得出的结论就是比去年差一些，但是未来是好的，目前的日子不是那么好过，大家承认这么一个共识。
巴曙松：跟他批评的股评家讲的是一样的，有的地产商上行，有的地产商下行，至于是谁还不肯定。
陈淮：我没说“有的”，我举的家电的例子是“基本死光了”。
巴曙松：第一阶段讨论结束，马上要转到第二阶段了，我们破例给现场一个提问的机会，你最想问谁，可以站起来大声问一个试试。
巴曙松：刚才花了这么多精力讨论形势，得出的结论就是比去年差一些，但是未来是好的，目前的日子不是那么好过，大家承认这么一个共识。形势弄明白了，那么我们下一步怎么做？
朱中一：我在上午的发言稿中都提到了，目前有一个重要的问题，就是在不少的地方消化总量是比较重要的问题，不少地方确实面临消化存量的压力比较大。
巴曙松：什么地方的库存压力比较大？
朱中一：有不少城市都面临这些问题，主要是二三四线城市。在这种情况下，确实要把消化存量作为重要的任务。现在这个时候就像吃东西吃多了一样，等消化到差不多了，会继续发展。
巴曙松：我有一个困惑，我们写的文件老是没有主语，说要消化存量，究竟谁来消化，怎么消化？
朱中一：我的发言稿里面都有主语的，今天上午我已经讲了，我不想再重复了。
巴曙松：我们会后把朱会长的讲话再学习一下。
贾康：要说能做什么，首先还得看清楚管理当局在思维上是有进步的，在双轨统筹的情况下，保障轨确实不是给完全的财产权，而是把廉租房、公租房作为托底，从棚户区改造，然后建立在相对简洁清晰的概念上，让大家有一个住所。
这个底如果托得差不多，水平提高了以后，另外给到的就是一般感觉所谈到的房地产市场解决的事情，这个市场相对来说就会健康得多。现在这个市场是一个分化的阶段，分化就是有升、有降，有不同的情况，对所有的相关主体，无论是提供有效供给的开发商，还是另外一侧，不论是买房自住，还是买了以后出租，大家都必须在市场分化的新阶段注意各自最关心的风险水平。
不同于原来几年简单地感觉到这个市场就是一个单边市场，一般来说过一段时间就会有很好的收益，现在要注意风险怎么防范，要分好几个不同的类型，比如说首先得分线，习惯说中国各个城市有一线、二线、三线，不同城市的表现情况不一样。分线过后要分市，同样是一条线上的，各个城市的表现也是不一样的。
分线、分市完了以后，很重要的一个是分地段，同样在北京，五环之内和通州、大兴方向就不一样，不区分不同的地段，那么在判断上就很难有效地防范风险。
比如说五环之内，这个地段总体算是差不多的，但是再往下就得细分。分线、分市、分地段之后还要分类，在北京的学区房和非学区房价格也有很大的差异。还要分型，以后市场细分之后，开发商提供出来的那些在竞争中要让人愿意买下来的成品，要适应不同的需要，但是在具体对应的方面，哪个对应好，哪个不对应好，这就要更加注意考虑。
有的人买房子他就愿意买高层的，在南方很多人都愿意买高层，但是在北京很多人都愿意买底层，可能价格低一点，而且还不需要电梯。有的人需要住在商业街，有人喜欢住在有田园环境的地方。以后这些不同的需求，细分的分型的要求，在竞争中会越来越形成大家胜出的相关因素，也就是相关风险的规避问题，和怎么样在波动的市场里面走得更长远。我觉得这就是大家要学习市场和适应市场、尊重市场资源配置决定性作用必须注意的地方。
巴曙松：接下来请对金融方面有研究的房地产专家谈谈。
陈淮：如果说一句话的话，就是八个字，“优胜劣汰、适者生存”。再进一步说就是努力在金融创新上多下工夫，和改革相结合，摆脱对银行的过度依赖，这是企业和中国房地产业的长治久安之计。
30%到40%资金来源于银行，是我们最核心的问题，当务之急的改革就是摆脱对间接融资的依赖。
巴曙松：这一轮凡是远离银行的开发商，风险越大。
