项目覆盖112城市 万达扼守三四线城市“入口”

每经记者 卢曦 发自上海

10月8日，虎嗅网一篇题为《万达的模式拐点：王健林，首富还是“首负”》的文章在微信朋友圈广泛流传，支撑作者观点的主要理由是万达的租金过低，目前商场平均租金只有2.5元/平方米·天，比香港的地产商同行租金还低。

但是，被称为“地产淘宝”的万达实力真就那么弱吗？作者显然只是从地产行业角度来看待万达的商业模式，而没有看到已经在112个城市拥有178个商业项目的 “万达帝国”整体商业价值。

万达商业地产招股书显示，其商场不仅覆盖了大多数一二线城市，而且已经深入到内地的三四线城市。如果一个跨国品牌想要在短时间内迅速覆盖全中国的零售市场，万达无疑是最好的“向导”。更何况，大多数万达广场目前已经走出“养铺”阶段，未来有机会争取更多愿意支付高租金的中小品牌。另外，如果万达的商业广场能够和其未来推出的金融业务合作，向中小租户提供借款服务，那么其在租金议价及竞业限制能力方面，将拥有更强势的地位。

物业销售占比降至七成/

9月16日，香港联交所披露了万达商业地产的招股书。招股书显示，截至2014年6月30日，万达商业地产在全国29个省（市、区）的112个城市布局了178个商业项目，涵盖万达广场、购物中心和豪华酒店。

数据显示，万达目前自持物业面积达到1470万平方米，如何充分发挥偌大规模物业的效用，是投资者最关心的问题之一。业内人士告诉《每日经济新闻》记者，万达为人熟知的模式是“以售养租”，快速销售物业，以弥补回收租金的压力。高周转的模式使其与其他纯住宅的开发商更为相似。近几年来，万达正在逐渐减少对物业销售的依赖，物业销售占总体业务的比重已从2011年的近九成下降到今年上半年的近七成。

上海良栖品牌管理有限公司首席顾问程伟雄曾担任美特斯邦威、波司登等品牌高管，他观察发现，有些服装品牌既出现在万达的百货商场，也出现在万达广场的“内街”，沿街店铺可以收到比较高的租金，而百货商场的租金不容易提升。目前万达的租户中，以本土品牌和国际二三线品牌居多。

“万达对品牌收租通常是按扣点收取，收取固定租金的情况不多。”程伟雄说。万达和租户谈判时，一些知名品牌还是比较强势，他们一般不接受“保底”租金模式。所谓“保底”，就是商场给出一个租金底线，当租户生意极差，按扣点方式计算的租金低于底线时，仍需缴纳相当于底线的租金。

程伟雄指出，在与万达的合作中，租户选择百货还是内街，选择扣点还是固定租金，租金是否保底等环节的谈判都有一定的机动性。有时万达为了长远发展，会对大品牌有所让步，多重因素叠加下，导致其租金水平不算太高。

招股书显示，万达的购物中心出租率一直保持在较高水平，2011、2012、2013年均超过99%，2014年上半年为97.8%。近年来万达的租金水平也呈稳定上升趋势，每平方米每月的租金从57元涨到目前的75元，相当于每天2.5元。

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦评论称，万达物业回报率不高。“万达商业地产持有的物业量远超新鸿基，但两家公司的利润总额几乎持平。”

然而，这只是万达“养铺”阶段的经营现状。据《证券市场周刊》报道，万达即将走出“养铺”期，未来可以更多地选择一些不知名，但能够承受更高租金的中小商业品牌，在租赁方式上也会有更多的调整。