万科地产成都公司总经理张晋元：互联网精神就是客户精神

每经记者 杜冉乐 发自成都

今年以来，成都万科一改过往低调的做派，而开始频繁在营销策略上持续发力，仅在2014年上半年就疯狂吸金超过25亿元，再次回归成都楼市三巨头之列，续写“王者归来”不再是一个传说。

作为深耕成都楼市的粤派品牌房企之一，万科地产入蓉15年以来，为成都楼市带来了哪些新的惊喜？随着当前楼市进入深度调整期，成都万科将如何调整战略部署，又是如何实现楼市逆袭的？如何看待成都楼市新趋势？面对这些疑问，《每日经济新闻》记者近期专访了万科地产成都公司总经理张晋元先生。

“提供比市场更好的装修”

NBD：在您看来，万科进入成都15年为成都楼市带来哪些新的东西？

张晋元：用一句话讲，就是给客户带来了更好的产品和服务。不断满足客户的不同需求。经过十多年的本地化研发与实践，万科可以做出品质更高、价格更低的产品。

从质量来讲，我们通过自己的努力，利用工业化的技术，在成都将建筑主体结构误差缩小到了毫米级别，而市场上厘米级别误差就算是好房子，这是万科给成都客户带来的别人无法提供的东西。

在服务方面，我们不仅关注售前，更关注售后，包括住进社区的感受和体验。不光是物业方面，在配套上我们也有很多动作。比如在海悦汇城项目，万科自有品牌的第五食堂，基本是以成本价格给业主提供一日三餐的服务。在城市花园项目，万科的长者专顾中心也已开业，为社区内的老人提供照料服务。

NBD：在万科精装修与成都多样化购房需求之间，您觉得这是否存在冲突？如何来解决这一问题？

张晋元：装修策略是万科一直坚持的。除了极个别的别墅项目以外，万科在成都基本上是100％装修交付的。买过房自己装修过的客户，都知道装修是一件很头痛的事情，自己跟装修公司打交道很痛苦，会花大量的时间、精力以及额外的钱。因为装修有很多门道。此外，装修质量也难以控制。

本着为客户负责的态度，我们提供比市场上更好的装修服务。万科的装修成本有优势、质量也有保证。这些和个性化在一定程度上是一个取舍，选择了万科装修房，可能会放弃一部分个性化的要求。

不过，经过多年客户研究和实践积累，我们现在的装修标准是能够满足大部分客户需求的，而且我们的装修标准不是一成不变的，不同的项目有不同的装修风格，万科内部有不同类型的装修风格，相对应匹配给不同类型的项目。另外，一个房间的布置更重要的是靠软装，房子的个性化是靠客户后期的布置，装修并不会有那么明显的影响。

首试“万科购房中心”

NBD：今年以来，成都万科的营销动作高潮迭起，您能否解释一下这些动作背后的商业逻辑？

张晋元：大家看起来万科今年突然有很多发力的营销动作，但其实这是一个过去几年一直持续的动作。只不过在去年下半年，有七个新项目入市、开盘，今年正好到了结果的时候。经过了几年耕耘，终于看到了成都万科有全产品线覆盖的情况出现。

我们现在在售的有十三个项目，这是历史第一次。从首置首改，到高端；从住宅，到商业到写字楼；从传统主城区到高新区，到新都比较宜居的地方，都有万科的项目。所以，成都万科今年是有条件来做集中发力、整合营销的事情。

营销策略很简单，一切围绕客户、一切围绕客户的需求。去年年底，郁亮总裁带队去互联网企业学习，我个人学到的是，互联网精神就是“客户精神”，怎样通过创新想各种办法去满足客户的需求。

所以，成都万科今年做的所有营销动作都是围绕这一点，比如春节做“春节期间连市不打烊”，是因为我们看到了有大量的返乡客回到成都，一年只会在成都待一周，待十几天。如果我们不做，就失去了服务客户的机会。

成都万科将会在7月底推出“万科购房中心”，在一个实体的地方，有专业的客户顾问提供一站式服务，满足客户的真实需求，来这个地方，可以了解万科在成都的所有项目。这是成都万科整合营销的新手段，也会是万科在全国的首个一站式的购房中心。

“万科从来不讲（销售）计划”

NBD：既然营销动作这么大，您可否透露一下今年的业绩目标？

张晋元：万科从来不讲销售计划和销售目标。我们也不是按照销售计划、目标来考核的，这是万科独有的企业文化，更关注的是怎样为客户提供更好的产品和服务，更关注经营上如何周转得快一些。

成都万科今年没有明确的销售目标，但应该说今年的销售会比去年有所增长。

NBD：在土地市场上，成都万科今年会不会有大的动作？

张晋元：不管市场怎么样，万科都会持续投资，而投资的原则就是谨慎投资，不会拿高价地块，不会当地王，在成都也一样。只要有合适的机会，我们都会持续地拿地。我们会非常关注主城区和部分二圈层市场。

成都房价无泡沫

NBD：成都楼市去年供应量与成交量都在一千万平方米以上，市场竞争尤为激烈，您如何看待未来成都楼市的发展趋势？

张晋元：在全国各大城市中，成都的住宅市场是相对比较健康的。这个市场需求巨大，有1400万人口，每年还有30万人再往里走。我们自己的成交数据也显示，有10%-20%都是外地客户，这是一个很能吸纳人口进入的城市。

成都的土地出让方式也比较合理，并没有出现很多城市土地供应量偏大的情况，因此商品住宅供需相对平衡。此外，在业内人士来看，成都的房价是较低的。无论是房价房租比，还是房价地价比，甚至成都房价跟其他核心城市比，怎么看成都的房价都显得较低。从价格和供需关系来看，成都商品住宅市场都没有泡沫，这个市场很健康。

但即便是再健康的市场、行业，出现波动也是很正常的。尤其是房地产是一个周期性比较行业。在我看来，截止到现在，市场表现是正常波动而已。

物流地产更注重精细化管理

NBD：据报道称，北京万科已涉足物流地产，来配合城市配套服务商的最新定位，那么成都万科有没有这方面的考虑？

张晋元：成都万科一直在寻找这样的机会，万科过去是服务老百姓、服务居住需要，但随着我们实力、能力的增长，可以做更多的事情服务这个城市。

物流地产就是我们在“城市配套服务商”这个概念提出的基础上看到的很好的机会，中国物流用地的人均面积跟发达国家差得很远，就连美国的1/14还不到。

成都都是西部中心，无论从交通、人口、经济来看，成都很有条件和需求来做物流地产。

NBD：相对住宅地产，您如何看待这两者之间的区别？

张晋元：物流地产和住宅是完全不同的生意，住宅是卖房子，物流地产是收租金、是持有物业。从经营来讲，它比住宅更关注如何精细化地管理运营、控制成本。拿到一块物流地块，怎么尽快把它做出来，收到租金，是很关键的。另外，物流地产服务的对象不一样，住宅服务个人客户，物流服务企业。

物流的上下游产业链很广，最上游其实是基金。做大物流地产光靠自己是不够的，必须要有符合这样属性的资金进来。目前，万科也跟黑石、KKR等国际知名基金在进行相关的沟通。

其次，要有招商资源，如果有了物流园区，要看你能否找到进驻企业。万科在中国有三十年相应的积累，国内外的相关企业资源都有。

与住宅相比，物流园区的单方开发成本会低一些。首先建筑结构不一样；其次，不需要装修，可以少用很多部品材料，一个是放货物的房子，一个是人住的房子，肯定是不一样的。

（实习生丁舟洋对本文亦有贡献）