房企鏖战城东去库存 大面组团将是成都最后富地？

每经记者 杜冉乐 发自成都

上个月，巴西“世界杯”赛事正酣之际，成都万科与成都本地房企蓝光借此掀起了一场“赌球”风暴，而背后真正赚取眼球的却是他们各自大面组团楼盘的促销大战。

实际上，早在去年，大面组团就已被炒得炙手可热，保利、万科、国嘉、华润、上普置地等房企纷纷在大面拿地。今年以来，重庆“黑马”房企新鸥鹏地产集团斥巨资集中拿下三圣乡4幅地块，更是使得整个三圣乡-大面组团的潜在价值迅速提升。

成都一位不愿具名的地产人士表示，组团之间需要相互配合，像大面镇与三圣乡本来很近，地产项目应该进行差异化竞争。

起底大面组团

早在2002年初，成都市规划局发布 《成都市中心城市向东发展规划》方案，涉及用地范围约76平方公里，整个东郊将规划成为一个以生活居住为主的生态型现代化新城区，是成都城市东部副中心所在地。

而按照 《成都天府新区总体规划（2010-2030）》及龙泉驿区城市总体规划，大面镇被定位为整个成都市的一个副中心。在成都市规划的13个市管战略功能区中，大面街道涉及汽车产业综合功能区、198生态及现代服务业综合功能区、文化创意产业综合功能区。

为此，大面镇还确定了 “一城（成都东部新城）、两轴（成龙路、老成渝路）、三片(经开区片区、198生态示范片区、一三产业互动融合发展片区)、四点（龙华实践、东洪试点、蒲草试点、老大面场镇改造）”的发展战略。未来将成为城东集现代制造、产业服务为一体的国际化居住板块。

《每日经济新闻》记者调查发现，大面片区身居郊外，一度不被市场看好，仍是一个待开发区域。然而，随着当前成都市规划重心东移，楼市焦点逐渐转向大面组团。

成都一位长期研究土地市场的资深人士告诉记者，大面组团的趋热跟以前的城南华府板块类似，这些都与成都市的供地热点有关，也与正在修建的几条地铁线有关，这里算是一个价值洼地，原来仅有几家大开发商进来，现在小开发商也跟风进去了。

房企大面抢地

在当前舆论的爆炒之下，大面组团在成都楼市可谓热闹非凡，其新房均价近几年节节攀升。比如，2009年、2010年开盘时，这个区域商品房均价4000多元/平方米，但如今均价已达6500~7500元/平方米。

《每日经济新闻》记者调查发现，该区域房价幕后的真正推手正是布局在此的品牌房企，包括万科地产、保利地产、世茂房地产、百悦集团、首创置业、国嘉地产、中国水电地产、合能地产等，近几年来都曾先后在此较大规模拿地。

据锐理数据统计，近7年来，大面组团共成交20宗地，总成交面积2703.44亩，其中住宅兼容商业用地17宗，总面积2266.73亩。相关数据统计透露，按照项目在售和待售开发体量计算，仅在2013年，大面镇新增商品房供应量超过200万平方米，开工项目累计接近20个。

而锐理数据最新发布的住宅报告则透露，截至今年上半年，目前在大成都市场存量较高的主要区域，除了南沿线华阳段板块与元华-站华板块外，城东的大面板块存量也在800万平方米左右。

对此，四川新港地产执行董事张红兵向记者表示，“目前城东跑量很好，包括大面组团等区域有成渝高速等出入口，再加上汽车等产业新增人口，资阳、简阳等外来人口也主要流入了城东，东边选择余地大，配套也不错。”

不过，在去库存压力下，各大房企之间的竞争也有白热化趋势。

例如，位于成都行政学院附近的万科金色城市项目，高调打出了“地铁盘”的招牌，并以附近即将落地的伊藤亚洲旗舰店为商业卖点，大打折扣促销牌，在城东楼市不断刮起一股强劲的优惠风暴。

另一个典型房企是世茂房地产，旗下世茂城号称800亩大盘，分5期开发，目前项目在售一、二期，主打招牌为现房销售，且主要是80~100平方米左右的户型，同时以自身开发的20万平方米旗舰商业为配套卖点。

从总体来看，面对区域高存量，尤其是住宅品质大同小异之时，房企们纷纷打出商业牌，通过力拼特色商业配套试图打动消费者。

大面之后 谁将接力？

当前，成都楼市新变局迎来的是一个买方市场。撇开成都市规划导向的影响，各大房企因为争抢布局，均不自主地成为了推高库存量的核心力量。然而，在成都楼市“下半场”，尤其是面对成都人对区域居住选择上的宜居癖好，每个有远见的品牌房企都应该静心思考区域合理布局的问题。

不过，楼市“黑马搅局”不断。

今年4月，原本仅局限于四川宜宾的鲁能地产“突袭”成都楼市，与恒大地产几度“血拼”之后，以高达9350元/平方米的楼面地价一举拿下城东2.5环跳蹬河地块，占地140余亩，总耗资近26亿元。

另外，今年6月12日，总资产不足60亿元的重庆“黑马”房企新鸥鹏地产集团，一举拿下成都东村附近4宗地块，总占地面积128亩，耗资超过18亿元。其中，部分地块溢价率超过90%，楼面价达到5750元/平方米。新鸥鹏在成都城东强势入驻，立刻引来媒体高度关注。实际上，当天参与竞拍的还有成都本土“黑马”房企蓝润集团。此外，在当天三圣乡的6宗土地拍卖会上，仅报名房企就包括万科、招商、龙湖、保利、中粮、荣盛、东原等累计多达23家房企。

《每日经济新闻》记者调查发现，房企抱有较高市场预期的几个热点板块，现在似乎已陷入去库存难题。不过，在城市向东的大趋势下，即便是像东大街东沿线及三环成渝立交、东客站一带，原本一片荒芜的区域，目前也是塔吊林立。

可供选择的上规模低廉土地何处寻？仅以目前而言，东3.5环的三圣乡片区开始受到房企追捧，像绿地、蓝润、俊发等房企已经开始布局。

此外，记者还注意到，三圣乡片区虽然有花卉交易及绿色生态基地，但周边商业配套、公共设施等方面严重不足，同时如何与成都重点打造“东部新城文化创意产业综合功能区”这个区域定位相匹配，也是未来房企开发项目时必须思考的问题。