绿地速度：距离“世界200强”目标还有多远？

实习记者 丁舟洋 发自成都

当房地产行业面临“寒冬期”，不少房企业绩承压、战略紧缩，还在为“活下来”而苦苦挣扎时，作为房企航母的绿地集团却在国际版图上攻城略地、捷报频传。今年7月，绿地集团连续第三年跻身世界500强，成为中国第一家也是目前唯一一家跻身《财富》世界500强的以房地产为主业的跨国企业集团。

当以万科总裁郁亮为代表的地产大佬在2013年提出，未来五到十年内，房地产行业将遭遇“天花板”时，绿地董事长张玉良却高调表示：绿地的发展还没有遇到“天花板”。

为此，张玉良提出了2014年完成4000亿的经营目标，直指全球200强。在一番豪情壮志背后，“绿地野心”底气何在？在扑朔迷离的房地产市场中，绿地如何针对新情况有所作为？手握地产、金融、能源三大支柱产业的绿地，又怎样玩转多元化 “平衡术”？

从智慧综合体、融资模式升级，到运用金融、能源增强集团造血功能，再到加速海内外扩张，绿地集团始终在政策导向和城市发展需求中，发掘并获取竞争优势。

始于2000万总资产的绿地集团，短短20年内，一路凭借迅猛而稳健的绿地速度，业务经营收入、资产规模双双突破2000亿元，实现资产近万倍增长、国有资产增值超千倍，年均复合增长率超40%，也被业内称之为“绿地速度”。

不仅稳坐世界500强，还频频刷新中国房企海外投资纪录，并将实现A+H双通道联动融资，成为了国内房企头把交椅的最有力角逐者。

海外市场引擎拉升业绩

今年7月，在首尔举行的“中韩经贸合作论坛”，共有420名中韩知名企业家出席，张玉良作为唯一中国房地产企业受邀随行访韩。

在韩期间，张玉良接受了韩国主流媒体采访，指出济州当地盛赞绿地已成为在韩投资的中国企业中市场美誉度最高、开发项目规模最大、取得成果最丰硕的企业。绿地还将更积极地考察韩国土地市场，尤其是对首尔市内涵盖办公、商业、酒店和住宅于一体的大型城市综合体加快投资考察步伐。

从2012年由韩国济州岛项目迈出海外战略第一步后，短短两年时间里，绿地集团已在澳大利亚悉尼、德国法兰福克、西班牙马德里、美国洛杉矶、英国伦敦等国际核心城市频繁布局。

2013年11月，悉尼新地标——悉尼绿地中心项目正式启动改建工程，并宣布在悉尼、香港等地全球同步发售，目前已被预订250套，总货值超15亿元人民币。2014年1月，绿地集团就英国伦敦两个大型住宅项目签署合作协议，预计总投资将达120亿元，规划开发集高层公寓、保障性住房、商业设施于一体的大型住宅社区，建筑面积将近9万平方米。一个月以后绿地集团登陆北美的首个项目——总投资达近70亿人民币的“洛杉矶绿地中心”正式开工建设。

如果说2013年是绿地国际化的起步之年，那么2014年将成为绿地海外战略的疾行之年、收获之年。2014年6月，绿地在马来西亚新山市投资开发的绿地翡翠湾高端公寓项目正式启动销售，获得市场积极反响，首期开盘共计认筹140余套，签约面积近万平方米，预售金额超过1.6亿元人民币，刷新马来西亚房地产市场交易记录。

目前，绿地集团在海外市场已成功进驻四大洲、九个国家、十二座城市。无疑成为了中国企业“走出去”的成功样本。

今年初，张玉良在接受记者采访时透露，绿地在海外的房地产投资收益远比国内高，2014年开拓的海外领域标定位在发达国家，针对中国游客、中国投资移民需求进行布点。

不久前，张玉良公开指出，2014年绿地集团要确保海外销售收入达到200亿元，成为中国房地产行业中海外业务规模最大的企业，2015年力争达到400亿元，使绿地真正成为中国房地产企业海外经营的领跑者。

“按照张玉良董事长讲的，要成为一家全球化影响力的企业，必须要在世界级有影响力的城市，不能去那些默默无闻的城市。”绿地集团执行副总裁、西南事业部董事长、总经理孙志文曾对记者表示。

作为率先“走出去”的中国房企，绿地从国内到国际，转身成为全球投资，其大手笔、大规模、快节奏的海外投资、开发模式，不仅帮助也助其在房企榜单上实现飞跃，还引领了一波行业的海外投资热。

业内人士指出，中国房企出海不仅仅是战略布局上的考虑。海外市场有融资成本低的优势，收益远超于国内。房企亦可利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资，借此这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。

而找到好的城市、控制拿地成本、畅通的融资渠道对于绿地的海外发展至关重要，也成为其超越其他房企的一张王牌。

打通“A+H”股双融资平台

去年8月份，绿地集团借壳盛高置地，认购扩大股本后的60%股份，成为第一大股东，交易完成后，公司更名为“绿地香港控股有限公司”，成功登陆港交所。不久，红筹股绿地香港（00337，HK）及时得到了控股股东绿地集团昆明优质资产注入及股东贷款，其资本平台优势凸显出来。

