主持人：感谢徐皓先生！我相信刚才主题演讲已经给予了我们很多启发。希望在接下来的圆桌对话环节中，我们一起听听多维度的声音。
那么，我的主持也暂时将告一段落。我将把话筒交给本模块圆桌对话的主持人。让我们以热烈的掌声欢迎协信集团品牌总监孙涛先生担任本模块圆桌对话的主持人。有请孙涛先生。
孙涛：谢谢大家，我希望这次对话可以有不同的声音，可以百家争鸣可以畅所欲言，首先请到对话的嘉宾，他们是:
新城控股高级副总裁 欧阳捷
景瑞控股执行董事、常务副总裁 杨铁军
钜派投资集团创新业务事业部总经理 蒋竞
中海基金管理有限公司战略发展部总经理 曹伟
孙涛：感谢各位，今天这个对话，我刚刚说了，我是希望百家争鸣，大家各自有各自的意见，而且如果其中有嘉宾他的意见另外一个人觉得不这么认同可以随时举手说，这个我不太认同，这个要生动一些，或者甚至有一些各自不同的声音，我觉得这样可能大家听的更有兴趣一些，其实我们今天一直围绕说的事儿就是钱，说金融嘛，通俗话就是钱，房地产是和金融息息相关的这么一个行业，我们就叫次金融行业，我觉得在特别这几年房地产私募基金发展的非常迅猛，从前两年的几百亿到现在的4千亿，这个增幅是非常迅速的，未来房地产私募基金会达到6、7万亿元的数量级，我第一个问题就出来了，大家多可以先表示一下大家的意见，中国的房地产私募基金会成为一个主流吗？还是仅仅只是一个配角，到底怎么样的？我想听听各位的意见，在这个大的方向上面，我们首先有请杨总？
图为杨铁军
杨铁军：谢谢孙总啊，其实这个话题太大了，我们这个环节是房地产金融化，房地产金融化其实以我们做行业的人来看，为什么那么讲呢？大家可以回忆，房地产走过这几十年大家想一想在每一个阶段背后是不是金融起主要的作用？第二个从每一个房地产的价值力量环节上面看，大家想想看是不是金融起的主导作用，房地产本身内在的核心属性就是金融，房地产金融化应该是房地产这个行业金融属性外化的表现，在不同的阶段可能有不同的表现形式，我们可以想从最早的最原始的一个开发带加上按揭贷款，发展到最近这些年比较红火的信托夹层，再加上基金这方面，整个房地产金融外化的形式变的非常的五彩缤纷吧，整个行业也发展壮大起来了，可以看到信托行业基金行业有非常大的发展，所以刚刚孙总问到的这个话题，我觉得房地产基金，我觉得将来是应该有一个非常好的发展前景，但是这个前景以一种什么样的速度，或者以一种什么样的形式演变就取决于很多的因素，第一个本身房地产行业本身发生很大的变化，今天上午听到嘉宾讲这个行业跨界专业化这些都有很大的演变，另外一个我觉得市场的参与的主体在不断发生变化，还有非常重要的中国的监管环境也在日渐成熟，这些大的环境里面如何能够把握这些趋势？这是非常重要的，那我简单说两句话，做金融的人要以做产业的视角做金融，做行业的人要有做金融的视角去从事产业的发展，我想呢这个如果能够做的好，我想整个房地产金融这种表现的形式，和它的市场情景应该是非常非常可观的，这是我基本的观点。
孙涛：谢谢，刚刚从杨总的嘴里听说跨界很重要，金融这一块未来肯定是发展的非常好，但是速度怎么样？这个我们不是非常清楚，那我刚刚好今天跟几个朋友聊，昨天坐飞机嘛，航空管制非常厉害，现在的机场是购物广场，这个也是跨界，我觉得跨界是未来商业永恒的话题，怎么跨界？别人同时也伸一只脚到我这里来让我变的更加强壮，中信证券有一个中信起航管理中心挂牌转让，未来我们国家的是不是像美国那样大规模的上市，这个周期大概多久？因为我们现在说的是预测，我想听听欧阳的意见，您觉得在一个短时期内，会大规模的上市吗？
图为欧阳捷
