徐家汇“地王”胃口大 新鸿基贷款100亿港元填补现金流

每经记者 卢曦 发自上海

在2013年以217.7亿元“独吞”上海徐家汇“地王”的新鸿基地产近日宣布，公司与12家国际及香港本地银行签订一项100亿港元5年期银团贷款协议。该项银团贷款由新鸿基地产（金融服务）有限公司签署，并由新鸿基地产作担保。贷款包括五成定期贷款及五成循环贷款，年期为5年，年息率为香港银行同业拆息加113个百分点。

银行对新鸿基融资反应积极，超额认购至123亿港元，最终贷款额由50亿港元增至100亿港元。该项银团贷款涉及到中国银行、瑞穗银行、法国巴黎银行、花旗银行等。新鸿基分别获穆迪及标准普尔给予A1及A+信贷评级。

新鸿基中国方面向 《每日经济新闻》记者表示，“有关资金将用于日常营运，以配合集团在香港的业务发展。”

近13个月内多次巨额融资

新鸿基近年来频繁通过各种方式补充现金流。

新鸿基主席兼董事总经理郭炳联透露，新鸿基2014年4月发行的红利认股权证至今已筹得超过100亿港元，预期余下认股权证亦会在未来15个月全面行使，将可额外筹得120亿港元，增强集团流动资金及财务状况。

“新鸿基采取的并不是高周转模式，他们可以接受的项目回报周期是比较长的，为了按照自己的节奏运营管理，不会把资金链拉得太紧。”世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨告诉记者，新鸿基通常都保证持有比较充裕的资金，不会像一些内地开发商那样，依靠前期的销售收入资金投入下一期发展。

新鸿基在回复记者问题时强调，新一笔的银团贷款将用于配合香港业务的发展。然而，新鸿基在内地的发展也进入了一个资金大量进出的阶段。

新鸿基集团于2013年12月在内地筹组人民币49亿元的3年期银团贷款，在2014年1月，还签署140亿港元，为期5年半的银团贷款。

徐家汇地王占用大量资金

2013年9月，新鸿基以高达217.7亿元的总价夺下上海徐家汇“地王”。新鸿基此后披露，公司将于2014年动工兴建徐家汇中心综合项目，将成为上海浦西第一高楼。

上述项目出让时上海官方文件提出严格要求，包括不小于60%的总建筑面积应保持有10年以上，其余建筑物原则应整栋出售。支付全部出让价款后，完成投资开发总额25%以上，方可进行股权转让。投资回报周期或将非常漫长，对房企资金实力的考验可见一斑。

上海道宾商务咨询首席顾问萧长明指出，新鸿基对徐家汇中心采取“独吞”的方式，需要大量的现金保证。很多资金实力不足的开发商在面对大规模的项目时，会找来合作伙伴，分担资金压力和风险，利用伙伴的经验。但新鸿基独立开发，肥水不外流。

对于记者提出徐家汇项目的进展情况，新鸿基方面没有作出回复。郭炳联在近期100亿港元银团贷款的签约时表示,“上海地标徐家汇中心项目总面积达71万平方米，将进一步加强集团在内地的投资物业组合。”徐家汇中心将成为新鸿基的内地旗舰之一。

新鸿基在截至2014年6月30日的年报中写道，集团奉行审慎的财务原则，在支付上海徐家汇中心项目全部地价后，集团净债项与股东权益比率处于15.7%的健康水平。徐家汇中心项目由4幅地块组成，将分期发展，先展开位于华山路1号地块的建筑工程，二号地块包括优质商场和写字楼，预计将于2015年动工。

新鸿基更早前披露，计划自2015年起预售徐家汇中心前期大部分写字楼楼面，主要来自写字楼楼面销售的预期收益大体上将可支持兴建余下期数所需资金，集团将保留大部分楼面作长线投资，当中包括商场部分。

萧长明告诉记者，眼下市况并不好，开发商很可能选择放缓开发节奏，待市况好转再让项目入市。要将项目周期拉长，不急于入市，也需要大量的现金保证。

亿翰智库分析师张化东告诉记者，新鸿基常常在“不需要贷款的时候贷款”，通过保持大量的现金来降低风险。对于徐家汇中心项目，不仅土地出让金惊人，后续投资同样不容小觑。随着徐家汇“地王”这样的现金“抽血机”入市，新鸿基的经营性现金流势必出现下降，在这样的情况下，新鸿基或将不断补充融资性现金流。