北京地王淡市出炉背后：金融街控股“合理缺席”竞拍

每经记者 尚希 发自北京

房地产市场究竟走到了哪里？是不是还在延续上半年的下滑态势？北京华嘉胡同地块这个新生的“双料地王”会不会给市场带来“强心针”效应？其背后有哪些惊人的秘密？在限购松绑的大背景下，各地楼市又是什么境况？开发商又有哪些新的应对措施？以价换量的手段能否让企业渡过难关？这都是《每日经济新闻》一直关注的问题和瞭望的对象。希望本版报道能够给读者带来新的观察与思考。

北京华嘉胡同地块的出让诞生了“双料地王”，似乎让低迷已久的北京土地市场振奋了起来。

惊呼之外，更多的则是猜测。这个“双料地王”的拿地企业北京金嘉房地产开发有限公司 （以下简称金嘉地产）究竟是何许人也？据称其背后的北京华融基础设施投资有限责任公司（以下简称华融基础）与金融街有怎样的关系？出场参与拿地的企业队伍有何玄机？《每日经济新闻》记者试图梳理出“双料地王”背后的故事。

华融基础拿下地王/

今年2月18日，北京西城区华嘉胡同因故暂停交易。“其实这块地当时被叫停，大家都有预感，也是延续了夏家胡同、农展馆地块的老路。”北京某房企负责人对 《每日经济新闻》记者表示。

6个月后，华嘉胡同地块再次入市。8月21日，华融基础成立的项目公司——北京金嘉房地产开发有限公司竞拍成功。

在竞拍现场，势在必得的华融基础上演了最强势最果断的一次竞拍。拍卖刚开始，华融基础的代表便迅速举牌，在尚无对手竞争加价之时，更是又举起号牌抬价。尽管拍卖师提醒，已经举牌为最高价就无需再举牌，但华融基础的代表依然连续3次举牌，夺地之心显露无遗。

长达近一小时的拍卖，对手已无力追赶。SOHO中国的代表在总价超过50亿元之后便放弃举牌，只剩下信达与华融基础贴身肉搏，但最终仍未能敌过华融基础。

按照中原地产首席分析师张大伟的计算，剔除掉回购部分的金额以及建安成本，该地块商业部分的楼面价为9.65万/平方米。

昨日 （8月24日），《每日经济新闻》记者前往位于西城区金融街区域的华嘉胡同地块，目前该地块已经用围挡围了起来，透过围挡缝隙可以看到，地块拆迁已经完成。

记者发现，地块南边的一栋楼为中国华融大厦，与地块之间只隔了一条狭窄的华嘉胡同。据现场了解，华嘉胡同地块所在的位置是曾经的王府仓胡同10号院小区以及华嘉小学。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，这块地之所以能吸引除了华融基础以外的开发商参与，首先是因为核心区地块的稀缺性，此外，在北京住宅限购限贷的大背景下，住宅交易的观望情绪浓厚，很多开发商也转移到商业地产开发的布局中来。金融街尽管已经形成了产业集群发展，但写字楼租金并不算太高，约为15~20元/平方米·天，因此华嘉胡同地块的回报周期将会漫长。但企业仍然在积极拿地，说明对于核心区块的商办物业长期增值的收益还是非常看好的。

当日竞拍结束后，华融基础的代表并未接受记者的采访，匆匆离场，而参与了此次竞拍的一家房企代表则直呼“看不懂”。

与金融街同属西城区国资委/

就在华嘉胡同地块复出之前，大部分行业人士都曾预计这块地很可能底价成交，原因便是其较高的开发门槛。

根据招标文件，地块竞得人需无偿还建地上商业住宅共计312套，同时需为被拆迁人提供地下车位312个，每个车位的售价不得高于25万元。居住用地内除去无偿还建回迁用房外，地上剩余房源全部由西城区以42363元/平方米的单价回购。

