新政或对京楼市刺激有限 以价换量仍是房企主旋律

“7折下限”不易实现

继建设银行后，中行10月10日下发房贷执行细则。从内容上，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。与建行执行细则差异不大。

链家地产市场研究部张旭表示，从各家银行政策落地的情况来看，均严格执行了央行政策中对首套房认定的松动标准，即无论名下是否有1套住房，只要已结清购房贷款，均可按照首套的房贷政策执行。而在利率方面，与政策颁布以前并无明显变化，最大的利率优惠幅度仍为九折，且均有附加条件，附加条件较以前也未出现变化。因此，目前来看真正影响市场的只是由“二套”变“首套”的改善需求，而这也属于预料之中。

她说，虽然央行政策中提及“7折下限”，但在目前高融资成本、低房贷利率、加上银行信贷额度紧张和自由定价的市场体系，房贷利率七折难以实现，低于9折也都存在难度。

除去低房贷利率难以实现外，自住房的集中入市，也冲击了刚需市场。

值得注意的是，进入2014年三季度以来，北京自住房成交量一路攀升，在成交排名前十的楼盘里，自住房稳据四席。据网易房产数据研究中心统计，2014年三季度，成交套数前10名的楼盘中，自住房占4个，定向安置房占1个，仅有5个项目是纯商品住宅。

自住房集中入市，在带动住宅市场总体成交量的同时，也有效抑制了成交价的上涨。从三季度成交排名前10的项目来看，除了朝阳老项目后期首开·常青藤之外，其他9个项目的成交均价均未超过2.2万元/平。而2.2万元/平，恰巧是首批入市自住房的通用限价。