万达IPO之谜：为何选择登陆港交所？

每经记者 尚希 发自北京

港交所错过阿里，迎来万达。一同袭来的是关于这家国内最大商业地产商赴港上市的诸多谜题，即便距离其赴港IPO敲定的消息已经过去了二十余天，万达上市仍是业界最为关注的事件。问题的关键在于，万达为什么要选择在此时上市？又为何要在放弃A股后转战H股？而据其招股书，此前炒得火热的“腾百万”电商业务、万达文化业务、万达金融业务等并未包含在万达此次上市计划中。那么，其估值如何确定？未来又将如何发展？

更让不少人感兴趣的是，由万达上市带给王健林的财富变化，将使2014年的中国首富花落谁家充满了悬念。

带着上述疑问，《每日经济新闻》记者走访了诸位业界专家，试图从上市时机、估值、成长性等方面解开这些围绕万达商业地产IPO的谜题。

港交所即将迎来今年最大一单IPO——万达商业地产上市。《每日经济新闻》记者了解到，万达赴港IPO的背后离不开港交所的盛情邀约，特别是在错失阿里巴巴这一巨头后，港交所更是亟盼万达，连抛橄榄枝。

“香港资本市场完全实行市场化发行，对企业盈利业绩没有要求，对关联交易也相对宽松，而万达可以用其高增长概念换取较高估值，以获取较大融资，这正是万达需要的。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

坎坷上市路

单就地产行业来说，目前跨入千亿门槛的数家房企，只剩万达还徘徊在资本市场门外，为何如此？

梳理万达的历史了解到，大连万达集团创立于1988年，目前已形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。2013年，企业资产3800亿元，年收入1866亿元，净利润125亿元。

万达集团董事长王健林此前接受媒体采访时曾忆起一桩往事，“2006年本来有机会在香港红筹上市，当时找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麦格理‘忽悠’，说别做IPO了，做REITs多好。”

2005年，香港REITs（房地产投资信托基金）上市大门开启，万达与澳大利亚麦格理银行约定合资成立商业管理公司，将万达9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。2005年底，万达REITs招股文件在香港地区获通过。然而在2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的“171号文件”（《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》），万达REITs计划被迫搁浅。

两年后，万达在2008年发力A股IPO，并展开了一系列上市前期准备工作，按照当时的计划，万达有望于2010年6月在A股挂牌。

但随之而来的楼市调控打乱了万达上市的阵脚，房企融资渠道全面收紧。直到今年年初，在证监会网站公布的首次公开发行股票企业基本信息情况表中，大连万达商业地产仍显示为“初审中”。

随着6月底IPO预披露大限结束，129家多年煎熬等待A股上市的公司被终止审查，其中就有万达商业地产，同时，在深交所中小板排队的万达院线也被公告审核中止。

对万达商业地产 “A股上市因未更新申报材料已终止审核”的原因，有分析人士指出：万达熟知上市流程，只要按规定报上材料，不会止步于此，目前的情况应是属于“自行放弃”。

这一切似乎有点难以理解，苦等数年后选择放弃，原因何在？万达新的目标究竟在哪里？

直到今年9月，万达传来赴港IPO的消息，谜题才解开一半。