主持人：各位嘉宾，大家下午好。马上进入我们下午的环节。
首先介绍的是今天下午参与演讲及对话嘉宾，他们是：
新城控股高级副总裁 欧阳捷先生
卓越集团执行总裁 张 远先生
景瑞控股执行董事、常务副总裁 杨铁军先生
彩生活服务集团总裁 唐学斌先生
平安好房首席运营执行官 庄 诺先生
钜派投资集团创新业务事业部总经理 蒋 竞先生
中海基金管理有限公司战略发展部总经理 曹 伟先生
金螳螂董事、副总经理、董秘 罗承云先生
北京海科建集团常务副总经理 陈忠岳先生
蓝光地产产品策划中心总经理 高长靖先生
国泰国证房地产指数分级基金基金经理 徐 皓先生
协信集团品牌总监 孙 涛先生
我们下午的环节分为两个模块，分别是房地产金融化和大数据的能量， 2014年房地产业和金融业的交织日益加深，银行、基金、证券不仅仅会给开发商带来新的融资渠道和经济增长点，同时也大大增强了他们的议价能力。而另一方面，房地产领域大数据的搜集整理是规避产能过剩的唯一办法。通过前期详细而系统地收集各种销售和需求数据，开发商才有能力把握楼盘的销售周期和具体投资收益。接下来我们开始第一个模块的讨论——房地产金融化。首先我们掌声有请国泰国证房地产指数分级基金基金经理徐皓先生担任本模块的主旨演讲嘉宾，为我们讲述“房地产行业策略观点及工具介绍” 。有请徐皓先生！
徐皓：各位来宾下午好，今天由我给大家介绍一下房地产行业的策略观点及工具介绍。第一个股份有限公司上市可以一夜暴富，在相对来说不景气的情况下，通过上市公司可以达到兼并扩大的作用。
这张图是回顾了地产行业的指数的走势，三月份的时候是温总理的一个讲话，在两会期间就跌了4个点，随后经过两次降存降息，达到了一个高峰。涨幅最明显的是2013年的12月份，这个是李克强当时对一个经济的表态，当月地产指数是50%，随后在温总理退休之前推出了国五条，后续的像2013年3-4季度跌了这么多，已经是对后期销量的反应，我们很清楚，虽然这个房地产行业这么多年来这种波动不断，但是我们仍然可以发现，每年的时候都可以有3-4波下降的波动，很多其他的行业很难得到波动。
1月份为什么走的好呢？因为大家对流动资金拐点的预期，这一波涨幅就是来源于政府调控的放松，短短一个月，我们的房地产就接近35%，这个工具是跟踪50个上市公司股票的走势，当然了和B是相当于一个杠杆基金，最后一天这个房产指数是平的，但是这个基金涨了5%，说明资本市场尤其是投机者对于后续房地产的情绪在里面。
这个基金的2季报，大概的意思是说房地产一个月大概涨了35%，但是很多基金经理并不是特别的看好，当然了这个房地产的基金本身的季报还是看好的，主要的观点有这么两块，一个经过上半年的消化，正面的情绪和政府刺激有一定的积累，那么经过半年的调整，向上的合力正在积聚，还有地产板块在相当长的时间内都是宏观经济和资本市场关注的焦点。
后期对地产行业的展望，短期内来讲，就是说没有明显的下行风险的触发因素，可能是慢慢的是一种缓慢的，但是很重大的下行因素讲是短期没有的，或者这种情绪，当这种情绪和预期很乐观的时候，相对来说一些问题就不是问题，第二个就是最近的政府的表态，让很多的投资机构在想，是不是我们又在走老路了，也是在走投资这一块，或者是刺激的这条路，我们是走老路还是有新刺激这个不得而知实际也无所谓，我们拿城镇化讲还是干房地产，我们这个城镇化是结合人的城镇 ，结合教育一系列，还有网络等等的一些，也就是说我们有新的组织形式来讲，可以起到一个提升效益的作用，近期做了哪些事情呢？第一个商品房回购，这个相当于一个回储的概念，另外一个就是降低融资成本，就是前一段政府的一个表态，还有PSL，还有住建部表态，一系列的政策讲实际上都是对房地产行业的呵护，在这种政策互动的情况下，每天隔一天两天有这样一个利好。
还有土地方面的投资，比如说沪港通，再融资，集中度提升，股权增持，京津冀一体化，QFII额度增加，地产+X，种种这种因素对地产来讲是很有利好的就此这个情况下讲，其他的比如说销量下滑，资金链不再是问题。
