起价10亿 昆明巫家坝地块首秀流拍

每经记者 江然 实习记者 丁舟洋 发自成都

原本应于昨日（8月27日）下午15时在昆明市土地和矿权交易网开拍的两宗“黄金”地块，却因“报名人数不足”遭遇流拍。

上述流拍的两宗土地，正是市场等候多时的巫家坝机场片区首批入市的土地。挂牌信息显示，两宗地块约73.6亩 （约49096.4平方米），总起价为99467.91万元，平均土地单价为1350万元/亩。该单价创下今年以来的昆明最高土地单价纪录。

昆明市土地与矿产储备中心常务副主任龙进波在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，“下一步肯定还会再把该地块推出来”，但时间还不确定。

“巫家坝区位虽然好，但这个时间点的这个起拍价，远超过了开发商的接受范围。”云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研告诉记者。此外，多位业内人士指出，昆明房地产市场已供大于求，此次流拍区域的楼盘项目集中，尚需时日消化。

众多房企看好该片区前景/

昆明市土地和矿权交易网站信息显示，已流拍的两宗土地位于昆明市官渡区关上街道办事处，编号分 别 为 KCGD2014-5-A1、KCGD2014-5-A2。

8月4日，昆明国土资源局官方网站信息显示，KCGD2014-5-A1面积为9378.16平方米，容积率≤2.5，建筑密度≤40%，起价为8906.31万元；另一宗地块KCGD2014-5-A2面积为39718.24平方米，容积率≤6，建筑密度同样要求≤40%，起价为90561.6万元。

根据上述信息折算，两宗地块约73.6亩，交易总起价为99467.91万元，平均土地单价为1350万/亩；其中，KCGD2014-5-A1土地单价为633万元/亩，楼面地价约3798元/平方米；KCGD2014-5-A2土地单价约为1520万元/亩，楼面地价为3800元/平方米。

实际上，巫家坝机场还未拆迁时，业界就已表达了对该片区未来发展价值、开发前景看好。《昆明日报》报道称，“众多大牌房企也都十分看好该片区发展价值，并对该片区地块表现出了浓厚兴趣。目前已与万科、中投发展签署了战略合作协议，正在商谈合作的企业还包括红星美凯龙、保利集团、龙湖地产、华润置地、银海地产等。”

对于巫家坝机场片区首批地块流拍，龙进波回应称，“下一步肯定还会再把它推出来。”至于下一次时间，他说，“等调整后，根据情况看。” 云南机场集团公司长水国际机场宣传室主任倪嘉云向《每日经济新闻》记者确认，“云南机场集团已经以200多亿元的价格，将巫家坝机场地块移交给昆明市政府。这笔资金将分批用于偿还修建长水机场所欠下的债务。这块地现已与机场集团没有关系了。”

“面粉赶上面包价”/

眼下，全国土地市场冷清，昆明也尽显疲态。“昆明房地产市场已供大于求，大量的在售和在建项目都需要时间消化。”昆明理工大学建筑工程学院房地产开发经营教研室邓晓盈对 《每日经济新闻》记者直言，房企“买涨不买跌”，在对未来房价涨跌尚未明晰的情况下，拿地会“谨慎再谨慎”。

记者梳理公开资料发现，巫家坝区块所属的官渡区，棚改项目数量多、密度大，是昆明市“城中村”改造的重镇。此外，云南城投、中豪集团、俊发地产等开发商都在该地区拥有大体量的楼盘项目。

“近年来，官渡区旧城改造工程集中开发、集中入市，开发商面临着较大销售压力，这也是开发商拿地的顾虑之一。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪对《每日经济新闻》记者表示，目前开发商普遍受资金限制，面对起价近10亿元的地块，中小开发商实力不足，大开发商又因项目多导致资金紧张。此外，政府给出的规划条件不够优惠也让开发商有所顾虑。

亦有业内人士认为，开价过高是导致流拍的主要原因。据《云南信息报》报道，从土地单价来看，这次网拍的土地将创下2014年以来昆明的当地土地单价纪录，同时排名昆明2009年以来的土地单价第四位。

周大研给记者算了一笔账，按照5000元／平方米的高层建筑成本来算，加上此次竞拍的两宗土地的楼面地价，容积率≤2.5的地块的开发成本突破1万元/平方米，容积率≤6的地块开发成本也超过9000元/平方米。“开发成本接近住宅售价，‘面粉赶上面包价’，无论是商业还是住宅，未来大涨的可能性都不大，开发商反应冷淡实属正常。”