视频：博鳌之夜精英对话：争论下行通道

连平：未来可能还是在波动当中，但是走平的市场，这种也是完全合理的。说到长期，有几个方面我想大家都很熟悉的，现在还看不到这些因素迅速的走弱，导致房地产市场出现很大的调整。

比如说城镇化的问题，很难想象城镇化还有比较大的成长空间的时候，房地产市场就开始走向拐点，走向长期趋弱的态势。

第二就是从人均收入来说，中国人均GDP还是7000美元，未来的增长空间还非常大。人均收入的不断提高，比如说翻一倍，我们会如何考量这个房地产市场？会有多少改善性的房地产需求会发生？

第三就是关系到房地产消费在国民经济中比重的问题，这方面有很多的数据支撑，我这里只说一个数据，就是住房贷款余额占当年GDP的比重，这个在中国20%不到，但是在美国达到了50%，在英国接近50%，连日本也是30%左右，住房消费占GDP的比重还是比较低的。在这样的状态下，说中长期的趋势已经改变，出现了下行的态势，我觉得很难接受。

短期确实是在调整，这种调整在未来的态势，可能会有这样几个因素，最终形成一个平衡点，第一就是刚需，在未来终有一天刚需是要爆发出来的，刚需可能暂时会忍耐，或者说观望一段时间；第二就是政策松动之后，包括刚需还有改善性需求在将来也会逐渐释放出来。

另外就是股市的运行，未来可能产生的财富效应也会对房地产市场带来需求，带来投资和消费的刺激。还有非常重要的因素，就是从供给角度这个去看，开发商会理性地对价格做一些调整，这些供给和需求的这几方面因素，可能会在未来一段时间最终形成一个平衡点，这个时候短期的调整可能差不多就结束了。

这次来开会，在外面感觉挺热，从市场上来说，很多人说房地产市场的冬天到了。但是在这个会场里面，我感受到的是可能比外面还要热气腾腾，所以我认为这种调整可能还是短期的。

巴曙松：伟大的经济学家凯恩斯说“在长期中我们都死去了”，意思说经济关注长期问题没意义，这一两年的调整，有多少企业能扛得住？如果是一两年后好转的话，确实这个调整会带来问题。在房地产贷款方面，交行今年以来有什么新的趋势、新的变化没有？

连平：我认为房地产信贷政策没有大的变化，现在大家比较关心的是按揭贷款，老百姓反映比较多，这方面我觉得主要是从银行收益的角度，可能现在在座的人不会像做银行的人有那么深的体会，负债的成本，主要是存款的利率，最近这几年来上升非常大，利差收窄趋紧。大家看银行的报表，二季度明显比一季度更差，利差收窄之后，对商业银行来说，在资产业务方面当然需要考虑至少资产定价不会出现明显的回落，不要选那些定价水平比较低的来进行投放。按揭贷款这一块应该说不是最重要的，当然也不代表不选择，这一块达到一定的比例也是非常重要的。

不是说没有风险，风险也是有的，现在说风险是银行按揭贷款减少的原因，我觉得这是不对的，主要的原因是收益变少了。

巴曙松：谢谢连首席，接下来要发言的是任总，今天一天他都没说话，一直在酝酿今天晚上的第一次亮相。但是我们新闻界的朋友们，今天9点34分就编了一条新闻，说是他说的，他到目前为止就没有说过话，一直等到现在，等待他讲一个精彩的观点，大家欢迎。

任志强：不是9点34分，8点58分就说任志强在会上说了一大堆。我记得咱们今天早上的会是9点多才开始的，8点58分已经在网上传了消息说是我说的。

巴曙松：先谈对短期下行通道的看法，先把这个观点说完。

任志强：下行通道的观点都是媒体弄的，我们还没来得及说，他们就说了一大堆下行通道。

我不太赞成用下行通道，其实上午已经说了一些指标，从整个房地产业的角度来说，保障性住房加上非保障性住房，总体量是上升的，没有任何数据可以证明现在是下行的。

我们的投资是正增长的，不管增长率是不是比原来低了，但还是正的，没有变成负增长。如果投资在正增长的情况下说是下行通道，我觉得没有道理。如果它是负增长，说是下行通道是对的。

我们现在有些指标是负的，比如说土地购置、新开工等，可是别忘了还有一大堆非房地产开发，政府那一部分和代建的部分，那些都加起来，总量也是增加的。今年上半年国土资源部公布的建设用地的数据是略有下降，17.4万公顷，开发商做了11万公顷，剩下那些地都跑哪儿去了？都是政府的非开发商所建设的用地。

过去开发商的比例是很大的，最高的时候是73%，现在下降了很多，今年可能下降了10个点，也就是说现在可能占总量的60%左右，政府这一块扩大到了40%左右。这两个数字加起来，总量还是上升的，而不是下降的。

我们可以看短期，仅从房地产销售的情况来看，确实是有下降的趋势，但是如果把政府那部分和发展商的加起来的话是上升的。去年我们总体销售是13万亿，今年除了开发商的销售，加上政府那部分，两个加起来的总量可能大于13万亿，比去年还多。

到目前为止，从总量上或者从总需求来看，我们还看不出是下行的趋势。但是就指标本身来看，一部分是下降的，一部分是上升的，投资还是增的，但是其它的有一部分是下降的，开发商的增长是负的，到位资金增长是正的，但是增幅已经很小了，这是可以看到的一些数据。

还有几个数据也不够好，比如销售还是负的，但是销售环比是上升的，6月份比5月是上升的，所以我们还不能得出结论说已经完全处于一个下行通道。

可能短期来看是一个波动过程，因为我们的增长速度在缩小，有下降的可能，但不一定是长期的，也许过几个月就变了，银行信贷稍微放一放也许就变了。从短期一两个月的数字来证明是已经进入下行通道，证据不够充分，所以我不认为是下行通道。

巴曙松：任总的意思就是说仅仅从开发商这一块的数据，有一部分指标是下行的。贾康所长刚刚从机场赶过来，对下行通道的看法说两句。

贾康：现在如果说下行通道，给人一个简单化的理解，就是一直往下走。现在看到的，比如说房价在这几个月里面，前面出现过二手房的房价同比下降的情况，而且下降的面开始扩大，环比下降的表现也比较明显一点。但最近我们看到的有市场分化方面更明显的表现，有一些卖得好的现在还在往上走，比较典型的是北京学区房，现在还在继续往上走。

光说下行通道容易简单化，要讲市场分化全面一点，在总的态势上来说，跟前面那几年显然是有阶段性的区别。前面那几年，虽然在调控的时候有过一定调整，但是整体感觉是单边往上走，看不出有什么风险，现在既然是市场分化了，就得注意风向，我倒认为这是一个健康的新调整，也是进一步让全民一起来认识市场经济中的房地产市场和进一步抓住这个契机，把过去不得已的一些行政手段淡化掉，加快培育，应该跟市场对接经济手段为主的框架，这是一个契机。所以我倾向于将盘整、调整、市场分化，而不是简单的说是下行，下行通道是一个长期拐点，这个观点容易引起误导。

巴曙松：谢谢贾所长。朱会长是资深的房地产专家，他既代表房地产发言，同时又很超脱。今天有人跟我聊天的时候就说，他们参加了几个开发商的闭门会议，开发商都很紧张，有的都很悲观，但是参加博鳌房地产论坛，个个都跟任总一样打了鸡血似的，请朱会长就这个问题在讨论下行通道这个观点的给我们顺便讲讲。