除此以外，该地块还附带了其他苛刻的条件，如竞得人需无偿还建地下人防工程不小于10000平方米，项目园林景观效果、外立面风格、规划设计方案须服从金融街拓展整体规划建设安排等。

显然，华嘉胡同地块没有令人失望，但最引人关注的并非即将突破10万元的楼面地价，而是拿下华嘉胡同地块的北京金嘉房地产开发有限公司（以下简称金嘉地产）。

《每日经济新闻》记者随后查询了北京市企业信用信息网，根据该网站显示的信息，金嘉地产于2014年7月25日注册成立，投资人为华融基础，法人代表为陈松石，注册资金2000万元。

记者随后查询了华融基础，其法人代表同样为陈松石，注册资本约76亿元，法人股东为北京金融街资本运营中心，该中心的投资人为西城区国资委，并授权同属西城区国资委的北京金融街投资（集团）有限公司行使股东职权。

华融基础官网信息显示，华融基础公司一方面作为政府授权的金融街拓展实施主体，承担着金融街拓展土地一级开发任务，另一方面通过资产并购、合作开发、扩建改造、产业引导等方式积极开展区域资源整合利用，吸引金融机构入驻。同时，作为政府基础设施建设平台，基础公司还承担着区域内部分学校、古建、园林、地铁拆迁等政府投资项目的建设。随着公司资产规模和业务范围不断扩大，所实施的一级开发、二级开发、保障性住房、政府代建、投资并购等各类项目已达20余个。

“从土地市场低迷期政府的推地思维来看，地方政府往往会迫于财政压力而采取‘托市’的行为，比如推出优质地块、降低起拍价格等，以刺激土地市场回暖。”同策房地产研究机构总监张宏伟对此表示。

拿地、开发打的什么算盘？/

华融基础、信达、SOHO中国、方兴保利联合体、安邦保险参与华嘉胡同的拍卖，这样的出场队伍也值得琢磨。非地产行业的信达与安邦保险拿地的意图何在？而外界一直呼声很高的金融街为何没有出现在竞拍现场？华融基础与金融街控股（000402，SZ）背后又有怎样的关系？

由于华嘉胡同地块位于金融街，此前业内一直有该地块将归属金融街开发的传言。据公开报道，华嘉胡同此前一级开发拆迁建设负责的开发商便是华融基础，有意思的是，具体负责拆迁的北京顺平拆迁有限责任公司，是金融街控股与华融基础共同持股拥有的子公司。此外，在2012年，金融街控股斥资64亿元拿下了西二环西侧的月坛南街地块。

记者在现场实地走访时同样发现，与华嘉胡同地块仅一路之隔的金融街E9地块的建设单位为金融街控股，该项目在去年2月份也调整过一次规划。也正因为同属于金融街区域，华嘉胡同地块之前一直被视为为金融街控股量身打造，但出人意料的是，在拍地现场并没有看到金融街的身影。

金融街控股的缺席在多位行业人士看来是比较合理的。“目前来看，这块地的开发压力并不算小，作为上市公司来说，并不是划算的买卖。”一位不愿具名的房地产行业人士对《每日经济新闻》记者坦言，如果单以未来商业面积租金收益来看，很难在短时间获得盈利，所以更强烈的需求应该是在政府层面。

同样归属于西城区国资委的华融基础与金融街控股，此前亦有多层面的业务交流。也正因此，对于“双料地王”地块未来的开发建设，会否由金融街控股来协助完成，成为一种猜测的声音。

“华融基础本身业务以一级开发为主，对后期的写字楼或住宅产品的开发建设包括规划定位都不是很擅长，但与金融街控股又隶属于金融街集团，同样都是二级企业，如果后期建设或者代建由金融街完成，也是集团内部合理的统筹安排。”上述不愿具名的知情人士对此表示。

