显，加上体制机制改革滞后和一些内在因素，经济下行压力更大。必须全面准确判断和把握经济走势，采取有效措施，破解发展难题。”

值得注意的是，按照第六次全国人口普查数据，东三省每年净流出的人口约200万人。东北三省中，黑龙江和吉林都是人口净流出，虽然辽宁每年有大约20万人的净流入，但远比不上一个北京市。

据参考消息网报道，国际货币基金组织4月发布的一份工作报告说，房地产供应过剩在中国东北地区和小城市尤其明显，尽管这是中国的一个普遍现象。报告说：“东北工业区继续面临已售房屋面积急剧收缩的情况，而且尚未看到其他地区已经出现的复苏迹象。”

几年前，沈阳一举超过大连，成为该地区最热门的房地产投资地，并吸引了诸如万科、恒大之类的大型开发商。

多措施促楼市发展

把目光聚焦到沈阳市。一份统计公报，一连串的“下降”，显示了沈阳市的房地产行业的不景气。

《2014年沈阳市国民经济和社会发展统计公报》中指出，该市全年房地产开发投资1975.8亿元，比上年下降9.5%，其中住宅投资1416.3亿元，下降10.0%。房屋施工面积11495.8万平方米，下降0.6%；房屋竣工面积1225.9万平方米，下降16.0%，其中住宅竣工面积993.9万平方米，下降19.2%。

商品房销售面积1498.4万平方米，下降33.8%，其中住宅销售面积1342.4万平方米，下降33.5%；商品房销售额931.6亿元，下降35.1%，其中住宅销售额787.3亿元，下降35.7%。

政府层面正将房地产业作为重点抓手。沈阳市人民政府市长潘利国在《沈阳市2015年政府工作报告》中指出，在总结成绩的同时，我们也清醒地认识到存在的问题。一是尽管去年我市主要经济指标增速都高于全省平均水平，但地区生产总值、一般公共预算收入、固定资产投资、社会消费品零售总额等经济指标未能完成年初人代会确定的预期目标。二是转方式、调结构的成效还未充分显现，传统产业优势有所减弱，新兴产业规模不大、实力不强，自主创新能力亟待提升，支撑经济平稳增长的动力不够强劲。

同时，该份《政府工作报告》在“加快产业优化升级”部分中指出，加快国际会展商贸城建设，积极申办国内外大型展会，努力打造中国北方商务会展中心城市。深入挖掘文化旅游、健康休闲资源，优化景区景点布局，加快发展文化旅游和体育休闲产业。积极应对、综合施策，促进房地产业平稳健康发展。

辽宁省也在努力改变目前的房地产现状。

4月8日，《辽宁省人民政府办公厅关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》出台，该通知从加大棚户区改造力度；积极引导购买存量商品住房作为棚改拆迁安置用房；加大住房公积金对居民购房的支持力度；调整普通商品住房认定标准；实行奖励政策；支持首套房贷款申请；活跃二手房交易市场；继续办好房交会；落实地方政府主体责任等九项措施来促进房地产市场平稳健康发展。

另外，沈阳市也调整了住房公积金贷款政策，还在春季房展会期间，出台了个人购买参展企业销售的商品住房，可享受购房补助的政策。