京派地产成都表现温吞水 水土不服还是思路需转变？

每经记者 杜冉乐 发自成都

一直以来，京派地产素以“硬朗”著称，华远任志强、首创刘晓光、SOHO潘石屹、万通冯仑等均出自这一派系。随着楼市进入深度调整期，京派房企在成都的战略已经大不相同，首创、万通等老牌房企拿地较少，目前已逐渐没落；金隅大成、北大资源等新锐房企正低调进驻成都市场，影响力逐渐扩大；而中海、中粮等央企却在楼市调整背景下逆势扩张。

有人低调磨合，有人高调扩张，京派房企在成都的表现迥异。

近日，《每日经济新闻》记者调查发现，首创置业入蓉8年来，截至目前仅有4个项目，但开发已接近尾声，至今未见拿地迹象。万通地产成都立体城市至今未动工，合作项目万通中心也已停摆。阳光100置业在成都的米娅中心项目也不温不火。

成都业内人士认为老牌京派房企一直“水土不服”。如今，银泰集团、金隅股份、信远地产等京派新军集中入蓉，但却相对低调。中粮、中铁、中铁建等京城央企自恃财大气粗，仍在激进扩张。

业内资深人士表示，无论是从京城出发的央企，抑或地方国资房企，甚至民资房企，在楼市加速调整的当下，都应摒弃向土地要利润的传统开发思路，而要向产品、资本、管理和品牌要利润，从而提升市场竞争力。

老牌京派房企成都“没落”

早在2006年，首创置业首次进驻成都，在如今的成华区建设路商圈附近开发了首个项目 “爱这城”。彼时，成都地产界惊呼，京派地产大鳄来了。实际上，这个项目就是北京“爱这城”的复制品。

次年5月，首创置业在全国疯狂拿地190万平方米，其中包括位于成都市东三环成渝立交旁的“首创国际城”项目，总占地7.8万平方米，规划建筑面积44万平方米，耗资4.26亿元。

2007年8月底，首创置业继续加码成都，一举在成都市龙泉驿区拿下2宗地块，总耗资超过7亿元，增加土地储备93万平方米，这就是后来入市的首创东公元和万卷山项目。

不过，《每日经济新闻》记者从首创置业2013年报发现，截至去年底，除了万卷山部分在建项目之外，其他3个项目已全部竣工。现在，首创置业在成都再无新增项目。

媒体质疑首创置业在成都水土不服，开发思路和产品设计照搬复制北方模式，跟成都消费理念有偏差。

亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存告诉《每日经济新闻》记者，“首创该用的关系也用得差不多了。纯京派房企做得很差，原来靠关系拿地，现在对二三线城市比较悲观，而一线城市拿地太激烈，他们根本抢不到地。”

除了首创置业之外，包括万通地产、阳光100置业等京派地产在成都楼市似乎已沉默许久。早在2011年，号称打造中国“铁狮门”的万通地产拟通过总募资18亿元地产基金撬动开发成都立体城市项目，但其启动工作至今不了了之。早些年，万通地产曾与成都本土的中国成达集团合作开发“万通中心”项目，却因各种原因被迫告吹。

阳光100置业早在2007年已进入成都，当时主要参与成华区土地一级整理，但在相关地块出让之时，半路却杀出香港信和集团，最终只好抱憾而去。

自此蛰伏三年后，阳光100置业最终在2010年出手抄底成都拿地，耗资5亿元，楼面地价仅为周边房价1/3，但至今仍在开发“米娅中心”这个成都唯一项目。

至今，老牌京派地产在成都几乎没有新的土地储备，首创置业、万通地产等在全国尝试轻资产转型，但其运作成效至今仍未获得投行的一致认同。

新军入蓉“低调”磨合

与老牌京派房企继续潜伏不同，京派新军自去年以来在成都土地市场尽显“新气象”。

据了解，今年2月底，来自北京的金隅大成地产以楼面地价4550元/平方米，拿下成都市武侯区新双楠核心区一地块，总占地面积105亩。这家名不见经传的京城房企引来成都地产界的强烈关注。

《每日经济新闻》记者注意到，去年3月15日，武侯区相关领导曾专门会见过金隅大成地产副总经理、成都公司总经理李海波，会谈内容正是洽谈投资事宜。

实际上，早在2011年11月，金隅大成联合成都通洋投资曾以350万元/亩拿下成都市双流县西航港116亩土地。其中，金隅大成控股这个名为“大成郡”的地产项目。

截至目前，除了金隅大成之外，北京城建、信远地产、北大资源、通用地产、中筑置业等京派新军已悉数入蓉。

记者观察到，当初那些老牌京派房企入蓉之时，楼市还处于上升期，但如今已进入深度调整期，市场竞争格外激烈。这些京派新军开始汲取前车之鉴，通过与本土房企合作或寻找本土代理等多种方式介入开发项目，来适应成都楼市多元化的消费习惯。

金隅大成方面透露，早在2012年公司原定要拿下双流西航港的二期用地，但最终未能如愿，整盘方案被废弃，修改后的方案按照北京大成郡在成都复制，同时根据成都市场特点确定了更加明确的产品定位。

另一个典型案例是北大资源成都溪山樾项目。2012年7月，北大资源集团以160万/亩底价首次布局成都，入驻牧马山高端别墅区。这个号称“学院派别墅”的高端项目在几个月前已经封盘，正在整改升级。

央企逆市“高调”扩张

与纯正血统的京派房企略有不同，从京城出发的央企地产巨头们一直是成都楼市的主角。

2013年8月，中海地产合并中建地产的消息在业内不胫而走。中海地产作为深耕成都十多年的央企地产巨头之一，自2009年以来开始转型以高端产品开发，成为成都楼市“刚需为王”中的一朵奇葩，其盈利能力也远超行业标杆万科地产。

截至目前，中海国际社区、中海城南一号、中海城南华府等高端豪宅已成为当前成都豪宅的标杆作品，同时还全部持有80万平方米的中海国际中心商务写字楼项目，开创了成都高端写字楼纯租赁模式。

不过，在成都透明房产网的统计排名中，原本排名靠前的中海地产在2013年却被挤出了前10强，即便是单盘项目也未进入TOP10。值得注意的是，中海地产在成都已有一年多未有新增土地储备。

除了中海地产走稳健路线之外，像中铁建地产、中粮地产等央企巨头仍在逆市高调扩张。

去年7月10日，中铁建地产力压万科、保利、华润等实力房企，以超过21亿元拿下成华区北湖一幅地块，总用地150亩。

成都房地产界多位资深人士表示，这预示着央企地产复兴成都战略，借助拿地补仓的机会，继续争夺楼市话语权的一次亮剑行为。

去年底，中铁建地产在成都高调举行品牌战略发布会，全面启动“城市综合价值运营商”发展战略，将以北京为中心，西南和华南为重点，辐射长三角、珠三角及环渤海区域的地产开发布局，还确定了高端精装产品线，精致刚需产品线定位策略。