值得注意的是，在该地块的拍卖中，拼抢积极的信达、安邦保险都属于非地产业务公司。有行业人士分析认为，这是希望将该地块开发建设的商业面积自持成为企业总部。“这么多开发商甚至有险资参与其中是出乎我们意料之外的，导致地价被抬高，不过最终被华融基础摘得也是意料之中。”该人士对此表示。

“因为这块地本身就是华融基础从事的一级开发，又隶属于金融街这个大的区域板块，所以从西城区的角度来说，也不希望将其交给金融街以外的企业。”该人士说。

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松绑样本

济南限购松绑两月 成交量坐“过山车”

每经记者 王杰 发自北京

假如把限购松绑比作多米诺骨牌，那么一旦推倒后，市场情况如何？《每日经济新闻》记者为此展开了调查。

以济南楼市为例，在最近两月内，其成交量如坐“过山车”一般，飙升到高峰，随后又急速下滑。

上海易居研究院研究员严跃进在接受记者采访时表示，济南楼市成交出现比较大的落差，说明此前救市下的楼市 “繁荣”是虚假的一面。8月份整个市场有回暖的态势，但济南却略显低迷，说明济南救市带来的引擎功能还是比较弱的。

成交量大起大落

济南楼市在迅速回暖后，又急速转冷。

上海易居房地产研究院提供的关于7月份市场成交的预测报告显示，7月1日～20日，济南楼市成交量的环比增幅位居20个城市首位，增幅达188%。报告解释称，7月10日济南房管局用口头的方式进行了限购政策的松绑，导致7月中旬网签数量大增，进而提振7月前20天的成交。当然，也有可能是之前有些成交因为限购而没网签，现在限购放开后集中网签。7月份济南商品住宅库存去化周期为14.2个月，低于6月份的16.9个月。

出现这样的现象，和济南的救市有关？7月10日，济南房管局发出口头通知，济南全面松绑楼市限购。就在限购松绑当天，济南商品房网签量急速攀升。克而瑞机构的数据显示，当天网签达到687套，成交面积为72458平方米。第2天，济南商品房网签量再创新高，达到740套的高峰，面积达72851平方米。

但火热的态势并没有持续。8月1日~20日，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约614万平方米，环比增长约10%。在20个城市中，济南的成交跌幅最大，8月环比跌幅约为36%。

山东大学房产研究中心主任李铁岗告诉《每日经济新闻》记者，7月份成交量的暴增，只是之前受限人群的集中释放。

对此，严跃进表示，此前楼市成交增加快，和部分达成成交的交易陆续步入网签通道有关。但随着此类需求的释放，整个成交继续反弹的力量在削弱。

房贷尚未实质放松

山东财经大学山东省房地产业发展研究中心孙大海博士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，限购的取消，对于济南楼市的影响不大。如果限贷放开，可能对于济南楼市的刺激作用更大。而从长远发展，还是要看产业结构的调整和人口的引进。

严跃进表示，目前济南整个房贷环境没有实质性的放松，所以成交量难以有强劲的复苏。

《每日经济新闻》记者查询融360网站的统计数据，除了公积金贷款外，济南共有14家银行提供按揭贷款。其中浦发银行、恒丰银行、北京银行等3家银行，首套住宅按揭贷款按照6.55%的基准利率实行，其余银行的首套住宅的贷款利率都高于6.55%的基准利率，其中光大银行的首套住宅的贷款利率为8.52%，是基准利率的1.3倍。

济南当地房地产业内人士徐荔枝告诉《每日经济新闻》记者，一些刚需和改善性需求，还是受到限贷的影响，这部分人群不可能一次性支付全款。目前比较火热的楼盘，主要还是一些区位较偏、价格较低的楼盘。

同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》指出，在全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中，济南位居第9位。2013年土地出让金430.64亿元，一般预算财政收入482.10亿元，土地财政依赖度89.3%。