据绿地香港官方网站介绍，绿地香港正积极践行第一个五年规划，最大化香港上市平台的融资能力，实现融资、快速开发、快速周转的螺旋式上升发展模式。到2018年，力争以年均50%以上的复合增长率，实现销售收入500亿元以上的跨越式发展，把绿地香港打造成为具有创新商业模式、业务规模快速扩张、财务健康、盈利能力强、具有行业领先运营管理水准和品牌影响力的香港资本市场内房股标杆企业。

去年10月与今年1月，绿地香港分别发行7亿美元（3年期）优先票据及15亿人民币（4年期）债券，其息票率分别仅有4.75%及5.5%，且远低于市场水平。对于前一笔债券，标普给予了BBB评级，前景展望为“稳定”。

今年3月17日，绿地集团借壳金丰投资敲定，按照相关重组预案，金丰投资将以通过资产置换和股份购买形式，拟注入绿地集团全部股权，绿地集团预估值高达655亿元。

更为关键的是，职工持股会模式为保持绿地集团现有董事长张玉良为代表的管理层稳定注入了发展信心。根据公开披露内容，张玉良通过投入仅有10万元的上海格林兰（GP）统领了职工持股会32个小基金，控股绿地集团28.8%的股权，资产价值超过188亿元。

事实上，从1997年到2011年，几乎每年绿地都会增资扩股，摒弃了“一股独大”的弊端，引入五家投资机构，在丰富资金渠道、整合各类资源方面优化绿地集团的资本结构。

作为上海市国资改革的头炮，绿地A股上市也被业内认为是板上钉钉的事情。

强大的资本实力，为绿地的地产开发模式及产品功能升级提供了有力保障。

今年4月，绿地集团在成都举行了以“世界绿地 智慧力量”为主题的战略发布会及绿地智慧综合体首映秀活动。资本后盾绿地集团执行副总裁、总建筑师胡京表示，成都属于西南最具潜力和实力的城市，已成为绿地的核心发展区。这是继去年上海、广州后，成都作为第三个绿地“智慧城市”的战略发布区，第一次真正带来了完整版的“智慧综合体”。

雄厚的资本后盾让绿地在落地智慧城市战略上信心满满，胡京表示，绿地比计划2015年提早一年推出多种物业和多种服务为一体的“智慧综合体”，计划到2018年打造一个完整结合智慧社区、智慧酒店、智慧产业等的“智慧城市综合体”，在这个平台上解决就业、居住、消费等。

主业多元化“平衡术”

俗话说，鸡蛋不能放在同一个篮子里。当前，绿地集团也深谙此道。早在几年前，绿地集团就开始集中布局和培育地产主业之外的其他产业。在确保房地产行业领先地位的同时，绿地集团积极发展能源、金融等次支柱产业。

其中，能源产业已形成涵盖煤炭生产、加工、储运、分销及石油仓储、运输、销售等在内的完整产业链，在内蒙古、山西拥有多座煤矿，资源总储量近7亿吨，年产量超过1350万吨，配送超5500万吨；同时，绿地集团积极打造金融全产业链，与贵州、江西、广西开展全面金融合作，在上海、宁波、重庆、南昌、青岛等中心城市设立一批小额贷款公司，并入股上海农村商业银行、锦州银行、东方证券等多家金融机构。此外，商业运营与酒店产业已成为推动绿地主业发展的强力引擎，商业地产总规模已突破2000万平方米，持有型购物中心面积达300万平方米，项目规模、功能定位和商业品质均处于全国领先地位；酒店产业实施自有酒店品牌管理和对外委托管理相结合的双轮驱动模式，目前建成及在建高星级酒店70余家，资产规模超300亿元。

张玉良曾公开表示：“绿地始终围绕市场不断优化创新商业模式，房地产主业在坚持高度专业化的同时实行产品适度多元，通过多品类产品叠加组合提升附加值，有效平衡经营风险。”

比如在房地产主业，在新城综合开发和超高层开发过程中，绿地已经探索出一套适应开发规律和自身实际的盈利模式，对不同产品的类型、业态、开发节奏、租售策略进行优化配比，做到中长期投资与短期投资相结合，形成现金流平衡与良性循环，从而有效确保风险可控。

近年来，绿地集团将金融产业作为重要的次支柱产业加以培育和发展，先后组建绿地金融投资控股集团，投资入股上海农村商业银行、东方证券和锦州银行等金融企业，在上海发起设立了中国规模最大的小额贷款公司，并在重庆、宁波、青岛、呼和浩特等城市成立小额贷款公司。今年以来，绿地集团在金融产业进一步加大投入，放大资金运作规模、提升盈利水平。

就在今年6月，绿地集团与中国信达资产管理公司签署战略合作协议，拟充分发挥双方互补优势，在资产管理、联合投资、资本运作与产业融合等方面开展全方位合作，计划三年内合作规模达到500亿元。

“在调控的背景下，广大地产商感觉寒风凛冽，但是我们没有这种感觉。”孙志文表示，2012年，绿地集团的总产值是1800多亿元，其中1100多亿元是能源和金融板块贡献的。这两大板块能够增强企业的造血功能，为地产提供强大的现金流。目前，这三大领域之间已经形成了一种良性互动的关系。