那我觉得第一波主要是预期改善，第二波销量改善，但是发现每年的行情之后，这个可能是这种刚需经过一年以后的折回积攒，还有其他方面的需求。第三波动量+情绪，所以我认为这波地产的行情仅仅刚刚开始，另外今天看了新闻，十年间三次买房机会，第二个机会是2008年的3月份，以北京上海为代表，第三波是2012年的年初，也就是那个时候信贷、包括降息的刺激，大家想想，现在会是第四次机会吗？
然后另外来讲，我说在座的各位都是整个房地产价值链的大佬和专家，跟上市公司的高官聊，你看好房地产吗？看好，那你怎么投资呢？他说我投资自己的股票讲就是需要信息披露，一旦价格不高的话也想卖，如果买其他上市公司的股票，这个道理也说不清，怎么办呢？既然大家有对房地产判断的能力，我们觉得资本市场提供了这样的工具，他不需要你做任何的披露，而且效率比较高。
如何依靠自己的能力赚钱？基金管理人提供的是工具，让您赚钱的是您的判断。实体投资、信托投资、二级市场证券投资。
二级市场投资的优势就是很好的流动性、领先性、简单高效、信用风险小。
下面介绍一下对于这个现在市场上的投资工具，第一类是股票、房地产指数分级基金、QDII、REITS。还有私募股权、信托项目，个股期权。
然后另外一直讨论来说未来的十年到底是房地产公司的黄金十年还是白银十年？我觉得还是一个价值的十年，只要我们地产的价值链或者是和资本结合有这种财富效益，不管是实际的还是虚拟的都有这样的可能。我可以通过我们附加的服务提升投资属性和价值，另外来讲，未来我们房地产行业讲是一个制造业还是服务业？这个对资本市场还是争议比较大的，部分的地产公司开始走向了地产+X等等一些，也就是说刚刚也讲了这10年间有这种3次的买房机会，实际上也是给了上市公司三次喘息的机会，那如果这次是第四次的话，会不会有第五次？我觉得上市公司需要做的就是时不我待，抓紧时候做战略的转型，我觉得未来来讲的话更多的是一个存量的博弈。
另外就市值管理讲，我觉得在如下几个方面可以提升上市公司的价值，1：良好的公司治理、激励机制、管理团队，2：企业家精神，品牌与信誉。3：战略投资与投资者关系管理，常态+透明+参与感。4：给市场预期、有讲故事能力。5：多一些波动或事件。6：吸引和建立一个认同自身经营哲学和价值理念的股东群，并且向股票市场明确传达公司价值取向信号。
举个例子就是因为下午的课题是跟地产和金融和社区有关系的，中午跟很多的地产大佬聊天，我们知道这个FACEBOOK是通过社交网络产生价值，现在市值很高，但是大家有没有想象从社区入手形成社区的一个沟通网络，尤其对于高等社区，首先有一定的消费能力，还有跟商业地产不一样，因为大部分人基本长时间生活在这个社区，所以说我觉得而且就是我们作为小区，大家自发通过QQ群微信群形成这样的沟通的群体，而且里面的管理员很有威信，这个说明什么呢？这个社区有一个社交这一块的需求，我觉得地产和金融是两个平台，它绝对不是安装APP的概念，是两个平台之间的融合，地产也好金融也好都掌握了大量的客户信息，而且起到了信息对称的作用。
很多小区也有医疗机构教育机构，大家有没有想象，比如说万科的楼盘，全国的楼盘都聚集在一个电商或者网络平台上，这样提供了平台又提供了入口，比如说以后我出差啊，可能不会选择去一个饭店了，如果住在万科的楼盘，如果万科有一个楼盘的话，正好这一块有房子，我就租他的房子，这个房子的主权又会进行转化，形成了这一块的社交网络，另外来讲，我觉得物业不只是这种保安或者是一个收快递的职能，如果能成为一个管家，比如说全部交给物业管就可以了，房子坏了物业就修，如果物业成为管家了，地产从以前的重视开发到后面的管理会有更多的这种附加值，另外形成了平台以后，很多企业就会跟它整合在一起。
谢谢，这是我今天的演讲，谢谢！
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