欧阳捷：我觉得目前来看可能还不具备条件，因为中国不是一个自由市场经济，至少目前不是，是一个被管制的市场经济，中国的管制还是相对偏多的，像境外的一些企业，香港的恒隆企业在国内做商业地产为什么做的好？因为他拿的成本非常低，几乎接近于0的利率水平，他可以做10年，20年，我们如果做10年我们就把这些还给银行了所以我们等不及，为什么行业中间做商业地产的企业在快速的扩张，而且通过现金流资产的模式做，主要是为了覆盖这些风险，但是资本市场没有放开，所以大规模的铺开，政策不具备，主要是国家的管制还是比较严格的，我们国家管制的东西还是比较多的，比如说我们的金融机构很多，全国金融的法定机构只有3900多家，房地产企业有多少？8万5千家，其他的工业企业交通企业商业企业有多少？3千多家金融机构怎么能覆盖这些需求？另外一个我们也看到，针对房地产的住房银行有没有？我们没有碰到，所以我们只有什么住房储蓄，住房储蓄实际上是公积金的模式没有民营或者私营，只是国家政策型，其实中国的二级市场发展其实是不够的，比如说我们像中国有不少的二级市场，刚刚我们一个嘉宾在讲二级市场的事情，指数是部分，但是其实还有更多的，中国可不可以有针对老百姓的住房需求，能不能解决？靠商业银行解决老百姓的住房需求，解决盈利性的商业贷款，其实是不太现实的，银行本身要追求盈利，所以说我们国家现在其实还没有这种解决我们住房问题，我们的创新模式也比较少。未来我们是寄予希望的，但是未来还不太容易实现。
孙涛：您觉得开放是一定的，但是速度会不能慢，会举步维艰，因为我们国家是有形的手在做调控，蒋总你是怎么考虑得？
图为蒋竞
蒋竞：我主要的意见可能跟欧阳总还是比较像的，如果说速度快的话有两个层面，一个层面是在一些操作层面的，交易制度啊，比如说这种交易所的私募形式的还没有出来，这个是制度层面，到今天为止，我们在这个层面没有完善，应该是很薄弱，第二个更高一个层面是法制层面的，尤其是关于他后面税收的问题，还有全所登记的问题，立法层面这两个都是空白的，如果他推出来了，不知道后面被怎么收税，如果要交易的话，我登记找那位登记？有没有登记中心，这两个问题在立法层面解决不是短期的问题，所以从这两个层面看，我也认为他的退出虽然是很好的方向但是不会快。
孙涛：好，说的非常专业，很多实实在在的技术层面，落地你怎么落地这事儿，不要看现在的很多现象，但是背后还有很多的故事需要你讲需要国家解决，需要政策层面的突破，这个东西对老百姓是有益的，不怕慢。下一个问题是这样的，房地产基金在未来是否能够成为一个房地产开发的主要形式？这个问题我都可以回答，我觉得应该是，关键是现在各家正在尝试管理，创造最大的难题是什么？您觉得这个最大的难题是什么？
图为曹伟
曹伟：我们公司是没有类似这样的东西，但是我们有类信托，房地产的信托，昨天跟我们公司的负责人聊这事儿，我们跟一个合作伙伴聊，他说现在的客户很聪明，不听你的，他自己实际看。他说我凭什么买你的信托？我还是相信一个问题，还是跟整个金融体制有关系，就是说银行放钱，靠老百姓拿钱投资房地产基金，管理房地产基金的管理而言他的压力在哪？这个就需要好好考虑的。
孙涛：我想问这个问题，最大的难题是信贷，我觉得这样的，我自己认为的，对应的房地产项目，我做房地产大概10年了，我到今天都不能说把这个项目看的特别准，何况是外面的老百姓，说我买你的基金我要现场看到底怎么样，我觉得挺好的就买，但是其实里面有很多变化的因素，而且作为这个基金单位，毕竟会有一些专业的人才，会有一些团队、信息源，但是小开发商就不能，二三百万占他的消费配比比较高，所以我觉得这个问题不是难题了，无法解决的东西不叫问题，我不知道你是有什么？
蒋竞：我们公司是房地产基金有一些经验，在去年下半年吧，去年年终开始，我们认为最大的难题是存在的，有两个难题，募集问题是最难的背后有几个因素，第一个因素就是现在地产基金作为一个新生事物，大多数的管理公司，过往业绩也好团队也好都是很年轻，很难跟投资人说这个很成熟，这个很难做到的，所以很少有投资人能够买帐，第二个地产基金本身的复杂程度而言，你让老百姓去看懂这个东西，是哪个城市的地产，在哪个区域，这个区域的供求关系怎么样，买的地是便宜还是贵，这个东西对老百姓讲很难判断，可能真的需要到现场看看，有感性的认识，实际上对于很多的管理公司而言，募集是非常困难的问题，可能投资项目，但是没有办法讲我的投资人跟我一样，这个是长期的过程，不是哪一天就可以。