天津上半年房地产投资比一季度回落5.1% 房企拿地需谨慎

每经记者 王杰 发自北京

近日，天津市公布了今年上半年的房地产开发情况。房地产投资增速放缓，上半年房地产开发投资943.68亿元，增长16.5%，比一季度回落5.1个百分点。

由于“蓝印户口”末班车的效应，天津市在5月份楼市空前火爆，而到6月份，市场迅速转入下行通道。

而天津市的库存数据，一直趋于高位。新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》采访时表示，天津市是直辖市，楼市尚处于正常的状态。而天津形成库存量较大的主要原因，是前几年的土地出让过量。对于房企而言，进入天津市场，还要选择较为成熟区域，而一些地理位置偏僻的区域，或进入打价格战的“漩涡”。

后“蓝印”时代成交锐减

克而瑞的数据显示，2014年5月，天津一手房价格指数为1150.1点，不上月指数持平，同比上涨11.40%。 

克尔瑞机构的报告称，自蓝印宣布取消以来，武清楼市进入为期一个半月的疯狂状态，受此影响过去的一个半月内武清楼市迎来爆发式增长，占全市成交三分之一以上，受武清爆发影响，5 月天津楼市成交增长率居全国第一。

可是在经历了“蓝印”的疯狂之后，天津市6月份的房产市场迅速转冷。

中指院天津分院提供的数据显示，2014年6月，天津成交量为56.39万平方米，环、同比均大幅下跌，跌幅分别为61.71%、34.07%，创自去年3月共计连续15个月以来月度成交最低值，主要由于“蓝印户口”正式取消，远郊区县市场需求大幅减少，加之当前金融环境并未明显放松，各地放松限购传闻不断，因此购房者观望情绪加剧。

同时天津库存也再上高位。中指院天津分院的数据称，2014年6月，天津商品住宅新增供应量为110.66万平米，环比回落43.76%，同时本月成交量骤减61.71%至56.39万平米，销供比减至0.51，库存压力升至近两年新高。截止2014年6月30日，全市商品住宅可售面积达2141.73万平米，出清周期持续攀升至26个月高位。

中指院天津分院总经理钟文辉在接受《每日经济新闻》采访时表示，全国楼市正弥漫着下行的态势，这也使天津的购房者在6月份出现了观望。另外，天津金融政策没有放开，也造成了天津六、七月份成交量出现的低迷的状态。

土地溢价空间收窄

根据克而瑞数据库数据，天津在2013年的土地溢价率为15.28%。而在2014年截止7月24日，土地溢价率为4.38%。虽然土地成交规模不小，但溢价空间已经明显收窄。

而天津的土地市场，随着住宅的下行，也陷入冷清的状态。

中原地产天津投资顾问部总经理高飞告诉《每日经济新闻》记者，目前房地产形势都不好，房企销售压力较大，投资的回报以及市场的预期都不太乐观，所以房企投资的心态也比较谨慎、比较保守。京津冀一体化是个长期的过程，短时间内，对天津楼市没有大的拉动作用。

在欧阳捷看来，天津作为直辖市，楼市前景还是可以看好的。但是天津的主要问题是，前几年的土地成交过量。在2011年之后，当地政府有意识地收缓了土地的交易，这个趋势是好的，这样房企也能进行调整。

他进而分析，某一区域库存量大的成因，主要是成交土地建筑面积与商品房销售面积比值过大。

新城控股提供的分析数据显示，2006年，天津市商品房销售面积1458万平米，成交土地建筑面积625万平米，成交土地建筑面积与商品房销售面积比值0.43。而这一比值在2007年后暴增，2007年到2010年都处于上升态势。在2010年，这一比值达到高峰，为3.02。而从2011年之后，又逐年递减，2013年天津市成交土地建筑面积与商品房销售面积比值为1.22。

欧阳捷表示，就房企在天津拿地的话，还要选择区域和时机。在市场供应高峰的时间点去，可能就不适合。选择区域的话，要首选成熟区域，而天津的主城六区并没有过多土地出让，而滨海新区、武清等地方，整体供应量还是偏大，所以拿地还需谨慎。（本报实习生朱亚楠对此文亦有贡献。）