广州一天卖房千套 以价换量难解库存高压

每经记者 区家彦 发自广州

“客户太多了，我们公司和代理商已经调动了接近1000名员工来支援项目的签约工作，但现场来的意向客户接近3000人，我们还是忙不过来”，在位于广州市南沙区的某项目地，星河集团的一位员工告诉记者。

上周末（8月23日），广州共有7个新盘开售，单日销售上千套，与7月份每周平均成交水平相当，部分楼盘更实现单日销售数百套。

多位业内人士在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，楼盘的热销一方面通过较大的价格优惠实现“以价换量”，另一方面部分项目前期经过长时间蓄客，只是需求积累的一次性释放，并非真正回暖，市场调整趋势难有改变。

价格仍是主导因素

位于南沙港前大道的新盘星河·山海湾于上周末早上正式开售，项目首期推出15栋单位，总货量共计900多套。早上6点多已有意向买家排队等待。当记者于上午10点抵达项目时，已超过1000人进行预约登记进入等候选房，销售人员透露收筹量高达2400个，销售中心设置的2000多个座位几乎全被坐满。据星河集团的相关负责人向记者透露，项目在开盘当天热销660套，去化率超过七成，成交金额超8亿元，成为下半年以来广州楼市人气最旺的新盘。同日受到热捧的还有位于从化区的珠光流溪御景，项目最新发售的芷语大街洋房组团合共400多套单位，毛坯单位售价低至4888元/平方米，吸引了数百名买家到场。截至中午12时，项目已经售出366套单位，去化率超80%。此外，在今年撤市设区的增城区，区域内的新盘景新国际名城也推出17栋和18栋合共203套单位，截至下午2点，去化率超过70%。

“8月份市场成交确实有一点起色，但距离真正的回暖仍然有差距”，中原地产项目部总经理黄韬向记者表示，从去化率的角度来看，以往热销项目的去化率都能在90%以上，但8月份以来能达到这个去化率的项目寥寥无几；同时，价格依然是拉动销售最重要的因素，上述项目的售价几乎都比市场预期有较大的折让，如果定价比现在要高10%，去化率估计要减半，所以这些项目更多只是实现淡市中的“以价换量”。

记者在调查时发现，位于海珠区的万科峯汇也于上周末加推90套江景项目，主要为219~286平方米的四房单位，但由于售价高达30000元/平方米，开盘当天售楼部冷清，成交无几。

合富辉煌首席市场分析师黎文江告诉记者，后续货量的消化将面临较大的挑战。

楼市调整趋势难改

新浪乐居的不完全统计显示，今年“金九银十”期间，广州将有128个楼盘预计超3.4万套货量将推出，与去年同期的100个楼盘、约2.4万套新货相比，供应量出现明显增长。

与此同时，经纬行研究中心监测显示，截至今年6月底，广州新建住宅的库存约为5.4万套，仍处于较建康的水平。但随着下半年推货节奏的加快，整体可售量接近11万套，如果按照上半年的去货速度估算，需要20个月才能完全消化。

“与往年相比，今年金九银十的库存压力要加大不少，尤其在南沙、番禺、黄埔这些外围区域更甚，购房者的观望情绪浓厚，也意味着开发商的降价压力更大”，黎文江告诉记者，目前广州楼市普遍的让利幅度约为10%~15%，但这不过是对冲了银行贷款所增加的成本，消费者本身其实没有减负，如果“金九月”市场依然没有好转，开发商需要把让利幅度加大至20%甚至更高才能促进成交。

“事实上，今年内广州楼市调控放松的可能性微乎其微，市场能不能真正回暖要看开发商能否把握住年内最后的销售机会”，黄韬说，如果促销力度没有跟上，市场调整趋势难改，预期中的“金九银十”也有可能泡汤。