北京万科加码写字楼开发 非住宅营收欲破三成

每经记者 尚希 发自北京

今年以来积极寻求转型的万科正式宣布将进军写字楼市场。

7月24日，在接受包括《每日经济新闻》在内的媒体专访时，万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，万科在北京规划的十多个写字楼项目将陆续入市销售。

“万科目前定位城市配套服务商，要从向销售要业绩转变为向经营、管理和服务要业绩，写字楼则是多元业务布局中的一部分。”毛大庆告诉《每日经济新闻》记者。  

转型同时细化产品线

据《每日经济新闻》记者了解，目前万科对于写字楼产品线的开发覆盖了从低端到高端，包括万科中心系、金域国际系和万科天地系三种。其中，万科中心系定位临近机场的甲级或超甲级写字楼，金域国际系则定位于传统商务区的综合体配套写字楼，较低端的则是万科天地系。

对此，毛大庆告诉记者，从去年以来万科已经连续揽入多宗商办地块，提前布局写字楼市场。“之所以提前布局，其中战略考虑到包括中国经济的巨大潜力，区域城市群的发展前景以及‘小微新高’政策带来的新一轮主力市场需求。”

当然，外部市场驱动只是坚定万科加码写字楼市场的一个因素，对于已经明确了转型思路的万科来说，商用地产是其坚守行业头把交椅的关键。

根据目前已经披露的上半年的销售业绩显示，万科北京今年上半年的销售额为117亿元，这一销售业绩已经能够进入全国房企销售排行的前30位。

“我们未来更要自立。”毛大庆直言，如果靠卖住宅这么单薄的业务，非常危险，加之北京土地越来越难拿，“快周转卖完以后，并不能保障还能拿地，而现金流则是核心，所以必须做资产运营。立体运营，多元发展也是北京万科未来的发展方向。”

对于目前写字楼产品具体的销售目标，毛大庆表示还没有明确的数字，但以今年北京公司超过200亿的销售额中，非住宅产品的贡献能占到35%左右。

抢占写字楼商机

有分析人士指出，写字楼产品开发建设要求标准较高，受限于经验等因素，万科未来在写字楼方面的尝试或将面临挑战。

根据第一太平戴维斯统计数据显示，今年上半年北京甲级写字楼租金在经历了连续四个季度的下降后，环比微涨1.1%，至314.7元/平方米/月。

伴随着租金的小幅走高，北京写字楼空置率也在缓慢下降，据统计，2014年第二季度，北京写字楼市场整体空置率环比下降0.4个百分点，至3.5%，超过八成的甲级写字楼录得95%以上的高出租率。

这对于布局写字楼市场的开发企业来说无疑是一个好消息，“一上手数量就不少，就有十几个。”北京万科副总经理肖劲昨日对《每日经济新闻》记者表示，在万科的写字楼产品线中，万科中心系希望整售或自持，不会打散出售，而与获取土地的特点有关，金域国际系产品相对数量最多。 

对此，一位商业地产分析人士对记者表示，从目前万科做写字楼的地块来看，大多是此前拿下的综合地块，个别体量也并不算大，而且区位也都不能算核心商圈，后续的销售存在一定的压力。

“目前万科写字楼的以小微创业公司为主，同时也将会把住宅开发的思路引入写字楼，包括在写字楼内配置社区商业。”毛大庆对此表示。

谈及涉足写字楼开发所面临的风险，毛大庆坦言，技术难度远大于住宅。“万科在商业领域学习的对象包括万达、绿地、凯德等等公司，目前公司内部一些原先做住宅的员工部分已转岗到商用业务，我们也会从其他公司挖来一些人才。”