资本追捧社区O2O 互联网、开发商、中介谁是胜者？

每经记者 区家彦 发自广州

围绕社区消费端口的争夺，目前正进入白热化阶段。

在上海，做房屋销售代理、中介出身的易居中国，已开始布局进入社区O2O领域。易居旗下社区增值服务集团推出的 “实惠”APP将与上海本地报刊合作，据称拿出了近亿元开展回馈读者的活动。易居曾经的同行信义房屋，在首个房地产开发项目中引入了社区营造的概念，也想以社区为平台，吸引更多社会群体参与开发。

而在开发商领域，除了万达、宝龙这些早已耕耘社区O2O多年的开发商外，参与新型城镇化建设的龙头嘉凯城，也将社区O2O布局在长三角千强镇的店口镇，并利用一款名为“城市客厅”的公共行政服务产品，争夺消费者。

互联网企业同样在寻找社区O2O的商机。无论是阿里、京东这样的巨头，还是新创立的互联网企业，都渴望在这个市场拥有自己的消费端。

伴随着资本的大量流入，社区一下子变成了资本的“掌上明珠”。

不过，《每日经济新闻》记者调查发现，互联网企业、中介和开发商三方，在提升消费者利用社区O2O端口方面，或多或少都存在软肋。

首先，社区O2O端口产品能否像微信或淘宝那样，成为消费者必用的软件？其次，即便是微信或淘宝，也不是所有人都在使用，也就是说这个软件的用户黏性必须极强，才能建立商业价值。

因此，在终极的社区消费端口被找到之前，所有投入的资金和努力，都有可能付诸东流。

诱因：市场规模达万亿/

“社区O2O才是我们的核心竞争力，它的利润空间不仅比房地产开发高得多，而且理论上没有天花板，这是卖房子永远无法媲美的。”不久前接受《每日经济新闻》记者采访时，花样年董事局主席潘军一再强调他对社区O2O前景的看好。

在移动互联网时代，房地产与互联网之间的区隔正快速消失，并衍生出一个比房地产开发更具前景的行业——社区O2O。方正证券互联网高级分析师张常新注意到，以70年产权的住宅产品为例，从开发到入住大约需要3.5年，产生的消费包括新房销售、房地产金融和家装建材三大环节，时间短且产出有限。住户入住后，在剩下的66.5年的时间内，服务商可通过运营和维护不断满足住户需求，并创造更大的市场空间，包括社区O2O、二手房租赁与交易。其中，社区O2O由于是刚需、高频类产品，更易吸引用户，并更适合用互联网的方式寻找盈利模式。

“仅仅基于社区的基础服务项目包括物业、水电煤以及多项日常生活开支，按照单个用户贡献1078元/年（人均可支配收入的4%），渗透率50%计算，年市场规模能达到1070亿元。”按照张常新的测算，随着住户ARPU值（每用户平均收入）和住户渗透率的提升，当渗透率达到80%时，社区O2O的年市场规模将达到4615亿元。社区O2O闭环一旦形成，可不断添加产品和服务来满足住户的各类需求，理论上行业没有天花板，有可能发展成一个万亿级别的行业。

更重要的是，与传统互联网行业已被BAT（百度、阿里、腾讯）主导不同，社区O2O有望成为能够与互联网巨头隔离开来的创业机会。

国金证券分析师赵旭翔认为，传统的互联网巨头优势在于线上流量，但由于舍弃了“邻居”这个天然关系，其撮合的交易并非最优，线下壁垒、社区经验壁垒、社区物理边界都是BAT们难以有效逾越的障碍，因此社区O2O也带给新进者更多的机会。

竞争：资本追捧推高估值/

社区O2O巨大的市场空间，吸引了各路资金蜂拥进入。除了与社区有天然血脉关系的地产商，新兴的社区O2O服务商、物流公司、互联网巨头都试图从中分一杯羹。

在社区O2O领域，房地产商很难一家独大，以社区001、e家洁、生活半径、小区无忧为代表的社区O2O平台在资本的助力下迅速崛起。

物流巨头也在加速抢滩社区O2O。去年成功融资80亿元的顺丰，今年在全国范围内大面积铺设名为“嘿客”的线下连锁店，并将其打造成社区生活服务平台，为客户提供冷链物流、团购预售、洗衣、家电维修等服务。三泰电子通过速递易项目在全国范围的社区内布放智能快件收发箱，解决了居民和快递公司在收发快递过程中的时空错位问题，公司还以快递业务为平台向社区电商、物业缴费、水电缴费等领域扩展。

财雄势大的互联网巨头也没有缺席。以今年成功上市融资30亿美元的京东为例，其在全国范围内和万家便利店签订战略合作协议，开展自提件业务，试图打通库存和供应链，打造“1小时生活圈”。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲向 《每日经济新闻》记者表示，少数几家专注于社区O2O的上市公司，投资者均愿给予高估值，彩生活与三泰电子的静态市盈率分别高达96倍和100倍，前者自挂牌以来股价累计涨幅高达194%，市值超过了母公司花样年；三泰电子自去年8月发布社区O2O计划以来，至今累计涨幅更是高达290%。

“对上市房企而言，社区O2O要贡献实质性盈利仍需要较长时间，但资本的追捧，对于提升公司估值有相当大的作用。”国泰国证房地产行业指数分级基金经理徐皓向《每日经济新闻》记者表示，像万科这种大型房企，物业服务的收入占比太低，如果未来万科能把物业公司分拆上市，通过独立营运覆盖更多社区，很可能获得高估值支撑。

优势：社区边界筑“护城河”/

尽管蛋糕诱人，但激烈竞争之下，地产商要想脱颖而出并非易事。

“从资本实力来看，互联网巨头显然最具优势。但在社区O2O领域，资本并非首要，线上流量也并非成功的关键，最重要的是线下入口与资源。”黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，社区具有有形边界，对于BAT而言，这是最大的线下壁垒，它们难以有效逾越这个边界进行交易撮合。

黄立冲进一步解释，“同样的道理，现在很多住宅小区都不允许快递人员随意进出小区，物流公司也会面临社区入口的障碍。顺丰尽管通过开设连锁店试图亲近社区，但大范围铺店也会带来沉重的成本，这种实体店的定位也存在问题，实际能带来多大的用户吸引力有待观察。”

黄立冲认为，类似的新兴社区O2O平台虽然发展速度不错，但由于线下服务需要大量人力，是典型的重资产模式，如果缺乏高密度的社区用户，微薄的收入难以覆盖高昂成本，这些创业平台未来几年将面临惨烈的淘汰过程。

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，在这场社区O2O大战中，地产商的先发优势最明显，这是因为社区O2O的成功关键在于用户黏性，这取决于用户与社区内其他用户、配套、物业服务的沟通与互动，物业公司作为社区管理者，掌控着社区的最后一公里，很多外来的社区服务要进入住宅小区，都需经物业公司同意，这是地产商区别于竞争对手的最大“护城河”。

“要想在这场社区O2O大战中胜出，地产企业应该要提升物业服务在公司战略中的地位，甚至与地产开发主业并列。”欧阳捷说。