陈淮：别以为离了银行都不行，项目债足以替代银行，而且风险是由投资者承担，不是开发商承担的，别拿这个吓唬开发商，金融专家经常讲一些外行话给我们。
巴曙松：这么资深的房地产专家说这样的话，我都觉得说不出话了。你去发债试试看，看任何一个发过债的人情况怎么样。投资者真的承担吗？投资者会坐在你的办公室门前，把横幅一拉，标签一打，你以为都像银行那样？所以凡是跟银行团结得好的开发商，都是这一轮调整中毫发无损的开发商，凡是离银行远的开发商，这次的压力都非常大。
刘晓光：一是很多城市解除了限购，关键还有限贷的影响。二是现在很多的信息出来，又没有实施，比如说房产税，市场上有很多的声音，但是国家到底什么时点出这个政策，是不是出了，得澄清，不然弄得市场的信息很乱，最后一点是企业要在市场中寻求向上的力量。
陈启宗：今天早上我提到空置的问题，现在房地产行业比较平稳的这段时期里面，是不是可以看看怎么解决空置的问题。
关于陈淮先生说到发债的问题，我也做过这样的事情，发债不仅是为了发展商好而已，主要是为了减轻房地产行业对银行可能造成的冲击，把风险分散到投资者身上。
从发展商角度来看，绝对没有减轻压力，因为找银行贷款，银行会要你还款，你发债，投资者也会找你要钱。
最后一点，要说现在的量很大，速度很快的发展时期过去的话，也就是说房地产暴利的时期已经过去，从目前的情况来看应该是好事，特别是好多优秀的人才不要都进到房地产领域，在其它行业里的商界朋友，也不要来做房地产。
好多其它行业的专家，因为房地产有暴利的可能性，都往这边跑，长远对社会，对国家，对经济不一定是好事。借着这个机会，减少一些进到这个领域的人，也是一件不错的事。
当然有人可能会说，你是担心别人争你的饭碗，少一点竞争，有这方面的因素，但还是希望大家客观来考虑，这是一个好事，不要有太多的钱进入一个希望暴利的行业，要使我们的经济有比较平稳的发展。
单伟豹：政府应该做什么有自己的主意，企业如果现金还可以，对那些资金比较紧张的，是可以与他们合作的。比如说人家做到一半，资金链要么断掉，要么欠钱没办法做了，那时候进去是一个好的时机。合理价格的土地，在一线城市的话还是值得去拿的。我仅仅从企业的角度出发，我觉得现在是合作的好时机，也是在一线城市拿土地的好时机。
任志强：减少库存有很多做法，当供应量不足的时候，可以加大首付的比例，减少买房子的杠杆率，现在要去库存，可以降低首付，为什么不这样做呢？所以说看来没有到下行的地步，也没有把消化库存当成很危险的情况。
最主要是房地产投资影响经济，销售不影响经济。现在开发商最好应该干什么？就干政府给钱的活，比如说申请棚改项目。
连平：房地产市场调整并不是什么坏事，一是市场可以挤掉一些泡沫；二是可以借这次机会把市场重组；第三，开发商要做的就是如何理性投资，合理的、理性的定价。
政府要做的事确实挺多的，政策需要梳理，有些方面的政策需要加以清晰。对银行来说，应该考虑如何更好地为房地产企业服务，为整个房地产市场服务，但并不是说就一定是盲目地加大信贷，也有一个合理的控制风险的问题。
整个房地产开发企业的资金来源中间，大约30%是银行，按揭占11%，开发贷占19%。我认为在未来很长一段时间这个比例还会上升。作为商业银行来说，即使未来房地产这方面的需求不是十分强烈，银行也会想尽办法放贷款。
巴曙松：感谢各位专家第二轮的发言，我发现每一个都提得非常有见地，大家好好整理整理，总结总结。
感谢各位专家，也感谢各位参加这个环节，到现在会场还座无虚席，有这么多人参与，房地产市场不管是上行通道还是下行通道都没关系。大家都在思考、总结、提高，所以这个市场运行就会越来越健康，谢谢各位的参加。
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