项目覆盖112城市 万达扼守三四线城市“入口”

三四线城市的“入口”/

招股书披露，目前万达拥有超过15000家已租店铺，主要租户包括超市、电子产品、电影院、卡拉OK、连锁餐厅等，出租给2600个品牌，被万达纳入“品牌库”的有2000个品牌。

卫民不动产蔡为民告诉 《每日经济新闻》记者，万达目前还处在积极扩张的阶段，要将万达广场开到全国各地、更低一级的城市。他认为，万达在上市前，为了在资本市场获得较高的估值，需要给投资人一个规模庞大、扎根很深的印象。因此，做大盘子是其当务之急，比租金回报率更重要。万达希望聚拢一批忠实的追随商家，每到一个新的城市，都会很快汇聚一批实力较强的租户。

RET睿意德高级董事王玉珂认为，商业地产发展的核心是要找到被市场认可的盈利模式，毕竟资本市场看重的是预期。但目前国内大多数商业模式都还处于探索阶段。从万达披露的数据来看，其购物中心不赚钱，酒店、百货更是如此。去年万达商业地产收入1456.2亿元，其中地产业务，包括公寓、商铺、写字楼在内的收入1262.5亿元，租金收入仅85.6亿元，占总收入的5.87%，而太古、新鸿基去年的租金收入分别为96.73亿港元（约合人民币76.47亿元）和90.78亿港元 （约合人民币71.76亿元），其中太古租金收入占整体收入的比例高达74.8%。

但王玉珂忽略了万达对于要深入中国内地城市的全球性品牌来说，具有战略价值。万达在全国112个城市拥有商业项目，这意味着只要能得到万达的支持，就可以在全国112个城市迅速铺开市场，这对于动轧需要投入数千万乃至数亿元推广费用打开市场的新进入品牌而言，无疑有着极强的吸引力。

事实上，目前万达大量布局的三四线城市，早已成为零售市场的新蓝海。奔驰西区负责人刘云良曾向媒体表示，2013年中国增长最快的15个城市，有10个是三四线城市。

从奔驰、宝马、特斯拉等豪华品牌的轿车，到私人飞机、游艇，再到高端美容院，三四线城市广阔的市场，以及不断上升的购买力，对于那些能够支付高额租金的全球性品牌将是不小的诱惑。如果万达能借上市进一步提升全球品牌资源库，在短时间内迅速提升租金收入并非没有可能。

根据王健林在今年年中总结会上的表述，万达将从下半年开始发展金融业务。亿翰智库上市房地产研究中心副主任张化东认为，如果万达的金融像阿里小贷那样，向租赁万达广场的商户提供供应链借款，可大大提高其租金议价能力。

目前商业地产的通行模式为：开发商为大品牌贴租金，向中小品牌收取高额的租金溢价。如果在万达现有的租赁格局中增加中小品牌的比重，其租金收入将有望大幅上升。