YOU+试水“租金证券化” 将租金收益打包理财产品融资

每经记者 区家彦 发自广州

互联网金融的高速发展，催生更多新兴融资渠道诞生。去年获得雷军1亿元投资的YOU+国际青年社区于日前宣布与P2P公司懒投资达成合作，通过将YOU+未来获得的租金现金流,转化成固定收益项目卖给投资人的方式来募集资金。

《每日经济新闻》记者了解到，类似的“租金证券化”融资在国内并非首例，在房地产领域，海印股份（000861.SZ）此前也曾通过变现未来租金的形式完成资产证券化。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，相对于海外发达国家，租金证券化在国内可谓方兴未艾，这是因为传统的融资渠道更看重资产抵押。尽管互联网金融的兴起有望让类似的融资模式成为新的潮流，但它对融资方获取稳定租金流的营运能力提出了更高要求。

用租金收益再融资

据介绍，YOU+国际青年社区与P2P理财公司懒投资合共推出6款金融产品，融资期限包含有1月、2月、3月、6月、9月、12月期，年化收益率分别为7.5~12.5%，融资采取等额本息方式还本付息。第一期3款产品在今天上线开售，五分钟内全线售磐。

《每日经济新闻》记者了解到，上述理财产品采用“租金证券化”的概念，以房屋租约产生的现金流为标的，将其变成若干个按月付息到期还本的固定收益产品，并卖给投资人来募集资金。

YOU+国际青年社区首席财务官沙涌向记者表示，由于YOU+在拿项目、改造房屋时需要沉淀巨大资金，前期开发不可能单纯依赖股权融资。通过出让租金收益权实现资产证券化，将募集的资金用于开发后续项目，是公司在开拓融资渠道的一次尝试。

“目前信托的融资成本大概是15~20%，相对而言我们通过P2P融资的成本更低，还款方式也更加灵活”，沙涌向记者表示，此次推出的6款理财产品预计最高募资额约为340万元（人民币，下同），未来还会探索更多元化的融资模式，比如说面对租户推出可以抵房租的理财产品。

项目运营能力是关键

随着政策层面对资产证券化开“绿灯”,不动产证券化有望在未来数年内迎来高速发展。相对于重资产开发商采用的Reits（房地产信托基金）而言，租金证券化为“二房东”营运商开拓了新的融资渠道。

将未来一段期间内，租金收益权通过证券化融资，在国内曾有先例。海印股份于2013年曾发布资产证券化计划，以公司旗下管理的15家商业物业五年内的租金收益权为基础资产，公司作为融资方通过这部分未来收益提前获得现金，而投资者则通过购买资产证券化产品，以还本付息的形式获得未来收益。

“将租金收益权进行资产证券化融资，在海外发达国家是很普遍的”，黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，由于国内物业价格过高，对于自持物业的开发商而言，通过资产抵押融资显然更加划算。随着房企越来越倾向于采用轻资产的发展模式，加上互联网金融的快速兴起，类似的融资模式有望得到高速发展。

相对于抵押融资，由于“租金证券化”缺乏资产抵押物，风险把控至关重要。以YOU+此次发行的理财产品为例，据沙涌介绍，一方面，由于所有租客都已经缴纳2个月的房租押金，加上YOU+的所有已开业项目入住率达到100%，且存在大量轮候入住者，能产生稳定的现金流；另一方面，担保方负有连带责任保证担保，加上P2P平台懒投资设定了风险备付金，能更好地保障投资者资金安全。

“租金证券化产品的成功发行，意味着房地产新的融资渠道被打通，对于其他房地产企业无疑具有极强的借鉴意义”，沙涌认为，但由于稳定的预期现金流是该类型证券化产品的最佳基础资产，只有出租率高、成本控制好、运营效率高的企业才能从中受益。