中国银行：房地产调控手段回归市场化

每经记者 万敏 发自北京

9月25日，中国银行国际金融研究所发布了2014年四季度经济金融展望报告。报告认为， 当前，房地产市场调整有利于经济增长“去房地产化”，也有利于调控手段回归市场化，同时为居民购房需求的平稳释放提供了机遇。

住房信贷差别化将加强执行

全国经济下行背景下，2014年上半年房地产销售相对低迷，房价涨幅回落明显，行业进入调整期。

中行报告认为，要看到房地产下滑拖累经济增长最严峻的时刻还未到来。未来房地产调控政策将着眼于防止房地产市场调整过于激烈引发的金融风险上升。政策方面，一是适时促进房地产调控政策向市场化回归，放松限购的城市数目还可能进一步增加。二是房地产信贷支持力度加大。尽管全面取消“限贷”的可能性不大，但是“差别化信贷”的执行力度将进一步增强，主要体现在首套置业者的首付比例有可能进一步降低，房贷优惠利率幅度也有望加大，不排除对改善性住房信贷需求也将提供更多支持。三是政府也可能利用楼市调整的有利时机，适时回购部分商品房用于保障性住房，同时加快二、三线城市户籍改革，形成新的潜在购买需求。

对于近日传闻的四大行将调整首套房按揭贷款认定标准，中国银行首席经济学家曹远征表示，若此政策调整是真实的，那么需要研究改善型需求到底有多强，他认为在房地产下行阶段可能会有更多购房者推迟改善，因此这项调整对房地产市场并不会有太大刺激作用。

“对房屋个贷银行积极性不高，主要是此类贷款的期限错配乘数是最高的。”曹远征表示，唯有实施住房抵押贷款证券化，才能改变这种情况，给银行支持住房按揭贷款创造更好的条件。

谈到房屋贷款的风险，曹远征表示，商业银行的22%的贷款在房地产中，其中4%是开发贷，18%是住房个贷，银行的拨备计提足以覆盖此类贷款的风险。

货币政策维持总量稳定

对四季度的货币政策形势，中国银行报告认为，未来仍会坚持稳健的货币政策，在稳定总量的同时实行定向调控。究其原因，一方面是货币存量规模仍然较大。与此同时，随着出口逐步改善和人民币波动更加平稳，外汇占款将平稳增长。由此可见，流动性格局并未发生方向性变化，货币池子的规模足够大，没有全面增发货币刺激经济增长的必要性。另一方面，全面的宽松政策往往导致资金流向房地产、融资平台和一些产能过剩行业，而新兴产业、技术创新领域和小微企业仍然面临融资难、融资贵的问题。这会带来金融体系风险上升和经济结构失衡加剧。通过定向宽松政策，则可以降低被“挤出”部门的融资成本，实现稳增长和调结构的双重目的。

曹远征表示，央行的SLF工具对短端利率可以进行有效干预，PSL工具干预的是长端市场利率，但是对于1-3年期的中期利率实际上是银行使用最多的，目前还没有有效的调节工具。他认为，未来只有资产证券化是中国金融的发展方向。

中行报告预期未来央行很可能在小微企业、棚户区改造等领域继续开展定向降息措施。总的来说，未来的货币政策仍会以稳健为主，控制总量的同时进行定向调整，进而达到降低社会融资成本和促进经济转型升级的目的。