“中粮系”成都激进扩张 欲借私募输血重归一线

每经记者 杜冉乐 发自成都

作为参与地产开发的大型央企之一，中粮集团的地产业务在分为“A+H”股两个资本平台后，仍无法阻止其销售业绩的排名下滑，中粮还能不能重回第一方阵？

前不久，中粮置地（00207，HK）预计投资35亿元在成都开发的大悦城项目正式启动。去年下半年，中粮地产（000031，SZ）曾一举击败多家地产巨头，以较高溢价拿下成都市成华区崔家店一幅地块，同时还耗资数亿元收购了成都一家房企。在中粮地产去年新增的4个项目中，成都占据一半。

面对新项目储备带来的资金压力，中粮地产试图通过引入地产基金撬动项目开发。中粮地产证券事务部相关负责人告诉 《每日经济新闻》记者，引入地产基金主要为了改善公司的负债结构，寻求多渠道融资，加速项目开发进度。

成都占新增项目一半

去年7月底，中粮地产与蓝光地产、凯德置地等实力开发商血拼之后，以较高的溢价率一举夺得成都市成华区崔家店一幅地块，用地面积为90.8亩，耗资14.3亿元。

彼时，全国房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩向 《每日经济新闻》记者表示，“中粮手里面没什么土地储备了，加之土地市场供应不足，中粮此次拿地更多是战略性需求。”

中粮地产成都公司营销总监陈万青对记者表示，公司非常看好成都市场，未来还会继续扩张拿地。

这仅是中粮地产去年拿地饥渴的一个缩影。在成都拿地的1个月内，中粮地产曾辗转南京、北京两个城市，豪掷46亿元，其中在北京的地块一举刷新了当地“单价地王”纪录。

对此，瑞银证券研报表示，中粮地产在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，而2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境。

《每日经济新闻》记者查阅中粮地产历年年报发现，2010年10月史上最严厉的楼市调控“国五条”出炉，中粮地产当年斩获6幅地块，耗资67亿元，其中深圳地块荣膺区域地王。但2011年拿地仅两宗，成本10.8亿元，2012年没有任何新增土地。

中粮地产年报透露，截至2013年末，公司在建拟建项目共19个，权益占地面积418.43万平米，权益规划总建筑面积604.93万平米。公司在报告期内新增4个住宅项目 （南京中粮鸿云坊、北京孙河项目、成都中粮锦云、成都香颂丽都），占地面积31万平米，建筑面积68.57万平米。

业内人士认为，成都新增项目占了中粮地产去年新增项目的一半，这说明中粮地产看重未来成都楼市的发展。

借力私募杠杆“输血”

按照中粮地产相关规划，土地储备和拓展融资渠道是公司2013年的重点任务。2013年下半年，中粮地产在北京、成都等3个城市仅拿地或收购项目总计耗资超过62亿元。

据了解，截至去年6月底，中粮地产虽然账面经营现金流净同比增长12亿元，增幅超过400%，但其资产负债率已超过78.8%。其中，公司短期借款45亿元，一年内到期的非流动负债15.6亿元。

去年6月的流动性紧张也波及到了房地产业。《每日经济新闻》记者注意到，中粮地产开始借助地产私募基金、信托收益债权以及资产管理公司等渠道撬动地产新项目开发。

去年9、10月期间，中粮地产为南京、成都新增项目引入中城联盟旗下的相关地产私募基金，为公司提供“股+债”结合资金合计超过14亿元。其中，债务借款均为1年，年利率在7.5%~8%之间，比信托融资成本要低一些。

今年5月30日，中城联盟总裁路林表示，开发商“重资产”运作地产项目已很难适应当前楼市变局，只有选择主动出让股权，才能谈得上企业转型。比如引入地产私募基金采用“轻资产”运作模式，便是一种转型发展的有效路径。

去年底，中粮地产以北京新增的项目公司增资扩股形式引入中信信诚资本，其交易结构类似于引入前述地产私募基金形式，总融资超过13亿元，期限两年，年利率10%。同时，中粮地产以旗下北京某投资公司5亿元信托受益债权为转让标的，向包商银行融资等额资金，待两年之后，中粮地产再行回购。

对此，中粮地产证券事务部相关人士表示，这主要是为了优化公司债务结构，项目引入的都是战略投资者，认为未来房企多元化融资将是一个主流趋势。

大悦城西南破局？

今年5月20日，与中粮地产同为兄弟企业的中粮置地 “成都大悦城”项目正式开工，而这个超级综合体项目早在2012年由中粮集团操刀一级土地开发整理。

根据项目介绍，“成都大悦城”项目号称是国内首个体验游憩式潮玩购物公园，也是中粮集团打造的第七个大悦城，布局西南的首座城市综合体。

不过，对于中粮地产和中粮置地两个上市平台的定位，中粮集团曾明言中粮置地是以发展大悦城为品牌的商业综合体平台，而中粮地产则作为集团住宅地产开发平台。

目前，随着两个平台的逐步发展壮大，中粮地产与中粮置地之间业务上的交叉点逐渐突显，尤其是对 “大悦城”这一商业品牌的追逐上。据相关媒体援引市场人士消息称，深圳大悦城项目正紧锣密鼓推进当中，而操盘的开发主体正是中粮集团旗下早前定位为住宅开发的中粮地产。

相关行业人士指出，中粮地产住宅开发受限后发力商业地产无可厚非，但共同使用大悦城品牌面临着同业竞争问题。

此前，坊间猜测中粮集团将对“大悦城”品牌进行整合，但至今仍没有最新进展。不过，从住宅和商业发力情况来看，中粮集团作为世界500强企业，力推两个上市品牌跻身一线品牌房企的雄心早已迫不及待，但如何整合集团旗下资源，实现协同发展是个不小的挑战。