项目覆盖112城市 万达扼守三四线城市“入口”

面临业态调整难题/

大部分二三四线城市的万达广场都处于城市的核心位置，这是万达商业地产的一大优势，但要把这一优势变现为租金收益，万达还需要对三四线城市的消费习惯、消费特点等做深入研究，做到因地制宜。

新城控股集团副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，不同层级城市年轻人占的比例不同，很多三四线城市的年轻人到一二线城市工作，因此一二线城市的商场、购物中心需要更时尚、更新潮、更快节奏。相比之下，三四线城市老年人更多。万达广场、万象城等购物中心下沉到三四线城市之后，通常都是围绕“生活”展开业态组合。

“在很多三四线城市，购物中心被当成居民的 ‘第二客厅’。”欧阳捷说，这要求购物中心丰富餐饮业态，但由于餐饮贡献的租金不高，购物中心还需要加大零售业的占比，餐饮、娱乐、零售业的比例都应保持在30%左右，以餐饮吸引人气，娱乐保证基础人流，并通过零售提升整个项目的租金。

此外，三四线城市家庭常常是以儿童为核心，购物中心对儿童业态也有很大需求，但由于人口基数不够大，又需要控制儿童业态的体量，避免占比过大。

值得注意的是，服装在一二线城市是备受重视的业态，毛利率高于餐饮等行业，但很多服装品牌在三四线城市并不受欢迎。为此万达仅在少数中部城市尝试了服装品牌的升级，而在绝大部分三四线城市，都以平价、新潮的服装品牌作为主力。万达需要在服装之外，引入更多高毛利的业态，这显然是一个不小的挑战。