另外国家政策这方面，对于募集的各个机构还有限制，比如说信托他算是一个类地产的基金，银监会说不能买信托了，第三方机构不能买，银行限制卖，各种政策对于地产限制的同时，让很多老百姓没有办法比较，通过他们常用的渠道购买，这个一定程度上造成了募集困难，另外一个就是人才的问题，正因为这个行业特别新，地产的基金对人才的要求是复合性的，他要理解地产也懂金融，这个人才在市场当中是比较少的，特别特别少，换句话讲很多这种地产基金实际上在这种争抢人才的过程当中也付出了不少代价，短期之内不会说有一个学，或者有一个培养形式能够突然有这么多人才，只能是地产的介入金融，金融介入地产，慢慢成长起来的人才，所以人才问题跟募集问题都是放在地产基金面前两大最难的问题。
孙涛：说的非常好，我们时间关系就进入最后的几个话题，说过去一年以来，社区金融成为房地产行业的信息的热点，包括万科在内的开发商都是在进入社区领域，从目前社区发展看，社区金融能不能成为房地产开发商的蓝海？还有一些话题比如说社区金融能否成为房地产新的收入增援？开发商通过自己常年在开发实践当中积累的资金和经验很好的应用到社区的金融领域，比如说万科收购徽商银行的部分股份，到底这个东西会不会成为一个趋势，这个就跟刚刚说的，相对来说比较开放的话题，这是仁者见仁智者见智了。曹总您说说？您有甚么意见？
曹伟：我第一次接触这个话题是5月份，很清楚当时彩生活在香港上市，我当时在无锡，正好是碰到了某地产公司的高管，聊到这个话题，回去很认真的想了这个问题，这个概念非常好，社区金融，社区金融分为两个方面看，社区和金融，先讲金融，金融既是产品也可以是服务，社区是什么？社区就是入口，今天说了万科收购了徽商，做成一个平台，社区很重要。
互联网创新有多创新呢？我研究下来的结果是有6大创新，大家都在做最简单的最能挣钱的事情，也有创新的，但是我还是讲到这句话，等大家把能做的可以做的做完了，再回到社区来看，把标准建好，平台建好，还愁没有人找你做生意吗？
还有社区金融啊，很多机构已经偷偷摸摸在做了，我举个例子，各个小区的房产中介，各大保险公司，有谁不知道社区业主的信息的？这个趋势非常好，OK。
孙涛：好的趋势，但是这个发展的方向是好的，但是它是不是开发商的一个蓝海战略，是不是一定是开发商做这个事情？有没有可能，因为我刚刚在跟蒋总聊，很多年以前，开发商小区，那个时候人迹罕至的时候，除了建材，卖什么砖涂料的会租下面的铺面，其他的没有。
曹伟：现在市场上面大家讲说，我前面就说了，增量可能是没有的，存量开始有，开发商把房子建好卖完了，还有车位，一个小区至少几千户人家，这个不是一个入口吗？
孙涛：那我想再听听两位专家的意见，你们对于这个有没有自己的一些什么想法？
欧阳捷：刚刚我们讲过的，上午讲过是一个很大的市场，一块很大的蛋糕，现在问题在于什么呢？在于我们怎么抓住这一块？是不是房地产开发商的蓝海，关键看房地产开发企业在这个转型过程当中把它当做一个什么样的海？从我个人的理解来看，O2O，不同于我们的垂直电商，也不同于大型的像BAT也不同于银行，在整个过程当中我们在出口和入口两个端口上面拦截大型的巨人，不管是哪个企业，包括其实新城控股也在投资基金，也在做入股银行这个早几年前做的，包括苏州银行等等了，但是真正入股了之后能解决什么问题呢？其实你在里面就是一个小伙伴，就是拿银行的一点利润分成，或者股票增值了你有一点收益，所以我们决定的可能这里入股本身解决的是思维的问题，那么更重要的我们觉得像O2O领域里面，入口出口端把握不住的时候我们做什么，我们在终端服务，通过终端服务增加客户的黏性，当然从另外一个角度来讲，现在讲我们把这个客户端通过物业小区，把客户端能够控制住，这样的话其实对于你未来开展这个业主来讲是有好处的，当然这个里面有一条，如果不是自有物业你会怎么办？可能会风险比较大，按照现在国家法律，业主委员会三年合同到了有可能炒掉任何一个物业公司，对于任何一个物业公司讲，必须做好基础服务，让客户满意了才能有客户黏性，否则一切都是空谈。
每日经济新闻客户端