马明哲再度牵手杨国强 碧桂园联手平安推首款房产众筹

每经记者 区家彦 吴若凡 发自广州、上海

继此前斥资62亿港元入股碧桂园成为其第二大股东后，中国平安与碧桂园在业务层面也进入实质性合作阶段。

5月29日，由中国平安旗下的平安好房发起的房地产众筹联盟正式成立，这个联盟聚集了万科、绿地、碧桂园等数十家国内知名房地产企业。在会上，碧桂园宣布联合中国平安共同推出国内首款房产众筹金融产品，试点项目为碧桂园位于上海的嘉定项目。

平安好房首席执行官庄诺在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房产众筹将颠覆房地产的传统开发模式，一方面大大降低了开发商的投入成本，实现真正的轻资产运营，另一方面能提前锁定意向客户，提高项目的销售去化速度。

平安碧桂园首尝房产众筹

按照传统的房地产开发流程，开发商在拿地后根据地块特点进行项目规划，然后寻找融资用于开发建设，待项目建设达到预售条件后，再寻找意向客户。

平安好房首席执行官庄诺向《每日经济新闻》记者表示，平安的房产众筹大概流程是：开发商拿地后找到他们谈合作，平安好房从中挑选合适的项目，再根据合作对象提出的要求，设计出符合他们各自需求的金融产品，放到平安前海众筹平台实现募集，以此提前圈定意向客户，融资完成后，项目开工。

据悉，目前市面上开发商的众筹仅仅停留在营销、价格层面上，而这次碧桂园是真正意义上的开发众筹。这其中，碧桂园主要负责项目的规划与建造，众筹产品的设计与销售都由平安好房负责。

按照庄诺的设想，碧桂园上海嘉定项目将以“一平方米”作为众筹单位，投资者可以购买，在楼盘完成后，就拥有了某一套楼房整体或部分的权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权，直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。据悉，具体的产品细节，双方仍在制定中，预计6月下旬正式对外公布。

利用众筹开发，意味着开发商能真正实现轻资产运营。庄诺告诉记者，以碧桂园的项目为例，从拿完地后开始众筹，一直到房子建成，周期为18个月，其中资金募集期最长为一个月。如果募资效果理想，募集到的资金足以覆盖项目的整体开发资金需求，这意味着碧桂园无需承担巨大的资金压力，从而实现向代建营运者的角色转型。由于众筹产品的发售对象均为意向客户，碧桂园就能提前锁定项目的意向客户，降低后续销售压力。

此外，由于众筹模式节省了融资成本与营销成本，开发商能在不损害利润率的前提下，制定更优惠的售价。根据庄诺的预想，在传统的地产开发模式中，拿地成本是硬性支出，众筹的作用体现在节约融资成本、部分营销成本及其他运营成本，由于拿来建房的众筹资金并没有融资成本，锁定客源也不需要做太多市场营销，最终节约的成本可能达到房价的三分之一。

客户接受度成最大考验

尽管众筹开发对开发商带来的好处显而易见，但对于客户能否产生足够的吸引力仍有待观察。

以针对碧桂园的众筹产品为例。庄诺表示，目前产品的细节仍在制定中，收益率取决于房屋的定价，在核算成本之后，根据房屋每平方米的售价来商定众筹价格。

谈到发行渠道问题，庄诺表示，平安自身就拥有一亿多的客户信息，这里面包括平安寿险、车险用户，同时平安好房网注册用户就达100多万，平安会在好房网平台发布产品，同时向这些客户推送信息。

易居研究院分析师严跃进则表示，此类产品的后续销售以及产品分配环节，对于产品的定价会有争议。毕竟过去传统的住房模式是先定价，再有市场成交。而这个模式其实是把旧模式颠倒过来了，购房者先认购房屋，最后的定价不会马上公布，实际上也无法公布，这是有一定风险的，最后不排除会有扯皮现象出现。

严跃进还认为，此类产品在政策推进过程中，要想获得相关地方政府的支持，也有难度。实际上，上海市没有类似的政策条文，所以这可能会加大产品创新的协调成本，尤其是在产品规划方面会遇到各类障碍，需要这两家企业去解决。

睿信致成管理咨询公司合伙人、总裁薛迥文向《每日经济新闻》记者表示，金融产品的定价非常复杂，金融机构先要为风险设计产品定价，而后找到相应的风险偏好顾客群。产品的设计要求市场能够接受，这样才能找到对应的风险偏好的购买者。