苏州“秋裤楼”交付四度延期 换了开发商还是缺钱

每经记者 查道坤 发自江苏

在成功变更大股东之后，素有“秋裤楼”之称的苏州东方之门却因为再次延期交付，成为舆论关注的焦点。

按照开发商此前对业主的承诺，上述项目的交付时间是在2015年1月底，但是因为东方之门还未完工，开发商在近日再次宣布交付时间延期至6月份，这已经是该项目第四次延期交付。

对于东方之门屡次推迟交付时间，开发商乾宁置业给出的原因是，一是由于东方之门的建筑设计及施工难度大，国内外均无同类建筑可以借鉴，为保证安全可靠，还需要进行多轮次、多专业的专家研讨与评审，特别是在结构及抗震设计方面，均由住房和城乡建设部专家进行评审，时间周期比一般超高层项目要长很多；二是由于东方之门地处苏州工业园区CBD核心区域，周边配套项目及市政工程很多，相互之间关系密切，必须协调同步，在道路交通、施工场地、材料设备运输、市政管线接入等多方面对东方之门的工程建设产生了重大影响。

据《每日经济新闻》记者了解，东方之门建设周期从4年延长到11年，投资从45亿元增加到90亿元，这对开发商的资金压力可想而知。同时，业内人士表示，现在东方之门的大股东金鹰商贸的资金链也并不轻松，这对于项目后续建设也是一个大问题。

公司：做结构性调整而延期

据《每日经济新闻》记者日前在苏州采访时发现，相比周边正在施工的项目，东方之门幕墙已经基本施工完毕，仅在穹顶处有个开口。据幕墙施工方金螳螂方面介绍，穹顶开口是为东方之门最顶层的空中园林的装修预留，春节后就能完成施工。

有现场施工人员对 《每日经济新闻》记者表示，除了25层样板房已经装修好之外，北楼的24层至37层的墙已经粉刷好，水电也通了，就剩下装修。之前开发商因资金跟不上，只能卖一点装修一点。

对此，东方之门的业主孙睿对《每日经济新闻》记者表示，按照目前的进度，1月底开发商肯定无法交付，“原本说是2013年底交付，但是在2013年底，我们接到开发商乾宁置业发来的通知，说是由于穹顶幕墙技术难度太大，因此将交付时间推迟至2014年6月底；可是到了6月底，我们又被告知交付时间将延长到今年初，目前看来1月份肯定无法交付了。”

面对业主的质疑，开发商回应说，金鹰商贸进来后，公司已经公告将在2015年6月份交房，延期是因为产品做了一些结构性调整，接下来会和业主签延期交付协议。

之所以第四次延期，在业内人士看来，还是开发商缺钱。“虽然金鹰商贸进来了，但是因为这个楼盘建设得太久，并且已经屡次违约，有很多项目都卖不动，资金无法回笼，项目就很难及时完工。”苏州当地地产人士表示。

专家：资金增至90亿导致延期

根据原计划，东方之门的总投资为45亿元，将建设成为总高为301.8米，集酒店、超级住宅、购房中心等一体的超大型城市综合体。不过，随着建设周期从4年拉长到11年，其建设资金也从此前预算的45亿元，增加到目前的90亿元。

对此，房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者说，“按照乾宁置业的注册资本，以及公司的自身实力，45亿元的建设资金，对于乾宁置业已经是很大的难题，高达90亿元资金更是天方夜谭，所以资金问题也是项目延期的主要原因。”

在金鹰商贸成功收购乾宁置业的51%股权之后，有业内人士表示，这将为东方之门带来转机，但是事实情况并非如预期的那么好。外界认为，在收购乾宁置业51%的股权之时，金鹰商贸与乾宁置业签订了一个对赌协议。

在协议中，卖方保证出售可销售面积约为20万平方米的物业项目塔楼的收益将不会低于约合70亿元人民币。卖方将补偿收益于2020年1月31日前差额补足。卖方进一步保证，于2015年1月1日至2018年6月30日期间物业项目的销售面积将不会少于10.9万平方米且销售收益将不低于40亿元人民币。卖方将补偿收益于2018年7月31日前完成差额补足。

对此，张建初对《每日经济新闻》记者说，“这个协议意味着在2018年6月底之前，乾宁置业至少要卖掉40亿元的项目，这也就意味着每年要完成12亿元的销售额，如果承诺的收益无法完成，那么乾宁置业就要进行补偿。”

苏州本地的房地产业内人士舒凯对《每日经济新闻》记者说，“按照苏州目前的楼市情况来看，3年40亿元的销售额很难完成。因为在金鸡湖周边，除了东方之门之外，还有苏州中心的综合体，建筑面积高达180万平方米，并且这个区域同质化项目也非常多，目前所遇到的同一个问题就是销售难。”

中原地产苏州方面提供的数据显示，东方之门项目2014年销售总套数为16套，共计2623平方米，其中住宅仅为9套。

对此，张建初对《每日经济新闻》记者说，“如果依靠项目销售的资金，来补充项目建设的资金，那么东方之门在今年6月份想要交付恐怕也非常困难，因为还是有不少资金缺口。”

此外，“金鹰商贸在苏州新区的项目已经快要竣工，但是目前没有开盘。同时在吴江的项目也刚开盘，卖得并不如人意，所以金鹰商贸在苏州也急需要回笼资金，现在又多了一个东方之门，按照目前金鹰商贸的处境，想要通过金鹰商贸输入更多缺口资金，难度也比较大。”舒凯对《每日经济新闻》记者说。

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东方之门四度延期

◎2004年奠基原计划2008年竣工交付

◎2008年正式动工交付时间一度延期至2013年底

◎2013年底交付时间二度延期至2014年6月底

◎2014年6月底交付时间三度延期至2015年1月底

◎2015年1月交付时间四度延期至2015年6月份