李铁岗表示，楼市的健康发展，还需转变产业结构和经济发展模式，减弱土地和财政的依赖关系，使市场供给需求相匹配。

（每经实习生张猛对本文亦有贡献）

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市场动向

广州一天卖房千套 以价换量难解库存高压

每经记者 区家彦 发自广州

“客户太多了，我们公司和代理商已经调动了接近1000名员工来支援项目的签约工作，但现场来的意向客户接近3000人，我们还是忙不过来”，在位于广州市南沙区的某项目地，星河集团的一位员工告诉记者。

上周末（8月23日），广州共有7个新盘开售，单日销售上千套，与7月份每周平均成交水平相当，部分楼盘更实现单日销售数百套。

多位业内人士在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，楼盘的热销一方面通过较大的价格优惠实现“以价换量”，另一方面部分项目前期经过长时间蓄客，只是需求积累的一次性释放，并非真正回暖，市场调整趋势难有改变。

价格仍是主导因素

位于南沙港前大道的新盘星河·山海湾于上周末早上正式开售，项目首期推出15栋单位，总货量共计900多套。早上6点多已有意向买家排队等待。当记者于上午10点抵达项目时，已超过1000人进行预约登记进入等候选房，销售人员透露收筹量高达2400个，销售中心设置的2000多个座位几乎全被坐满。据星河集团的相关负责人向记者透露，项目在开盘当天热销660套，去化率超过七成，成交金额超8亿元，成为下半年以来广州楼市人气最旺的新盘。同日受到热捧的还有位于从化区的珠光流溪御景，项目最新发售的芷语大街洋房组团合共400多套单位，毛坯单位售价低至4888元/平方米，吸引了数百名买家到场。截至中午12时，项目已经售出366套单位，去化率超80%。此外，在今年撤市设区的增城区，区域内的新盘景新国际名城也推出17栋和18栋合共203套单位，截至下午2点，去化率超过70%。

“8月份市场成交确实有一点起色，但距离真正的回暖仍然有差距”，中原地产项目部总经理黄韬向记者表示，从去化率的角度来看，以往热销项目的去化率都能在90%以上，但8月份以来能达到这个去化率的项目寥寥无几；同时，价格依然是拉动销售最重要的因素，上述项目的售价几乎都比市场预期有较大的折让，如果定价比现在要高10%，去化率估计要减半，所以这些项目更多只是实现淡市中的“以价换量”。

记者在调查时发现，位于海珠区的万科峯汇也于上周末加推90套江景项目，主要为219~286平方米的四房单位，但由于售价高达30000元/平方米，开盘当天售楼部冷清，成交无几。

合富辉煌首席市场分析师黎文江告诉记者，后续货量的消化将面临较大的挑战。

楼市调整趋势难改

新浪乐居的不完全统计显示，今年“金九银十”期间，广州将有128个楼盘预计超3.4万套货量将推出，与去年同期的100个楼盘、约2.4万套新货相比，供应量出现明显增长。

与此同时，经纬行研究中心监测显示，截至今年6月底，广州新建住宅的库存约为5.4万套，仍处于较建康的水平。但随着下半年推货节奏的加快，整体可售量接近11万套，如果按照上半年的去货速度估算，需要20个月才能完全消化。

“与往年相比，今年金九银十的库存压力要加大不少，尤其在南沙、番禺、黄埔这些外围区域更甚，购房者的观望情绪浓厚，也意味着开发商的降价压力更大”，黎文江告诉记者，目前广州楼市普遍的让利幅度约为10%~15%，但这不过是对冲了银行贷款所增加的成本，消费者本身其实没有减负，如果“金九月”市场依然没有好转，开发商需要把让利幅度加大至20%甚至更高才能促进成交。

“事实上，今年内广州楼市调控放松的可能性微乎其微，市场能不能真正回暖要看开发商能否把握住年内最后的销售机会”，黄韬说，如果促销力度没有跟上，市场调整趋势难改，预期中的“金九银十”也有可能泡汤。